Окно в Европу! Чем беднее страна, тем больше в ней собственников
Не так давно жители одного из варшавских домов обратились в Международный союз квартиросъемщиков: «Состояние нашего строения не соответствует принятым в Европе стандартам, а помощи от города нет».
И Союз выделил дому средства на его ремонт и обслуживание. Можно представить, сколько бы заявлений поступило в эту организацию из России, но наша страна – пока! – не является ее членом. В Москве побывал генеральный секретарь Международного союза квартиросъемщиков Магнус Хаммер. С ним встретился корреспондент «КР».
Ремонт как национальная проблема
– Г-н Хаммер, удачно ли вы выбрали адрес визита? Ведь мы по преимуществу – страна домовладельцев. Согласно официальным данным, в РФ 77% собственников. Одни купили квартиры, другие – и их большинство – приватизировали. Нанимателей осталось немного: порядка 10 млн. граждан. Популярны ли будут ваши идеи в России?
– Процессы, происходящие в вашей стране, мало чем отличаются от того, что пережила Восточная Европа после распада СССР. Во многих бывших соцстранах была объявлена бесплатная приватизация. Предложение, от которого просто невозможно отказаться! В Сербии, скажем, осталось 2% квартиросъемщиков. И только сейчас началось отрезвление. Стало ясно: бедный собственник содержать жилье не в состоянии. Чтобы убедиться в этом, достаточно побывать в Будапеште, Варшаве или Праге и увидеть разваливающиеся балконы, осыпающиеся фасады, неприглядные подъезды…
Новые члены ЕС обращаются в европейские организации за грантами, субсидиями – именно в части подержания жилищного фонда. Помогает и наш Союз. Но понятно, что ремонт и содержание домов – прежде всего национальная проблема. Квартиросъемщики вправе требовать от городских властей, чтобы те обеспечили им достойные условия проживания. 10 млн. нанимателей России (если учесть, что у каждого человека семья) – не такая уж маленькая цифра. У них тоже есть свои права, которые надо защищать. А для этого гражданам надо, прежде всего, создавать свои объединения. Такие объединения должны стать частью общественного жилищного движения (между прочим, самого многочисленного и авторитетного в мире). В одиночку ничего не добиться.
– Подобных объединений у нас пока нет. У собственников – есть, и немало. И вообще в защите жилищных прав акцент делается на домовладельцев. Квартиросъемщики – в тени. Правда, сейчас в стадии организации находится Российская ассоциация нанимателей. Возглавляют работу фонд «Новая Евразия» и профессор Высшей школы экономики Елена Шомина. Будем надеяться, наниматели станут более успешно отстаивать свои интересы, чем это пока получается у собственников. И мировой опыт, конечно, будет для нас полезен. Пока же в России сложился стереотип: там, на Западе, чуть ли не все собственники. Или стремятся стать ими.
– Это не так. В странах, которые давно вошли в наш Союз, 40% – квартиросъемщики. Это в среднем. Но вот в Голландии – 50%, столько же в Германии (в Берлине – 90%), Швейцарии – 70%. В США – всего 30%, но вот в Нью-Йорке – 70%. К слову, чем беднее страна, тем меньше там арендного жилья и больше собственного. Совсем мало квартиросъемщиков, например, в средиземноморских странах, на юге Европы. Между тем разумная жилищная политика государства как раз и заключается в том, чтобы сосредоточить в своих руках значительный объем жилищного фонда. В этом случае можно эффективно проводить принцип социальной справедливости, делая жилье более доступным. У нас в Швеции законом запрещено приватизировать квартиры. Хочешь иметь собственное жилье – строй домик за городом.
– Лет десять назад в составе делегации жилищных работников я побывал в Швеции. И тогда удивился: частный фонд составляет всего 10%.
– Сейчас кое-что изменилось, рынок все-таки наступает. Муниципалитеты, в том числе Стокгольма, продают дома. Но дома – не квартиры. Собственниками делаются не отдельные граждане, а объединения жителей. Раньше подобное тоже практиковалось, но продавали организациям. Теперь – гражданам. Им и выдают свидетельство о собственности на дом. Но тогда уж и отвечайте за него!
Столица Австрии – мечта нанимателя
– Такая схема была в наших жилищных кооперативах. С одной только разницей: свидетельства о собственности у них отсутствовали. Хотя люди оплачивали буквально каждый кирпич. Это во многом ограничивает их возможности.
– Что касается нанимателей, то забота о состоянии дома прежде всего лежит на его собственнике. В данном случае – городе. Если говорить о жилищной политике вообще, то для меня в этом смысле примером является Вена – здесь жилищные проблемы решаются легче. Именно потому, что значительную часть жилья составляет муниципальный фонд, которым распоряжается город. И город сдает его по доступным ценам.
Верна и обратная картина: чем меньше нанимателей (а по сути – чем меньше строится муниципальных квартир), тем острее жилищный вопрос. Это видно на примере нынешних восточноевропейских стран. Там квартиросъемщики составляют лишь 20–25%. Хотя думаю, в реальности цифры больше. Ведь не учитываются люди, которые снимают квартиры у частных лиц – так называемых «скрытых арендодателей». Насколько знаю, их немало и у вас.
– Только в Москве, по официальным данным, 120 тыс. По неофициальным – минимум вдвое больше. Но налоги поступают лишь от 6 тыс. владельцев квартир.
– Следовательно, остальные бесконтрольны… Тогда понятно, почему их клиенты плохо защищены. Я разговаривал с некоторыми студентами Высшей школы экономики – они платят за жилье $500–700. Если судить по вашим зарплатам и вашим ценам – это, конечно, произвол. Кстати, ущемление прав нанимателей заключается еще и в элементарной беззащитности: ведь в любое время человека можно выселить. В том числе – повышая цену за наем (здесь все взаимосвязано). С драконовскими ценами чаще сталкиваешься в странах, где прошла реституция (порой сомнительная). Вот – Чехия. Хозяева давно не живут на родине, обретаясь где-нибудь в Австрии или Германии. И оттуда командуют: плату увеличиваем вдвое, теперь такие рыночные цены. А если люди не в состоянии платить? Их просто выбрасывают на улицу.
Два медведя в одной берлоге
– Вернемся к защите классических – муниципальных – квартиросъемщиков. Какие направления такой защиты вы считаете приоритетными?
– Прежде чем ответить на вопрос, позволю себе замечание: наймодателем может выступать не только город, но и банк, страховое общество, инвалидная и даже религиозная организации.
Что же касается защиты, то это прежде всего борьба за то, чтобы увеличить затраты бюджета на строительство муниципального и государственного жилья. Механизмы известны – налоговые льготы, низкопроцентные социальные займы. Просто нужна политическая воля. И нужно, наконец, прекратить разбазаривание городского имущества. Я имею в виду бесплатную приватизацию. Это отнюдь не подарок делают людям, а создают для них бремя, которое многим окажется не по плечу.
Союз решает и другие задачи. Например, обеспечение высоких строительных стандартов муниципального жилья. Они должны быть не ниже, чем в коммерческих домах. Необходимо также гарантировать арендаторам право на пожизненную ренту…
– Ну, у нас так и есть – жилье людям дается в бессрочное пользование.
– Очень хорошо. Но далее – цена найма. Конечно, она немаленькая. В среднем составляет 20–25% совокупного дохода семьи. В странах, где у людей невысокие заработки, она должна быть существенно ниже. Кроме того, нужно шире практиковать систему эффективных (а не номинальных!) жилищных субсидий. В Германии, например, стране далеко не бедной, к ним прибегают 40% граждан. Однако проблема высоких цен за наем остается. К сожалению, цены растут. Но в Швеции, скажем, они не могут повышаться без согласия национального Союза квартиросъемщиков.
– Рост цен на услуги ЖКХ – это и у нас фактор социальной напряженности. Но кроме этого, в России есть своя специфика. Наниматели конфронтируют иногда не с городом, а… со своими же соседями – собственниками. Для развитых стран это нонсенс – две категории жильцов в одном доме, но у нас подобное не редкость. Так вот, если домовладельцы создали свое объединение – скажем, товарищество собственников жилья, – то оно диктует условия всем жильцам. Наниматели обязаны платить столько же, сколько собственники (иногда немалые деньги – если, к примеру, в ТСЖ проголосовали за более комфортные условия проживания). Но наниматели, как правило, менее обеспеченные люди, чем их соседи, купившие квартиры. Что им делать? Меняться, уезжать из дома?
– Сложный вопрос. Могу сказать лишь одно: нанимателей как раз и должны защищать городские власти. Те, кто им предоставил жилье. Но, чтобы был услышан голос жильцов, они должны сплотиться. Да, знаю, что у вас создается Российская ассоциация нанимателей. Но одного общефедерального органа недостаточно, подобные объединения должны появляться в каждом доме. Люди могут платить даже какие-то небольшие членские взносы, чтобы накопить определенную сумму, – с тем, чтобы с ними начали работать опытные юристы. И тогда надо обращаться в суд. Только так можно решать какие-то проблемы.
Тоже октябрьский праздник
– Теперь о вашем Союзе. Что он собой представляет?
– В него входят 54 организации – либо национальных, либо региональных, – из 45 стран. В одной только Швейцарии – три региональных объединения нанимателей. Неважно, что сплотило людей – партийные интересы, общий язык или единая религиозная конфессия, – главное, что цель у них одна: независимо от своих доходов люди должны иметь достойные жилищные условия. Работу всех этих организаций и координирует международный Союз.
Мы всячески поддерживаем инициативы жителей, стремящихся создать объединения нанимателей, поднимаем их авторитет. Именно по предложению Союза первый понедельник октября во всем мире празднуется как Международный день квартиросъемщика. Налаживаем связи между национальными союзами и международными организациями: экономическими, финансовыми, судебными. Россия также может рассчитывать на нашу поддержку в создании Ассоциации квартиросъемщиков.
– Кто финансирует Союз?
– Только не государство. Существуем исключительно за счет членских взносов национальных Союзов – от 1 тыс. до 20 тыс. евро в год, и даже отдельных граждан – 15–20 евро в год. Ведь люди видят в нас защитников. Недавно, например, облегчили ряду граждан из Словении обращение в Европейский Суд. Они выиграли процесс – квартирные платы были снижены.
– Г-н Хаммер, понимаю, что три дня в Москве – слишком мало, чтобы понять все наши жилищные проблемы, но, судя по беседе, вы во многом уже ориентируетесь. Что произвело на вас самое большое впечатление?
– Наверное, не вопросы собственности и найма, а те новые дома, которые сейчас у вас строятся. Они же немыслимо громадные! В них так неуютно жить. У нас в Швеции – да и в других странах Европы – их уже… взрывают. Понимаю ваши заботы: дорогая земля, острый жилищный вопрос. Но все это оборачивается перенаселенностью мегаполиса.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Магнусу Хаммеру 54 года. Был преподавателем химии в стокгольмской школе. Затем работал в шведском представительстве ООН по защите окружающей среды. Здоровая жилищная среда стала одним из вопросов, которым он занимался. А вскоре жилищные вопросы завладели им полностью. Через некоторое время Магнус был выбран Генеральным секретарем Международного союза квартиросъемщиков. При нем Союз значительно расширился, увеличил виды помощи, оказываемые гражданам.
Увлекается коллекционированием медных чайников, которые были когда-то очень популярны в Швеции. В России побывал впервые.