Сначала согласие. Потом – сделка
«Наша семья по договору социального найма проживает в коммунальной квартире с семьей соседей, которые десять лет не делают никакого ремонта, в их комнате антисанитария, тараканы, помещения общего пользования ремонтируем только мы, они давать деньги отказываются. В какой форме должно быть сделано внушение, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для их выселения?
Екатерина».
– Действовать нужно в строгом соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, где сказано, что в случае, если граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию наймодателя либо иных заинтересованных лиц должно последовать их предупреждение с требованием устранить названные нарушения. Если после этого ничего не меняется, то тогда такие жители по решению суда подлежат выселению.
Возникает вопрос: а кто будет обращаться с иском в суд? Да любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома. Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 (в редакции от 13 октября 1997 года), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями. И они тоже вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.
Но вот что необходимо иметь в виду. Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, в которой бы конкретно указывалось, как и в какой именно форме надо предупреждать граждан и требовать от них устранения нарушений правил пользования жилым помещением. Потому можно сделать вывод: если подобная проблема возникнет, ее следует решать непосредственно в судебном порядке. В суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о том, что им необходимо устранить такие нарушения (это могут быть фотографии, показания свидетелей, документы, свидетельствующие об обращениях к участковому или в органы санэпиднадзора).
В семье тоже нужен консенсус
«В квартире зарегистрированы четыре человека. Отец с матерью в разводе. Мать на приватизацию не соглашается. Возможно ли сделать это без ее согласия, а затем совершить принудительный обмен приватизированной квартиры? И какие документы и основания для этого нужны?
Сергей».
– Как следует из ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, если наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи не пришли к соглашению об обмене, тогда любой из них вправе потребовать провести принудительный обмен занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска. Однако при этом важно помнить, что принудительный обмен довольно трудноосуществим: во-первых, в суд необходимо представить готовые варианты обмена, подобранные через риэлторов, с учетом интересов обеих сторон; во-вторых, вообще тяжело обменять неприватизированное жилье, тем более одну квартиру на две отдельные; в-третьих, обменять неприватизированную квартиру в порядке применения ст. 72 ЖК РФ можно только на неприватизированную площадь.
Вывод: без согласия матери приватизировать квартиру нельзя. И принудительно разменять приватизированную квартиру также невозможно – для этого по закону обязательно нужно согласие всех собственников.
А дочь спросить не забыли?
«Каким образом можно законно «выписать» из квартиры несовершеннолетнюю дочь четырнадцати лет? Какие при этом документы необходимо предъявить?
С. В. Н.».
– Если вы собираетесь снять дочь с регистрационного учета по месту жительства для последующей ее регистрации по другому адресу (например, собираетесь продавать квартиру), то проблем возникнуть не должно. Согласно ст. 20 ГК РФ, а также Правилам регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве, утвержденным постановлением правительства Москвы от 31 октября 2006 г. № 859-ПП, местом жительства (и соответственно регистрации) несовершеннолетнего ребенка является место жительства его родителей (или одного из них). При этом в силу того, что ребенок уже достиг возраста 14 лет, обязательными являются: его личное присутствие в органах регистрационного учета при проведении процедуры снятия с регистрационного учета, а также согласие родителей.
Понадобятся документы, удостоверяющие вашу личность, свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. Если же вы собираетесь снять ребенка с регистрационного учета по месту жительства, а второй родитель категорически против этого возражает, то тогда вопрос может решиться только в зале суда при участии органов опеки и попечительства.
Разные квартиры – разное решение
«В Жилищном кодексе РФ написано, что при переселении из сносимого дома должны предоставлять равнозначную жилплощадь. Но как быть, если и в настоящий момент она для каждого из нас значительно меньше нормы – 54 кв. м на семь человек, не являющихся очередниками?
Виола Супруненкова».
– Во многом решение этого вопроса зависит от того, принадлежит ли вам квартира на праве собственности или проживаете в ней по договору социального найма. Когда квартира находится в собственности, то согласно ст. 6 закона г. Москвы от 31.05.2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» вам может быть предоставлена денежная компенсация стоимости квартиры либо равнозначное жилое помещение. Причем критериями равнозначности служат не только рыночная (выкупная) стоимость старого жилья, но и его метраж, и количество комнат.
Если же речь идет о предоставлении жилья по договору социального найма, то может быть предоставлено жилое помещение, исходя из социальной нормы предоставления – по 18 кв. м общей площади на одного человека.
Но собственник – ваш муж
«В квартире «прописаны» я, муж, наш ребенок и отец мужа, с которым покойная свекровь была в разводе двадцать лет. После ее смерти по завещанию вся квартира перешла в собственность мужа. На тот момент я проживала с ними (со свекровью и мужем), но не была «прописана», наш брак не был зарегистрирован. «Прописалась» я перед регистрацией брака (за пять месяцев).
Кто и что получит при разводе? Возможен ли раздел квартиры, приобретенной супругом до брака?
Наталья».
– Квартира, принадлежащая вашему супругу, является исключительно его собственностью: согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.
Однако обратите внимание на следующую, 37-ю ст. СК РФ, в которой говорится о том, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другое).
Ну и, конечно, вы вправе обратиться в суд, сославшись на пункт 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, который гласит: «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».
Право пользования могут сохранить
«В течение года после развода моя жена и дочь жили в моей (на меня оформлена дарственная) двухкомнатной квартире, я оплачивал коммунальные услуги за них и за съемную квартиру, где живу с гражданской женой и вторым ребенком. Бывшая жена «выписываться» не желает без материальной компенсации в размере стоимости квартиры. Объясните, пожалуйста, как мне поступить в данной ситуации.
Максим».
– Выше уже дан ответ на вопрос, кого из супругов закон считает собственником имущества, в том числе и в случае дарения (ст. 36 СК РФ). Приведена и ссылка на пункт 4 ст. 31 ЖК РФ. Остается только дать совет.
Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о прекращении права пользования квартирой бывшей супругой, ее выселении и снятии с регистрационного учета. Но, повторим, если у нее «нет возможности для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением», суд может сохранить за ней право пользования квартирой на определенный срок.
Юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская