Иван Грачев: «Несите ваши денежки в… сберкассу»
О том, как сделать жилье действительно доступным, сейчас говорится много. Пути предлагаются самые разные. На эту тему мы решили поговорить с председателем экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иваном Грачевым.
Все меняется
– Иван Дмитриевич, проблемой жилья вы занимаетесь давно, как трансформировалось само понятие доступного жилья?
– В 1995 году из предпринимательских соображений взял в работу закон об ипотеке и столкнулся с разницей в понимании доступности жилья. Был как-то в Берлине. Спрашиваю: сколько у вас недвижимости заложено? 95 процентов от общего объема недвижимости в городе, отвечают. Представляете: в залоге 95 процентов жилищного фонда! Громадные деньги мобилизованы и используются исключительно на улучшение жилищных условий всех слоев населения – среднего класса, не очень богатых людей и тех, кто на одну зарплату даже не помышляет купить новую квартиру. А вот когда у тебя есть что заложить, вступают в действие чисто экономические механизмы. По сути, на залоговые деньги построен Берлин. Кстати, этот экономический прием первой использовала Пруссия: объединилась на ипотеке земли – больше неоткуда было взять деньги на развитие; затем объединила всю Германию. Залог – мощнейший инвестиционный ресурс. И в то же время важнейший социальный инструмент.
Теперь зададимся вопросом: какие возможности приобрести жилье у наших людей? Бесплатно его могут получить 2–3 процента населения. Увеличим цифру до 5 процентов. Кстати, в большинстве стран эта цифра примерно такая же. Смотрим дальше: есть богатые люди – эти могут купить не только квартиру, но и виллу – их 2 процента. Если общество разбогатеет, таких будет тоже пять процентов. Остается 90 процентов. Сколько из них предпочтут социальный наем – сказать не берусь, не встречал специальных социологических исследований. Но для большинства, на мой взгляд, выход один – кредит. Кредит – это ипотека. Есть закон об ипотеке, соответствующий мировым стандартам и успешно действующий.
Но ипотека – механизм для среднего класса. Если в кошельке семьи есть 30 процентов от стоимости квартиры – первоначальный взнос, она клиент ипотеки. Я когда-то делал прогноз, что ипотека будет развиваться в режиме удвоения объема выданных кредитов каждые два года. С 1997 года она в таком темпе и развивается. Но остается вопрос: какую долю населения она охватит? С учетом того, что у нас высокие налоги и низкие зарплаты, думаю, не более 12 процентов населения. Еще два года назад – до объявления проекта «доступное жилье» – называли 17 процентов, но цены на жилье подскочили, уменьшив процент «доступности». Легко подсчитать, что режим удвоения исчерпает эту категорию граждан через 5–6 лет.
Привожу цифры не случайно: они отражают трансформацию понятия «доступное жилье». Для того, чтобы о нем говорить, надо, чтобы проект коснулся большинства граждан. Среднему классу жилье доступно по кредиту. Но, как я уже сказал, сегодня это не более 12 процентов из тех оставшихся 90. Значит, надо думать, как распространить это понятие на большую часть населения.
– И как же это сделать?
– Есть два пути. Первый, очевидный – социальная ипотека. Речь идет о прибавке к первоначальному взносу военным, врачам, учителям, бюджетникам – все это государевы люди, которым государь почему-то платит мало, не столько, сколько нужно для нормальной жизни. В таком случае они должны иметь какие-то преференции и прибавки. Соответственно, должен быть закон о социальной ипотеке. Все иное – от лукавого. Второй путь – стоит посмотреть, как действовали когда-то небогатые страны, например, Германия. Там запустили систему предварительного накопления 30 процентов – стройсберкассы. Людям, у которых нет в кармане этих денег в системе ипотечного жилищного кредитования, сказали: государство вам поможет, но деньги из чулка несите в сберкассу – на улучшение жилищных условий. За пару лет накопите 30 процентов, получите кредит в полном объеме: от сберкассы, от ипотечного банка. И решите жилищные проблемы.
Идеальный объект вложений
– Кому сегодня доступна ипотека? Обычно называются такие цифры: семье нужно зарабатывать 3,5–4 тысячи долларов в месяц.
– По грубой оценке так: если месячный доход семьи равен цене одного квадратного метра – в Москве один метр в среднем стоит около 4 тысяч долларов, то такая семья – клиент ипотеки.
И нужно расширить число граждан, которые могут быть клиентами проекта. Это можно сделать только одним способом: срочно принять законы о стройсберкассах и социальной ипотеке. Все остальное – не массово. Допустим, где-то в Татарстане правительство в этом году выделяет молодым какие-то специальные суммы. А в следующем – не выделит. Должен быть закон, где четко сказано: государев человек может купить квартиру по ипотеке, и банк знает, что из бюджета получит возмещение на весь срок выплаты. Вторая сторона – цены на жилье. Рост цен не нормальный, даже с учетом того, что наши квартиры дешевле, чем в Лондоне. Скорость роста цен связана с законами долевого участия, жилищных кооперативов, Градостроительным и Земельным кодексами – там масса глупостей, которые уменьшили объемы строительства и увеличили стоимость…
Во-вторых, как ни банально звучит, нужно строить больше. Но это остается только призывом, если не обеспечено управленческими решениями. Об одном из них я не устаю повторять: об энергетике. Если строишь вдвое больше жилья, то придется вдвое больше тратить энергии. Когда мощностей нет, то, даже если построишь, это будет далеко не комфортное жилье. Дефицит мощностей сегодня 4,4 ГВт. Он нарастает. Может ли РАО «ЕЭС» исправить ситуацию? Выясняется, что у них инвестиционный цикл пять лет. Значит, до 2012 года ничего не решат. Соответственно, либо грядет полный провал программы строительства жилья, либо нужно малую энергетику разворачивать. Нужна федеральная целевая программа.
Вторая сторона вопроса – цены на жилье как инвестиционная составляющая. Связана она с неверным регулированием рубля по отношению к доллару. Мы зафиксировали рубль по отношению к доллару, а цены на товары в среднем растут на 10 процентов в год в рублях. Появляется возможность заработать: сегодня ввез доллары, разменял на рубли, купил на них товар, который не гниет и не портится. Через год цена товара выросла на величину инфляции. Продаешь за рубли. Меняешь на доллары. Получаешь 10 процентов годовых, ничего не делая. Вечный финансовый двигатель. Недвижимость для такого вечного двигателя – идеальный объект вложений. Она не портится и растет в цене. Соответственно, появляется желание все доллары, которые текут в страну, через этот вечный финансовый двигатель пропустить. Появляется огромная инвестиционная составляющая. Она выкачивает деньги из страны и резко поднимает цены. Эту проблему можно решить, регулируя рубль по отношению к валюте, меняя налоговую составляющую. Укрепления рубля, не связанного с производительностью труда, быть не должно. Короче говоря, надо сделать так, чтобы покупать доллары было невыгодно.
Увы, тогда не победили
– Иван Дмитриевич, вы упомянули о стройсберкассах. Каков механизм их действия?
– По сути, стройсберкассы – это надежная система предварительного накопления, поддерживаемая государством. Так сделали Германия, Чехия, Словакия, Австрия, другие небогатые страны. Мы этот закон лет семь назад написали – с участием немецких экспертов, наших банковских специалистов. Он был воспринят в штыки. Его остановили на самых ранних стадиях. Два типа противников было: часть банков, которые считали, что появится конкурент, что неправда; часть противников ориентировалась на американскую двухуровневую модель. Они говорили: никаких стройсберкасс, только пулы закладных, только вторичные ценные бумаги, только рефинансирование – ничего другого в стране не допустим. Эти граждане через администрацию президента действовали. И победили. Но жизнь показала, что ипотекой воспользоваться в чистом виде сможет ограниченное количество граждан.
А если посчитать иначе?
– Стройсберкассы увеличивают число «счастливцев»?
– Безусловно. Можно посчитать. Допустим, возьмем семью, где мужу и жене нет 30 лет. Оба специалисты, но получают зарплату, не эквивалентную пяти тысячам долларов, – цены на жилье в долларах, поэтому и мы будем считать в валюте, – а где-то в пределах тысячи. Допустим, тысячу долларов стоит квадратный метр. Если дать этой семье возможность предварительно копить несколько лет – до 30 процентов стоимости квартиры, – и затем дать кредит от стройсберкассы под 5–6 процентов годовых, то она сможет купить квартиру. То есть молодые люди создали семью и договорились: пару лет подождать с ребенком, накопить на первоначальный взнос, воспользоваться стройсберкассой, затем взять кредит, купить квартиру и рожать на здоровье. На накопление первоначального взноса хватит двух лет. Государство добавит. Так написано в нашем законе: если человек несет деньги в стройсберкассу – до 70 тысяч рублей в год, то государство ему 20 процентов добавляет. Для людей небогатых это самая выгодная схема. Главное в ней: если тратишь деньги на улучшение жилищных условий, то государство должно помочь. Если кто-то захотел забрать досрочно из стройсберкассы, не на жилье, а на что-то другое, тогда государство бонус не выплатит. Хорошая схема.
Теперь посмотрим на эту проблему с точки зрения макроэкономики. Президент поставил задачу: до 2010 года объем кредитов довести до миллиона в год. Цель замечательная. Теперь считаем: средняя стоимость ипотечного кредита 40 тысяч долларов, соответственно, надо выдавать 40 млрд. долларов в год. К тому времени будет больше, потому что цена кредита растет с ростом цен на жилье. Но тогда, если мы строим устойчивую систему, должна быть система сбора длинных низкопроцентных денег на 40 млрд. долларов. Но снять с нашего финансового рынка 40 млрд. долларов невозможно – он слишком узкий, чтобы отдать на ипотеку такое количество денег. Он может отдать 2–3 млрд. Через какое-то время – 10 млрд. Но до требуемых сумм будет расти лет 20. Такое количество денег могут собрать только стройсберкассы. Если же не сделать правильную схему предварительного накопления денег, то немедленно появляются «кривые» схемы: дольщики, вексельщики и прочие суррогатные предложения.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Иван Дмитриевич Грачев родился в 1952 году в Якутске. В 1973 году окончил физфак Казанского университета. Кандидат физико-математических наук, профессор РАНХ. В политику пошел в 1989 году, став депутатом Верховного Совета Татарстана. С 1993 по 2003 годы – депутат Государственной Думы. В настоящее время – председатель совета Общероссийского общественного движения «Развитие предпринимательства».
Женат. Имеет троих детей.