Для тех, кто в очереди и вне ее
Постановление правительства Москвы № 24-ПП от 23 января 2007 г. «О Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 год» комментирует начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Владимир Брыков.
Основная цель Среднесрочной программы – сделать жилье более доступным для всех москвичей, в том числе и неочередников, и что особенно важно, сократить сроки ожидания в жилищной очереди в два раза – с 20 до 10 лет. Задача, прямо скажем,
не из легких, но решаемая.
Накопить на квартиру за 7 лет
Условно говоря, программа состоит из пяти основных блоков. В них обозначены механизмы, позволяющие приблизить решение проблемы. Первый блок – о мерах, повышающих доступность жилья для всех групп москвичей, в первую очередь для тех, кто не состоит на жилищном учете, но нуждается в улучшении условий жизни. Как защитить интересы москвичей, когда рост цен на жилье существенно опережает рост доходов среднестатистической московской семьи? Предлагается создать условия для увеличения объема предложения жилья именно для москвичей, добиться этим стабилизации цен на городском рынке недвижимости и сделать их приемлемыми для обычного горожанина.
Принято считать, что основной показатель – индекс доступности жилья. Определяется он как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи, состоящей из трех человек. Индекс показывает, сколько годовых доходов семьи требуется для приобретения квартиры такой площади. При этом расходы семьи на обеспечение минимальных потребностей жизни, хотя бы на уровне прожиточного минимума, не учитываются. Чем меньше индекс, тем выше доступность жилья. Сейчас индекс доступности жилья в Москве – почти 10 лет, что свидетельствует о низкой доступности жилья, особенно по сравнению с другими регионами страны.
Программа поставила задачу – к концу 2010 года индекс доступности жилья для всех горожан должен быть равен 7 годам. Одновременно предполагается сократить максимальное время ожидания жилья для очередников до 10 лет.
Как намечается этого достичь?
Резервировать часть площади в новостройках, которые строят инвесторы, для продажи москвичам. Предполагается включать резервирование в условия инвестиционных торгов. Предпочтение будет отдано тем инвесторам, которые будут продавать горожанам жилье в максимальном объеме. Возможно, не менее 80% квартир. Причем 30% квартир из этих 80% инвестор обязуется предлагать очередникам по фиксированным ценам, закрепленным в инвестиционном контракте. За месяц до начала продаж инвестор обязан направить в департамент список квартир, которые продаются по закрепленным в договоре ценам. Департамент, в свою очередь, представит списки москвичей, которые выразили желание приобрести жилье на условиях инвестора. Завершатся переговоры подписанием договора купли-продажи.
Другим направлением стимулирования инвесторов продавать жилье москвичам, а не иногородним или коммерческим покупателям, должно стать использование экономических механизмов. Сейчас рано говорить о конкретных механизмах экономического влияния – они в процессе разработки. Но, очевидно, это будут меры либо налогового характера, либо связанные с платежами за пользование земельным участком и городской инфраструктурой.
Еще одно направление связано с формированием в городе цивилизованного рынка найма жилых помещений. В Москве сложилась ситуация, когда большой объем жилья находится в собственности. Сегодня этот показатель приближается к 80%. Чуть больше 20% жилья принадлежит городу. Для мировой практики это уникальный случай. Во многих развитых странах этот показатель значительно ниже. Такое положение рождает и негативные последствия: имея собственность в столице, люди не хотят переезжать в другие города, даже когда речь идет об интересной работе. Снижается мобильность населения, а это ведет к серьезным экономическим издержкам в масштабе государства.
Кстати, многие молодые семьи и не стремятся стать собственниками квадратных метров. Они не считают необходимым копить деньги, во всем ущемляя себя и детей, отказываясь от радостей жизни. Интересы этой категории горожан программа тоже учитывает. Для них надо увеличить возможность найма жилых помещений.
Помогут доходные дома
Строительство частных доходных домов поможет семьям, которые не хотят или пока не могут рассчитывать на собственную квартиру, жить в нормальных, комфортных условиях. Конечно, строительные компании заинтересованы как можно быстрее построить дом, продать его и перейти на следующую площадку. Но мы станем стимулировать тех инвесторов, которые начнут передавать дома в аренду, сдавать в наем только москвичам, не меньше 10 лет проживающим в городе.
Это будут не гостиницы, не общежития, а частные доходные дома. Не исключено, что владельцы таких домов будут предоставлять в пользование и мебель, и бытовое оборудование. Договоры найма станут заключаться на пять лет, но по желанию нанимателя можно заключить повторный договор на новый пятилетний срок. Инвесторы сами смогут устанавливать плату за наем по рыночным ценам. Пересматривать ставку оплаты разрешается раз в год с учетом инфляции.
Основное требование, которое запишут в контракте на строительство доходного дома, – сдавать в наем жилые помещения инвестор должен не менее 15 лет с начала приема здания в эксплуатацию. После этого он имеет право продать квартиры по рыночной цене.
В Москве много граждан, которые сдают излишки площади – комнаты или квартиры. По данным Федеральной налоговой службы, около 110 тысяч горожан имеют в собственности более одного жилья. А декларируют доходы от сдачи в наем жилых помещений только 5–6 тысяч. Остальные – в тени.
В условиях «черного» рынка аренды обе стороны – наймодатель и наниматель – находятся в рискованной ситуации. Это тормозит развитие рынка аренды жилья. Пришло время заняться упорядочением отношений на этом рынке, приданием ему цивилизованного облика. Необходимо заинтересовывать нанимателей, у которых есть лишняя площадь, сдавать ее в наем. Разумеется, это нужно конкретизировать в каких-то нормативных актах, законах, постановлениях, распоряжениях, которые создавали бы нормальные условия для таких операций.
Координатором всех действий – найма, аренды, поднайма, мены и обмена жилья – будет ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Он станет консультировать жителей, оказывать услуги – посреднические и по доверительному управлению жилыми помещениями, сдаваемыми в наем и поднаем, проверять и гарантировать юридическую чистоту таких сделок.
Возвращаемся к ЖСК
На новом витке опять возвращаемся к системе жилищно-строительных кооперативов. Это будут специализированные кооперативы (СЖСК). Здесь преимущество у «старых» очередников, вставших на учет до 1 марта 2005 года. Уже в ближайшее время приступим к формированию таких СЖСК для очередников. Строиться жилье будет в рамках адресной инвестиционной программы.
В перспективе в СЖСК могут войти бюджетники, ожидающие получения нового жилья по месту работы, многодетные и молодые семьи, воспитывающие детей. Пайщиками смогут стать москвичи (проживающие в столице не менее 10 лет) – не очередники, но нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые без помощи города не могут приобрести квартиру.
СЖСК для очередников будут формироваться с участием департамента. У таких кооперативов «стартовые» условия значительно лучше, потому что их члены-пайщики томились в очереди не один год. Город бесплатно выделит земельные участки, по сути, подарит их, поможет с разработкой проектной документации.
Стоимость квадратного метра будет определяться по себестоимости строительства. Кооператив станет заказчиком строительных работ, поэтому сможет оказывать влияние не только на их стоимость, но и на качество. А это очень важно. Кроме того, при недостатке собственных денежных средств для внесения паевого взноса очередники-пайщики смогут воспользоваться ипотечным кредитом, выдаваемым банком под залог построенного жилья. Ожидаем, что уже в 2008 году появится 3–4 таких кооператива. Сейчас подбираем адреса.
СЖСК второго типа, формируемые из различных групп москвичей, в том числе по профессиональному признаку, будут участвовать в конкурентной борьбе за получение права на жилищное строительство на земельном участке. Ожидаем, что условия таких конкурсов позволят им успешно конкурировать с крупными застройщиками. Этим кооперативам под залог прав на землю будем помогать взять ипотечный кредит на строительство.
Сейчас только один банк «Московское ипотечное агентство» имеет наиболее выгодные условия кредитования – 10,5% в рублях с минимальными издержками по оформлению и обслуживанию кредита. Мы не можем диктовать свою волю коммерсантам, банкам, но хотим, чтобы СЖСК получали кредиты на самых выгодных условиях. В рамках соглашений о сотрудничестве это вполне возможно.
У кооперативов много плюсов: пайщики сами решают, какие изменения вносить в проект, как улучшить планировку в зависимости от состава семей. Они сами определяют, с кем заключать договоры, кому давать подряд, ищут варианты по снижению затрат, контролируют качество работы.
Предусмотрена защита прав участников финансирования строительства. Все инвестиционные контракты и договоры пройдут регистрацию.
Новоселье можно ускорить
Второй блок программы предлагает меры, способные сократить очередь ожидающих переезда в новое жилье до 10 лет. Сейчас квартиры получают те, кто встал на учет на общих основаниях еще в 1987 году, а первоочередники – в 1989 году. А программа поставила задачу сократить срок ожидания до 10 лет, чтобы вставшие на учет в 2000 году отметили бы новоселье в 2011 году. Необходимо обеспечить около 100 тыс. очередников. Очень непростая задача.
Очередники (речь идет о тех, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года) могут ускорить получение жилья, переходя на возмездные формы: купля-продажа с рассрочкой платежа, с использованием социальной ипотеки, получение из городского бюджета субсидии. При приобретении жилья у города – льготные цены, соответствующие затратам города на строительство, иначе говоря, по себестоимости. Хотя фактически даже ниже реальной себестоимости строительства по городскому заказу. Учитываются только затраты на возведение жилого дома и присоединение к внутриквартальным коммуникациям. А дополнительные затраты – на магистральный трубопровод, кабели, благоустройство территории, создание социальной и транспортной инфраструктуры – в расчет не берутся. Не учитываются также затраты, связанные со снятием обременений с земельного участка, например, переселение жителей из ветхого дома и его снос. Получается, что полная себестоимость существенно больше.
Получив бюджетную субсидию на строительство и приобретение жилья, человек сам на рынке недвижимости выбирает жилье – район, местоположение, площадь квартиры (но не менее нормы предоставления – 18 кв. метров на человека), категорию дома.
Экономисты подсчитали: чтобы к 2010 году значительно сократить очередь, нужно ежегодно предоставлять очередникам не менее 5 тыс. субсидий. Переломным был прошлый, 2006 год, когда объем финансирования увеличили более чем в два раза.
В начале года было запланировано менее 2 млрд. рублей, а получили очередники субсидий на сумму более 4 млрд. руб. В этом году планируется выделить на субсидии более 7 млрд. руб. Разумеется, при этом своевременно должна индексироваться средняя рыночная стоимость квадратного метра, применяемая для расчета субсидии. Сейчас каждый квартал собирается межведомственная комиссия и пересматривает эту цену. Сегодня она поднялась до 85 196 рублей за 1 кв. метр.
Жилье «револьверного» типа
Связка из двух программ – жилищного строительства и жилищной программы «Москвичам – доступное жилье» должна определять выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
Но в Среднесрочной программе жилищного строительства в городе Москве, утвержденной постановлением столичного правительства № 268-ПП от 18 апреля 2006 года, жестко установлены объемы строительства и максимальное время ожидания жилья – 15 лет. В нашей же программе – 10 лет. И это без дополнительного объема нового жилищного строительства.
Чтобы сократить очередь, будем предлагать очередникам заключать договоры найма на жилые помещения в доходных домах, находящихся в собственности города, с одновременным участием в накопительной системе. (Накопленные средства плюс бюджетная субсидия, которая полагается очередникам, позволят им приобрести собственную квартиру на рынке недвижимости.)
Наш департамент заключает с очередником и членами его семьи договор найма на 5 лет с правом продлить договор еще на 5 лет. Из жилищного фонда города выделяем отдельную квартиру. Площадь квартиры рассчитывается по норме предоставления.
Наниматель оплачивает все услуги – за жилое помещение, за содержание и ремонт квартиры и общего имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению домом и коммунальные услуги. Ставка платы за наем определяется по среднерыночной цене найма, умноженной на понижающий коэффициент.
Главное условие – наниматель для покупки жилья на рынке должен вступить в одну из накопительных систем: жилищно-строительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье», СЖСК, приобретать облигации коммерческого банка «Московское ипотечное агентство», вкладывать свои средства во вклад «Жилищный» в ОАО «Банк Москвы».
С жилищного учета нанимателя, заключившего договор, снимают. Его фамилия появляется в списке граждан, получающих бюджетные средства для обеспечения жилыми помещениями. Через 10 лет, накопив средства, человек сам на рынке недвижимости покупает жилье. Квартира освобождается, и ее занимает другой очередник.
Если по каким-то причинам договор найма досрочно расторгается, очередника восстанавливают на жилищном учете, чтобы он получил субсидию. У него сохраняется один способ улучшить свои жилищные условия – получение безвозмездной субсидии. Но из субсидии вычитают разницу между среднерыночной ценой найма такой же квартиры и платой за наем с понижающим коэффициентом за время действия договора.
Одна из новых форм решения проблем «старых» очередников – заключать договоры найма жилья в частном или поднайма в жилье государственного жилищного фонда. Им также будет предоставляться частичная компенсация расходов на оплату найма жилого помещения. Сейчас вырабатываются механизмы субсидирования, и в ближайшие полгода-год, когда разработаем эти положения, зарезервируем на эти цели средства в бюджете города.
Если не признали малоимущим
Сегодня, чтобы встать на жилищный учет, семья должна быть малоимущей. Требование закона о малоимущности достаточно жесткое. Департамент социальной защиты отсеивает много москвичей, которые не являются малоимущими, хотя нуждаются в жилье: у них менее 10 кв. метров приходится на человека в отдельной квартире и менее 15 кв. метров – в квартире коммунального заселения. Решить жилищную проблему для них реально только при помощи города. В законе «Основы жилищной политики города Москвы», который сейчас перерабатывается, планируется ввести категорию граждан: нуждающиеся в содействии. Они смогут участвовать в городских программах: накопительных системах, стать членами СЖСК, заключить договор найма жилого помещения в жилищном фонде города Москвы.
Планировки разные нужны
В четвертом блоке программы внимание уделено повышению эффективности использования жилищного фонда и бюджетных средств, направляемых на выполнение социальных жилищных программ. Свободных земельных участков для жилищного строительства в городе остается все меньше и меньше. Между тем случается, что земля, выделенная городом по инвестиционным контрактам, не осваивается более двух лет. В таких случаях контракты будут расторгаться, а участки передадут для строительства жилья по городскому заказу.
Еще один резерв – обеспечение очередников строго по норме предоставления. Сегодня она составляет 18 кв. метров на человека. А реально расход площади на одного нуждающегося превышает 25 кв. метров. И тенденция к росту перерасхода площади продолжается. Это связано в первую очередь с планировкой жилых помещений.
У нас нет градации жилья: для социальных нужд, для среднего класса, элитное. В основном строятся дома серии П-44Т и других массовых серий. А требуются проекты жилых зданий, где площади квартир соответствовали бы нормам предоставления. Несколько таких проектов уже есть, но внедряются они слабо. Правда, некоторые считают, что эти серии подобны пресловутым «хрущевкам» и через 15–20 лет жителей придется ставить на учет нуждающихся в бесплатном жилье. Но это не так. Квартиры в домах этих серий – современные, комфортабельные и будут пользоваться большим спросом, особенно у молодых семей.
Считаем необходимым провести перерегистрацию очереди. Внимательно изучить документы граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 января 2000 года. Время идет, меняются жизненные ситуации. Возможно, некоторые утратили льготы или основания для постановки на учет. Проходить перерегистрация будет в основном в автоматизированном режиме, постараемся граждан для этого не отвлекать.
Еще один резерв выявит проверка: насколько эффективно, по назначению используются помещения жилищного фонда города, предоставленные по договорам аренды. Если обнаружатся нарушения, задолженности по оплате, то договоры будут расторгнуты. А жилые помещения займут очередники.
Малоэтажки для многодетных
Семьям, имеющим детей, будет интересно ознакомиться с пятым блоком программы. В Год ребенка особое внимание уделяется многодетным и молодым семьям.
Программа «Молодой семье – доступное жилье» стала как бы экспериментальной площадкой для многих городских программ. Все льготы, предусмотренные молодежной программой, будут распространяться на семьи «старых» очередников, где суммарный возраст супругов не превышает 70 лет.
Если такая семья, имеющая троих детей, вступает в программу и приобретает жилье по социальной ипотеке или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, то ей сразу списывают стоимость 30 кв. метров (например, из 90 кв. метров оплачивается только 60). Семье, купившей квартиру с рассрочкой платежа, списывается часть задолженности, если рождается (или усыновляется) ребенок. Появляется первенец – списывают 10 кв. метров, второй ребенок – 14 кв. метров, третий и последующие – 18 кв. метров.
Но и супруги, у которых один ребенок, при покупке жилья с рассрочкой также могут рассчитывать на социальную поддержку. Им предстоит оплатить в качестве первого взноса не менее 20% от стоимости квартиры. Если в семье двое детей – первоначальный взнос может быть снижен до 15%, а если трое и более – до 10%.
Рассматривается возможность создания кооперативов именно для решения проблем многодетных семей. Будем поддерживать специализированные жилищно-строительные кооперативы для многодетных семей неочередников, родивших тройню и более детей.
Общественные организации предлагали строить многоэтажные дома для таких семей. Но мы уже видели, что произошло с молодежными домами: социальная инфраструктура в районе была резко перегружена, не хватало детских садов, больниц. Поэтому возводить многоэтажки для многодетных нецелесообразно.
Вероятнее всего, такие СЖСК займутся малоэтажным строительством. Многодетным скорее всего подойдет 2-этажный, максимум 4-этажный дом с небольшим земельным участком. Сейчас уже подбираем такие участки.
Но далеко не все многодетные семьи хотели бы приобретать жилье в собственность. На встрече многодетные родители сказали, что заинтересованы в найме жилья, а не в его приобретении. Пока дети маленькие, нужна просторная квартира, а как только вырастут – разлетятся.
Устраивают квартиры по найму и молодых ученых, специалистов, занятых в социальной сфере. В ближайшее время займемся изучением и этого вопроса.