Квартира, получи паспорт!
С недавних пор новоселы вместе с ключами стали получать еще и технический паспорт новой квартиры. Составляется он в период строительства дома – на основе проектной и рабочей документации, а также визуальных осмотров специалистов. Как? Для чего? Об этом рассказывает Василий Жуков, генеральный директор ГУП г. Москвы «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений».
Почему исчез талон?
– Василий Викторович, давно слежу за развитием паспортизации в Москве и начну сразу с острого вопроса: почему в этом паспорте отсутствуют гарантийные талоны, которые есть в аналогичных документах, сопровождающих любое сложное техническое изделие? Ведь, сколько помнится, в первых образцах жилищных паспортов – вместе с описательной частью квартиры – такие талоны предполагались. Речь шла о случаях обнаружения скрытых недостатков конструкций, сантехники, электрики, материалов, отделки. Не выдержали гарантийного срока – жилец обращается к строителям: извольте исправить. Бесплатно. В тех же паспортах, что вы изготавливаете, таких талонов нет…
– Их отсутствие в утвержденном варианте техпаспорта (а утвердило его правительство Москвы) могу объяснить так. Гарантийные обязательства юридических лиц, участвующих в проектировании и возведении жилого дома, подготовке его к вводу в эксплуатацию, уже определены – законами Российской Федерации, государственными стандартами, строительными нормами и правилами. Кроме того, эти обязательства закреплены в акте государственной приемочной комиссии. Так что талоны в паспорте каждой квартиры необязательны.
Что касается самой гарантии… Обязательства должны содержаться в договорах инвестора-застройщика с соинвесторами – будущими владельцами квартир. Интересы потребителя защищаются в соответствии с законодательными, нормативно-правовыми актами, и жильцы могут предъявлять претензии к участникам строительства. В паспорте, между прочим, указаны обязательства строительных, управляющих и ремонтных фирм, даны адреса и телефоны ответственных организаций именно той территории, где находится дом. Кроме того, есть «горячая линия» в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы, по которой также можно сообщить об обнаруженных дефектах.
– Однако так ли важны сведения, которые содержатся в паспорте квартиры? Например, мы писали о схеме размещения электропроводки внутри бетона, на которую может наткнуться дрель. Но в жизни я о подобных неприятностях ни разу не слышал…
– На самом деле был случай, когда хозяин задумал расширить вход, а электропровод был упрятан по периметру входной двери. Только по чистой случайности дело не кончилось трагедией. Будь у жильца схема, он бы действовал осмотрительнее.
К слову сказать, информация об электропроводке важна не только с точки зрения ее расположения, но и требований к сечению применяемых проводов. Ведь проводка часто прокладывается после того, как дом построен, и должна быть рассчитана на совокупную мощность всех подключаемых электроприборов. А их в каждой квартире сейчас множество. Но вот задумает владелец поставить еще и джакузи. Нет, нельзя. Перебор. Проект на такую мощность не рассчитан.
Извольте расписаться
– Проект – одно дело, но разве можно сдавать дом без электрических сетей?
– Состояние передаваемой продукции регулируется договором с заказчиком. Но часто дома сдают даже без перегородок и внутренних дверей. Ставятся они после вселения. Речь идет о так называемой доводке жилья до полной готовности (уже в соответствии с пожеланиями конкретных собственников). Но, кроме пожеланий, есть еще строительные нормы и правила. Так вот, в паспорте излагаются основные технические условия и порядок «доводки» квартир. Этот документ стоит как бы на страже сохранности жилого дома, безопасности проживания людей. Разрешение на тот или иной вариант доделки или переустройства дается на основании сведений, содержащихся в паспорте. Об этом, кстати, говорится и в Жилищном кодексе.
– Получается еще одна бюрократическая ступенька.
– Вовсе нет. Паспорт, в частности, необходим, чтобы предотвратить вандализм. Ведь собственник порой считает: моя квартира – что хочу, то и ворочу. И… прорубает дверь в несущей конструкции. Либо переносит санузел, и тот оказывается над комнатой нижнего соседа…
Еще раз подчеркну: все изменения в квартире можно делать лишь при наличии утвержденной документации. Самовольство недопустимо. Поэтому первая забота жильца, как и обязанность, – при покупке квартиры неполной готовности заказать проект «доводки», получить разрешение на эту работу в Мосжилинспекции. А там смотрят параметры жилья, которые как раз и отмечены в паспорте.
– На что обращают внимание?
– Важны все сведения: материал стен и их толщина, какие конструкции являются несущими, какие – нет, наличие тех или иных приборов… Чем точнее составлено описание квартиры (а это и есть задача паспортизаторов), тем легче разработать и осуществить проект ее «доводки». Кстати, паспорт подскажет, где заказать проект, какие для этого нужны документы, кто примет готовую работу.
Стоит еще раз напомнить: обеспечение людей паспортом при новом строительстве носит обязательный характер и закреплено постановлением правительства Москвы. Кроме всего прочего, жилец при его получении расписывается за то, что он ознакомлен со всеми правами, обязанностями, которые связаны с эксплуатацией квартиры.
Жилье – одно из самых сложных в техническом отношении «изделий», которое приобретает человек. Вот пример. В паспорте приводится план квартиры, место ее расположения на этаже. Нужно ли это знать? Оказывается, нужно. Примыкает она – на первом или, скажем, втором этаже – к щитовой. Конечно, квартира защищена от воздействия электромагнитных волн. И тем не менее… Лучше перестраховаться и не ставить у примыкающей стены детскую кроватку – организм малыша особенно чувствителен к вредному излучению. Найдите для ребенка другое место.
В паспорте есть сведения, которые важны в чрезвычайных ситуациях, например, во время пожара. Описана система дымоудаления, отмечены пути эвакуации. Человек может принять верное решение с учетом этих знаний, чтобы и самому не задохнуться, и помочь другим. Предположим, отрезан путь к входной двери (к тому же при пожаре категорически запрещено пользоваться лифтом), тогда надо использовать путь эвакуации через смежный балкон и т.п. Паспорт содержит строгое предупреждение: пути эвакуации не должны быть ничем загромождены. Разве не полезная информация?
Клапан, ты где?
– А что там есть еще, чего обычно не знает среднестатистический житель столицы?
– Указан температурный режим, который должен быть обеспечен в разных комнатах. Нормативная инсоляция жилых помещений – то есть минимальное время освещения солнцем с начала весны до осенних дней.
Паспорт знакомит с принципами вентиляции, ее схемой – чтобы предотвратить такие, например, варварские случаи, когда в кухне вырубается вентиляционный блок, а вместо него ставится холодильник. Но и это еще не все. Например, в техпаспорте имеется запись: «…установлен вентиляционный клапан». Если так, считайте, вам повезло – такие клапаны ставят не во всех домах. Чем он удобен? Можно проветрить помещение, не открывая створку окна, т.е. не впуская шум в помещение. Устанавливаются такие клапаны обычно под окнами. Либо сбоку, вдоль рамы. Жилец может об этом не знать. А паспорт его на сей счет просветит.
Наконец, в документе, о котором идет речь, есть сведения об общем имуществе жилого дома, находящемся вне квартиры. Ведь ее собственник – владелец не только своей площади, но и доли в праве собственности на общее имущество. Отсюда и его участие в расходах по содержанию этого имущества, и возможность сообща пользоваться им. Кроме того, указано, за какие работы он должен платить управляющей организации отдельно, а какие выполняются в счет взимаемой платы за «техническое обслуживание».
В дальнейшем (на основании многочисленных формализованных характеристик потребительских свойств квартиры, включаемых в паспорта: район, архитектура дома, удобства, планировка и т.д.), появится возможность разработать специальные программы для более точной и быстрой оценки стоимости жилья. Очень важная функция паспорта. Ведь сейчас оценщики действуют либо «на глазок», либо «по прецеденту».
– Вернемся к существующим документам. По сути, все указанные сведения типовые – одинаковые для всех строений. Массовая продукция, что-то вроде памятки жильцу. Вот и опускали бы их в почтовые ящики – как это делают с рекламными листовками.
– Нет, это не типовой документ. Каждый техпаспорт строго индивидуален, отражает уникальность конкретной квартиры. К другой он не подойдет.
Чтобы составить его, наши специалисты, прежде всего, делают из проекта выборку всех возможных модификаций квартир. Под каждую модификацию подбирают необходимый набор сведений. Иными словами, проводят тщательную подготовительную работу, знакомятся с особенностями каждой квартиры и дома в целом. А затем бывают на разных этапах строительства и осуществляют визуальный осмотр, фиксируют фактические параметры тех или иных узлов. Таких выездов на место может быть и пять, и двадцать – в зависимости от того, какой дом. В результате ни одна особенность жилища не проходит мимо паспортизатора.
– Не повышает ли это само по себе ответственность строителей?
– Замечу, что мы – не контролеры. Наша задача определена четко: достоверно описать, что сделано на объекте. В то же время, считаю: присутствие наших специалистов на стройке, несомненно, дисциплинирует строителей и повышает их ответственность. К тому же, если работы выполняются с серьезным отклонением от проекта или без имеющегося разрешения, наши работники просто не имеют права вносить сведения в документ.
Паспортизация приостанавливается до тех пор, пока не появятся соответствующие согласования.
Включено в стоимость
– Если можно, пример. С какими нарушениями могут столкнуться ваши работники?
– Не только могут – уже сталкивались. По настоянию будущего владельца (каким образом они прорываются на объект – непонятно) делается не предусмотренный проектом проем в несущей стене. Тем самым ослабляется вся конструкция дома. Или при покупке двух смежных по вертикали помещений производится их самостоятельное объединение, делается проем в перекрытии и самовольно устанавливается лестница, что усиливает нагрузку на перекрытие. Иногда увеличивают толщину полов. Соединяют лоджию с внутренним помещением… Всего этого допустить нельзя.
– Сами строители не чинят препятствий вашей деятельности?
– Мы работаем по договорам с инвесторами-застройщиками на основании их заявок. На первых порах бывало, что они отказывались оформлять договорные отношения. Возникали трудности с представлением необходимой документации. Сейчас отношения нормализовались. Строители поняли важность, необходимость и неизбежность нашей работы. Действует Жилищный кодекс… К тому же сами инвесторы, согласно постановлению правительства Москвы, и оплачивают работу по паспортизации. При этом, правда, включают ее в стоимость жилья. Такой пункт сейчас есть в каждом инвестиционном контракте.
– Сколько вручено паспортов квартир, изготовленных в вашем Центре?
– Начиная с 2004-го, когда, собственно, мы и взялись за это дело, их получили жители более 70 домов. Это примерно 15 тыс. паспортов.
– Не густо…
– Здесь надо учитывать, что такой же работой занимается и ГУП «МНИИТЭП», но только в домах, которые строятся по проектам этого института, и, в основном, массовых серий. Наше поле деятельности – дома, возводимые по индивидуальным проектам. Сейчас в работе находятся еще более 10 тыс. паспортов. Предварительный план этого года – 190 объектов.
– Справитесь?
– Думаю, да. Но многое будет зависеть от своевременной сдачи домов строителями.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
С 1973-го по 1994-й Василий Викторович Жуков служил в Вооруженных силах России. Окончил Академию государственной службы при президенте РФ, работал заместителем начальника Управления Департамента жилищной политики по Северо-Западному округу столицы. В 2002-м возглавил ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений». Полковник запаса, кандидат технических наук, Почетный работник ЖКХ г. Москвы. Увлекается филателией. Женат. Сын – аспирант МАИ.