Покупают то, что дешево
Несмотря на то, что рынок недвижимости притих, спрос на услуги по операциям с жильем остается стабильным. И такая картина, по мнению риэлторов, обусловлена, прежде всего, высокой покупательной активностью по ипотечным схемам.
В период стабилизации рынка можно наблюдать более лояльное отношение банков к заемщикам. Сегодня покупатели без лишних стрессов и нервотрепок открывают кредитные линии и фиксируют выбранные квартиры в спокойном режиме (во всяком случае, без авралов, которые наблюдались весной-летом 2006-го). Тогда из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались, продавцы просто отказывались от таких покупателей либо повышали цену. Пока заемщик получал в банке положительное решение о возможности кредитования, ситуация на рынке менялась. Стоимость квартир существенно увеличивалась.
Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет, и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру. Тем более, что предложений на рынке достаточно много. Начиная с осени 2006 года, число квартир на вторичном рынке увеличилось на 30%. Вместе с этим выросло и среднее время их экспозиции (время, за которое продается недвижимость). Если прошлой весной оно составляло 30–35 дней, то сейчас – 70–90.
Стоит отметить, что на сегодня самыми дешевыми по-прежнему остаются комнаты в коммунальных квартирах. На стоимость комнаты значительно влияет не только тип дома, количество соседей, но и перспектива выкупа квартиры целиком. Минимально за комнату площадью до 12 кв. м в 3-комнатной квартире в спальном районе Москвы в феврале 2007-го просили $41 000.
Что касается отдельных квартир, то на вторичном рынке самые низкие цены – на квартиры гостиничного типа. Они имеют общую площадь примерно 20 кв. м, жилую – 14. В них нет полноценного санузла, а на кухне (ее площадь всего два–три метра) помещается только плита. При всем том такие квартиры, расположенные в 5-этажных домах, пользуются повышенным спросом и продаются не дешевле $100 000. Ведь у многих покупателей большей суммы просто нет.
Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 30–33 кв. м в прошлом месяце была на уровне $140 000. Нижняя ценовая планка для 2-комнатных квартир общей площадью 39–44 кв. м – $160 000, а для 3-комнатных общей площадью 50–60 кв. м – $180 000.
Как и раньше, немалым спросом пользуются новостройки бизнес-класса. Они располагаются в престижных районах Западного, Юго-Западного, Северо-Западного и Северного округов Москвы. По оценкам аналитического центра нашей компании, сейчас в продаже на рынке находится примерно 150 таких объектов.
Средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса составляет нынче $5870 за кв. метр. Причем, если в прошлом году многие объекты вторичного рынка были переоценены, то новостройки бизнес-класса, по мнению аналитиков, – недооценены. До вступления в силу 214-го федерального закона о долевом строительстве продавались в основном неогороженные площадки, никаких разрешительных документов не было. Теперь в соответствии с 214-м законом объекты выводят на продажу на иной стадии готовности. Следовательно, и стоить они должны дороже.
Теперь о темпах продаж новостроек в сегменте бизнес-класса. Думаю, что сравнивать их с прошлым годом будет просто некорректно. Ведь в первой половине 2006-го в связи с высокими темпами роста рынка многие застройщики ввели квотирование продаж. На фоне ажиотажного спроса это приводило к небольшому объему продаж, выраженному в квадратных метрах или квартирах, но значительному объему в финансовых показателях.
Сегодня необходимость в квотах отпала. Задача другая – не придержать, а продать. По нашим прогнозам, в текущем году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а потому дефицит жилья сохранится. Аналитики «Домостроя» считают, что активизация рынка вот-вот начнется, и возобновление покупательского спроса коснется в первую очередь объектов бизнес-класса. Разумеется, и цены на них будут расти. Не так сильно, как в прошлом году, но 1–3% в месяц по ликвидным качественным объектам вполне можно ожидать. При этом более высокие темпы роста цен мы прогнозируем во втором полугодии 2007-го.
Елена Буравцова, пресс-секретарь АН «Домострой»