Задел у элиты есть
Свое видение ситуации на жилищном рынке высказывает руководитель департамента элитных новостроек компании «Контакт – Элитная недвижимость» Дмитрий Воронков.
– Если взглянем назад, то увидим, что характерной чертой рынка элитной недвижимости первой половины 2006 года стало лавинообразное сокращение объема предложений. Этому во многом способствовал факт снятия с продаж некоторыми застройщиками своих объектов. Во втором полугодии на рынке недвижимости начался процесс стабилизации. Большинство инвесторов занимают выжидательную позицию. Цены на недвижимость и публикации в СМИ приводят некоторых покупателей к мысли отложить покупку на следующий год – так появляется отложенный спрос.
В январе 2007 роста цен как такового не происходило. Рынок стабилизировался, а это дает возможность покупателю принимать более взвешенные решения при покупке.
– Снижения цен на рынке элитного жилья не произошло?
– Нет. Цены после нового года стали снижаться только на жилье эконом-класса. И то в основном на жилье низкого качества. Почему? Да потому, что в этом сегменте рост цен был максимальным, ажиотажным, не подкрепленным реальным содержимым. Как показывает практика, этот сегмент рынка очень подвержен колебаниям. Рост цен здесь начинается быстрее, но и первым останавливается. Плюс ко всему, сильнее корректируется при стагнации.
– А как ведет себя категория бизнес-класса?
– Недвижимость бизнес-класса в целом повторяет эти же тенденции, но с задержкой по времени. И они не так ярко выражены. А элитная недвижимость ведет себя еще более инертно и стабильно.
– Некоторые аналитики увязывают рынок недвижимости с рынком нефти. Колебания цен на одном отражаются как в зеркале на другом. Имела ли, на ваш взгляд, место такая корреляция в конце прошлого и начале нынешнего года?
– Рынок недвижимости можно привязать к ценам на нефть, как к наиболее понятному показателю экономической ситуации в стране. И хотя эта связь не прямая, но в целом тезис звучит просто: чем выше стоимость нефти, тем больше нефтедолларов приходят в страну, тем быстрее растут накопления, часть которых приходит на рынок недвижимости либо для улучшения жилищных условий, либо для инвестиций в недвижимость. Большинство людей, располагающих достаточным объемом средств, инвестируют их именно в недвижимость. Другие инвестиционные инструменты менее понятны, малодоступны, обладают более низкой доходностью.
– Есть обывательское мнение о том, что летние заявления о намерении прокуратуры проверить поведение крупных игроков рынка на предмет сговора и заинтересованности в повышении цены не были безрезультатными, – в октябре цены остановились. Можно ли констатировать, что властный ресурс таким образом повлиял на ситуацию?
– Принципиально не согласен с этим заявлением. Сама затея о сговоре – это не более чем популистские высказывания. Все тенденции в сегменте недвижимости связаны с рыночными процессами, происходящими в стране и в мире. Причинами роста являлись экономическая ситуация в стране и мире и законодательные изменения. Это в первую очередь высокие цены на нефть, рост ВВП, снижение курса доллара и, как следствие, дедолларизация экономики, повышение доходов в среднем классе и у элиты. Среди изменений в законодательстве это закон № 214 об участии в долевом строительстве, изменивший правила работы при долевом строительстве, и последовавший за ним кризис «обманутых дольщиков». Развитие ипотеки тоже внесло свой вклад в рост цен на жилье. А рост такими темпами не мог же продолжаться бесконечно. Вот и вышла остановка.
– Вы практик и лучше видите, что происходит на рынке. Каков ваш прогноз на этот год?
– Прогнозы – вещь неблагодарная. Невозможно предугадать экономические и в первую очередь политические события в нашей стране даже на год вперед. Но однозначно можно сказать, что рынок будет стабильным. Скорее всего, цены на нефть будут оставаться на высоком уровне, доллар продолжит снижение, политическая стабильность в стране сохранится. Если эти предпосылки верны, то нас снова ожидает позитивный год, без масштабного роста, но и без снижения. За год рост цен составит по различным сегментам от 10–25%. Меньше всех вырастет эконом-класс, бизнес-класс чуть увеличит разницу с эконом-классом. Элитный сегмент, особенно самая дорогая его часть, возрастет больше всего. Но, скорее всего, в этом году нас ждет бум на рынке загородной недвижимости.