Меньше восьми не собираться, или Промежуточные итоги эксперимента
Хотя о реформировании ЖКХ начали говорить давно, частных фирм, занятых в этой сфере, пока ничтожно мало. Для отработки оптимального варианта перехода от государственного обслуживания к коммерческому правительство Москвы решило провести эксперимент в Западном округе на территории района Тропарево-Никулино, поручив его известной компании ООО «Миракс Сервис» (о чем «КР» уже писал). И вот первые итоги. О них рассказывает генеральный директор этого предприятия Константин Борисов.
Свистать всех… на кворум
С проблемами пришлось столкнуться уже в самом начале, ведь нашу компанию никто не назначал – ее должны были выбрать сами жители. Так или иначе, людей требовалось собрать. Но активных жителей (в нашем случае цифра, приводимая социологами, полностью подтвердилась) оказалось 20 процентов.
Мы провели череду встреч с жильцами, издали типографским способом газету, где рассказали о задачах и возможностях компании. Разложили газету во все почтовые ящики. И вот собрания… Из тринадцати предложенных домов кворум был собран лишь в семи. Их жильцы и проголосовали за «Миракс». Потом к ним присоединился еще один. Таким образом, участниками эксперимента стали восемь домов.
В остальных кворума не получилось. Инертность людей? Не только. Не пойти на собрание – своеобразная форма протеста частному обслуживанию. Ведь слухов, связанных с ним, немало. А здесь еще вмешались политические страсти. Одна оппозиционная партия тоже выпустила газету для жильцов микрорайона. И каких только «собак» ни навешало на нас это издание! Будто бы частники взвинтят квартплату (хотя по условиям эксперимента остаются городские расценки). Будто бы «Миракс» взялся за управление с единственной целью: снести дома, а на их месте построить более дорогие и доходные (где это видано, чтобы в Москве сносили 14–16-этажные жилые здания, построенные 20 лет назад?). Тем не менее, на определенную часть жителей такая агитация повлияла.
И все же отчаиваться не стали – оптимизм внушил тот самый восьмой, «присоединившийся» дом. Поначалу там собралось тоже мало людей, но тогда активисты обошли все квартиры, поговорили с жильцами и провели второе собрание. О результатах вы знаете. О чем это говорит? Люди еще мало знают о реформе, ждут от нее только неприятностей (к сожалению, перемены последних лет дают для этого основания). Но когда вникают в суть изменений, охотно идут на сотрудничество.
Постарели до поры
Первым шагом было определить, в каком состоянии находятся дома. Такой «диагноз» должен был подсказать приоритеты обслуживания и объемы финансирования. Работа проводилась совместно с Мосжилинспекцией. Средний износ – 36 процентов. Цифра не катастрофическая, но, тем не менее, настораживающая. Нормативный срок службы домов 75 лет, стоят же они всего 20–25 лет. И уже так «постарели»? Было ясно: серьезный ремонт – и капитальный, и текущий – необходим.
Главные нарекания жильцов вызывало лифтовое хозяйство: оборудование работало на пределе возможностей, подъемники часто останавливались. Бледный вид имели и другие инженерные системы домов. К примеру, пришлось столкнуться с тем, что в двенадцати из них есть проблемы с противопожарной защитой (вентиляцией помещений, состоянием пожарных лестниц).
Большой работы требовали подъезды. Это касалось напольного покрытия (выщербленная плитка), узлов освещения (многие лестничные площадки были погружены в темноту), тепловых контуров (через окна и двери подъездов выдувалось немало тепла), покраски стен.
В одиннадцати домах требовался ремонт кровли – существующее покрытие исчерпало нормативный срок, атмосферная влага проникала в жилые помещения. Восемь домов нуждались в герметизации межпанельных швов.
Одним словом, сказывалось длительное отсутствие капитального ремонта. Бюджет города на него деньги не выделял. А перспективы были неясны: ведь с исключением дотационного механизма все расходы должны были лечь на плечи собственников. А это значило, что о кап-ремонте можно забыть.
Тем не менее, по закону «О приватизации» город взял на себя обязанности его провести. К тому же почти треть помещений находится в городской собственности, и тот просто обязан ее сохранить. Значит, нужно отрабатывать механизмы проведения капремонтов с участием города в домах, где смешанный состав жильцов: собственники и наниматели. Все это решаемо.
Трудности неожиданно возникли с другой стороны. Передача частным компаниям бюджетных средств должна, как известно, проходить на конкурсной основе. Но если компанию выбрали жители, о каком конкурсе может идти речь? Непонятно. Тем не менее, доступ к финансированию перекрыт.
Это – что касается ремонта. Теперь об обслуживании. Цены на него отныне должны быть договорными, иными словами, сами жители определяют набор и уровень услуг. А если этот набор (исключительно по их желанию) выходит за рамки городского норматива? Как можно получить недостающие средства?
Механизм финансирования частного сектора не разработан. Неясен также способ контроля над расходованием таких денег. И еще. С кем подписывать договор? Кто должен брать на себя ответственность? Одним словом, вопросов накопилось немало, и на многие их них эксперимент должен был дать ответ.
Считаем большой удачей, что в префектуре ЗАО с пониманием отнеслись к этим проблемам. Уже подписано распоряжение префекта, и с 1 февраля мы приступили к непосредственной работе в домах, жители которых выбрали нас в управляющие.
Важным представляется и решение вопроса о постепенном – в течение двух–трех лет – введении в Москве 100-процентной оплаты услуг ЖКХ. При развитии, естественно, механизма адресного субсидирования отдельных категорий граждан. С этого момента и будет дан, на мой взгляд, старт реформе, начнет развиваться частное предпринимательство в сфере ЖКХ. На смену не оправдавшим себя административным методам управления придут более эффективные договорно-правовые отношения.
32 страницы про ЖКХ
Но вот вопрос: какие должны быть договоры? И сколько их нужно? В наших домах есть неприватизированные квартиры. Их жители – наниматели, а собственником таких квартир выступает город. Значит, необходим договор с городом как собственником. Он и был подписан нами с Департаментом жилищного фонда и жилищной политики города Москвы, и это, замечу, первый документ такого рода в столице.
Теперь о договорах непосредственно с собственниками. Их в наших домах 2,5 тысячи. Договор готовится в двух экземплярах – следовательно, необходимо пять тысяч документов. Только их хранение потребует специального помещения. Но это еще не все. Договор чрезвычайно громоздок – в нем 32 страницы! Чего там только нет: и про то, что такое управление жилым фондом, и про то, что входит в понятие «эксплуатация»… Нужен ли жильцу такой «ликбез»? Ведь с тем же Мосгортеплом он никаких документов не подписывал – между тем конфликтные ситуации разрешаются. Без всяких разъяснений, что такое тепло, и что такое холодно в квартире. А «договор» заменяет квиточек с оплатой за услугу, который житель несет в ЕИРЦ.
По закону договор с нами должны подписать все собственники. А если кто-то из жильцов заартачится, не согласившись с предлагаемым набором услуг? Значит, мы вообще не сможем приступить к работе. Или будем судиться с каждой семьей, что может вообще парализовать работу компании.
Поэтому мы предложили более лаконичную форму договора, и не индивидуальную, а «публичную», которая, по сути, учитывает интересы всех граждан. Ее принимают на собрании жителей, она всем доступна. Это значительно упростит формальные взаимоотношения с жильцами. Необходимость этого начинают понимать и «в верхах». Недавно появилось разъяснение Минрегиона: если подписан хотя бы один договор, частная компания может приступать к работе. Уже легче…
Инкубаторы ТСЖ
Есть круг вопросов, связанных с управлением и обслуживанием дома, которые по новому ЖК требуют решения жильцов. И что же, по каждому поводу проводить собрания? Сам собой напрашивается вывод: необходимо какое-то объединение жителей, которое сможет выработать общее мнение и представить его нам, компании. Но люди разрознены. И тогда мы поставили цель: помочь жильцам объединиться в домкомы, и с их помощью отработать механизм взаимодействия. Домкомы – это как бы инкубаторы ТСЖ. Почувствуют люди все преимущества объединений – тогда поставим вопрос о товариществах.
Собственно, такова и городская политика: в городе должно быть больше ТСЖ. Но попробуйте представить, что будет, если они появятся в каждом доме? 40 тысяч ТСЖ! Как взаимодействовать с таким количеством субъектов, контролировать их деятельность? Поэтому считаем, что ТСЖ (вопреки Жилищному кодексу) не должно выступать в роли управляющей компании, управление – дело профессионалов. ТСЖ лишь форма объединений жильцов, хотя форма нужная и важная. Именно товарищество должно делегировать в управляющую компанию наиболее компетентных представителей, с которыми мы сможем совместно решать все вопросы.
Социальные проценты
Количество принятых в управление домов – вопрос не столько престижа, сколько экономики. Чем больше их – тем дешевле себестоимость работ. С этой точки зрения, считаю, что количество зданий, которые мы будем обслуживать – восемь, – как раз на пределе рентабельности. Меньше, боюсь, было бы невыгодно для компании.
И еще. Согласно нормативным актам, через год жильцы могут отказаться от компании, выбрать других управленцев. Но ведь все вложения, которые мы делали в дома, – средства компании. Фактически это наш инвестиционный капитал. Получается, мы отдадим его другим? Думаю, что оптимальный срок работы частных управляющих компаний – три года. За это время, предполагаю, мы вернем вложенные деньги. Меньший срок не выгоден ни одной серьезной организации.
Рассчитываем ли мы на большие прибыли? Ожидаемая рентабельность – пять–шесть процентов. По нынешним меркам (в том числе строительным) – немного. Но в социальной сфере большие дивиденды – не главное. Не обирать же малоимущих жителей! И здесь возникает вопрос: почему квартплата определяется, исходя из квадратных метров, а не из доходов жильцов? Простой пример. В одном и том же доме живет семья пенсионеров, пользующаяся городскими субсидиями, и предприниматель, который ставит у подъезда машину ценой в 70 тысяч долларов. А платят они одинаково. При этом небедному москвичу город еще и приплачивает за жилье (ведь обслуживание пока дотируется). Думаю, что и этот вопрос требует решения.