Александр Сергунов: «Электронная очередь сбережет время»
Ни одна операция с недвижимостью в городе не обходится без БТИ. Вступление в наследство, перепланировка, оценка… Порой мы сетуем на очереди, забывая, что выдача частным лицам планов экспликации и технических паспортов на квартиру – лишь верхушка айсберга. Ведь работники МосгорБТИ занимаются технической инвентаризацией всей московской недвижимости. Наш собеседник – начальник ГУП «МосгорБТИ» Александр Сергунов.
В русле перемен
– Александр Дмитриевич, Жилищный кодекс меняется (в него вносятся поправки), и работа Московского городского бюро технической инвентаризации, очевидно, меняется вместе с ним. Какая проблема занимает нынче ваше ведомство больше всего?
– Важнейшими для нас были и будут наши основные функции – техническая инвентаризация зданий, их адресация, рыночная оценка. Не так давно был большой приватизационный бум. Нынче появился новый приоритет – технические паспорта на квартиры.
Еще один момент: чтобы ТСЖ вступило в права управления многоквартирным домом, необходимо провести полное описание общего имущества (отмечу, что в этом «общем имуществе», как правило, отсутствует какой бы то ни было порядок: подвалы сдаются в аренду неизвестно кому, из квартир на первом этаже устроены офисы). Этим мы сейчас тоже активно занимаемся.
– Чем технический паспорт отличается от более привычного плана экспликации и зачем он нужен?
– Нужен исключительно для перепланировок. А отличия… В техпаспорт входит не только поэтажный план здания, но также и его технические характеристики, и местоположение, и многое другое. Работы заметно прибавилось, выполняли мы ее поэтапно – сначала опробовали в двух–трех наших подразделениях. Сегодня технический паспорт можно заказать в любом БТИ любого района.
Ремонт в хищном оперении
– «Уж сколько раз твердили миру» о том, что перепланировку нужно согласовывать. Тем не менее, экстаз евроремонтов продолжается, а вместе с ними продолжаются обрушения…
– Существует три типа перепланировок. Первый – переделка квартиры по эскизу. То есть человек может просто принести поэтажный план своего жилья и на нем нарисовать – собираюсь сделать то-то и то-то. Сюда входит снос перегородок, встроенных шкафов, хозяйственных антресолей. Также по эскизу можно сделать и перестановку сантехнического оборудования.
Второй тип (вторая степень «суровости») – перепланировки по проекту. Здесь уже речь идти о переделке стен, кардинальных изменениях санузла, замене газовой плиты на электрическую и наоборот.
Третий тип – реконструкция. Возможно все, что угодно, – объединение квартир по вертикали или горизонтали, пристройка и снос лоджий, эркеров… Такие серьезные работы требуют, помимо прочего, уже согласования с архитектурными службами города.
Что же касается сознательности жильцов, то, думаю, не все так безнадежно. К тому же технические паспорта на квартиры должны отбить у многих охоту к самовольным перепланировкам. Такие паспорта ввели с 1 ноября, и за два месяца мы выдали их уже порядка трехсот. Есть и сигналы о бурной перепланировочной деятельности соседей: «Просим БТИ разобраться…». Правда, это не по нашей части, подобные жалобы мы передаем по принадлежности – в Мосжилинспекцию. Думаю, и у них таких сигналов немало.
Мы вот, к примеру, не можем проинспектировать здание на Малом Гнездниковском переулке, в котором находимся. В одном доме с нами расположен офис, хозяева которого устроили у себя грандиозный ремонт. Здание ходит ходуном, пыль стоит столбом… Но мы не имеем права выяснить, что же делают наши соседи. А может быть, они там устроили ту самую незаконную перепланировку? Кто знает?
– Необходимость получить документы БТИ возникает довольно часто – в связи с перепланировкой, приватизацией, вступлением в наследство, регистрацией собственности. И порой людям приходится занимать очереди с ночи. Можно ли уменьшить очереди или сделать их «электронными»?
– Основная причина того, о чем вы говорите, – проблема с помещениями. Вот у нас складывалось весьма непростое положение в Восточном и Юго-Западном округах. В первом было два помещения – «Восток-1» и «Восток-2», оба маленькие (наверное, такие же тесные, как одноименные космические корабли), оба труднодоступные. Смысла вводить там какие-то современные методики не было. Но нам сейчас выделяют новые помещения. На Юго-Западе получили две тысячи кв. метров. На Востоке наконец-то выделили 2,5 тысячи кв. метров в трех минутах ходьбы от метро, напротив префектуры, – очень удобно! Так что больше не будет «Востока-1» и «Востока-2». И там, в новых помещениях, конечно, имеет смысл внедрить электронные очереди.
Сейчас в Зеленограде отрабатывается проект единого центра на базе префектуры, где под одной крышей будут сосредоточены все городские организации, задействованные в оформлении имущественных отношений. Конечно, в Зеленограде это удобно делать, поскольку округ очень компактный, в отличие от большинства других в столице.
Цена вопроса
– Пока электронные очереди остаются в проекте, существует ли способ уже сегодня получить документы БТИ в кратчайшие сроки и без проблем?
– Да, конечно. Можно обратиться в Мосжилрегистрацию. Она оказывает жителям комплексные услуги, и документы из БТИ входят в этот комплекс. Можно также адресоваться в Мосжилинспекцию. (К слову, в Центральном и Восточном округах в зданиях Мосжилинспекции есть наши сотрудники, которые могут принять заказ.)
– Александр Дмитриевич, любому несмышленышу ясно: оценка квартиры БТИ сильно отличается от рыночной. Это порождает определенные проблемы, создает почву для злоупотреблений…
– Да, нередко граждане продают квартиры якобы по стоимости БТИ, чтобы уйти от налогов. Но потом начинаются проблемы, и люди, бывает, теряют все свои деньги.
Почему оценки разные? Дело в том, что БТИ может дать как рыночную, так и инвентаризационную стоимость. Инвентаризационная стоимость есть по всему жилому фонду. Она составляется из стоимости строительства минус физический износ здания.
Инвентаризационная стоимость требуется для налогообложения, а также для вступления в наследство. И только! А квартиры продают и покупают по рыночной стоимости. Там действуют уже другие правила. Рыночная оценка квартиры складывается из трех подходов: 1) доходного, самого высокого; 2) сравнительных продаж, то есть спроса и предложения на рынке; 3) самого низкого – затратного.
Эксперт оценивает жилье по трем параметрам, затем вычисляет среднее – это и будет рыночная цена квартиры. Понятно, что помимо стоимости строительства и физического износа, эта методика учитывает еще близость к метро, состояние экологии и массу других факторов.
Надо заметить, что для налогообложения, возможно, стоило бы сделать более дифференцированным подход к оценке жилья. Представим себе дом, где половина квартир выходит окнами на оживленный проспект, а другая половина – во двор. Понятно, что половина жильцов живет в более комфортных условиях. Однако налоги платят все одинаково, потому что инвентаризационная стоимость здания одна. Над совершенствованием этой системы сейчас работаем.
Пройтись по адресам…
– Существуют ли изъяны в законодательстве, которые создают вашему ведомству дополнительные трудности в работе?
– Возникают сложности и с законом о «дачной амнистии». Нередко к нам обращаются люди с просьбой выдать техническую документацию на индивидуальное жилое строение – ИЖС. Причем никаких правоустанавливающих документов у них нет. Ни единого! И что делать в таких случаях – нигде не сказано. Нам приходится разводить руками и отказывать гражданам в их законных требованиях.
– Насколько известно, вы сейчас занимаетесь «адресным реестром» Москвы…
– Это большая и сложная работа, тем более, что разобраться с адресами зданий отнюдь не просто. Дело в том, что до 1998 года они писались как попало. В результате нередки случаи, когда одно и то же здание имеет несколько разных адресов. Соответственно, и продать его можно несколько раз…
– Интересно узнать процент адресов – сколько уже приведено «в соответствие»?
– Этого, к сожалению, сказать не можем, так как общее количество строений неизвестно. Предполагаем, что в Москве четыре миллиона квартир, сколько на самом деле – не очень ясно. Поэтому можем сказать не процент, а сколько мы делаем в абсолютных цифрах. Сейчас в адресном реестре зарегистрировано уже порядка 120 тысяч строений – как жилых, так и нежилых.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Александр Сергунов родился в 1946 году. Москвич. Работать начал в 18 лет чертежником. Окончил вечернее отделение факультета «Экономика промышленности» МИНХ им. Плеханова. В 1987 году был избран на должность заместителя председателя исполкома Перовского народного суда. В 1991–1994 годах занимал должность супрефекта муниципального округа Перово. В 1994-м назначен заместителем префекта Южного округа Москвы. С 1996-го руководит Московским городским БТИ.
В 2001-м награжден благодарностью мэра г. Москвы. Год спустя А. Сергунову было присвоено звание «Менеджер-2002».