К собственности – будь готов!
Правительство внесло в Госдуму законопроект о малоэтажном строительстве. Этому документу суждено дополнить перманентно исправляемый и улучшаемый Жилищный кодекс. Власти надеются с помощью новых норм дать импульс национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который из приоритетных направлений хуже всех поддается воплощению.
О «сбыте мечт»
Идея строительства малоэтажных загородных поселений сама по себе привлекательна, давно обкатана и в Европе, и в Новом Свете. Например, в Америке до сих пор существует пригородный поселок Леви-таун, построенный еще в 50-е годы прошлого столетия. Полвека назад проблема жилья была острой и в Штатах. Новая технология строительства и низкие цены, которые предлагали строители городка, помогали с ней справляться. Дома в Леви-тауне собирали буквально за несколько дней из блоков – как детский конструктор. Такой дом действительно отличала доступность – его можно было купить за $6000–8000! Молодые люди, возвращавшиеся с войны и не имевшие особых денег, могли позволить себе это жилье. Теперь оно выросло в цене минимум в пять раз с учетом инфляции за все эти годы.
Вполне возможно, малоэтажная идея может воплотиться в программу постепенного перемещения продвинутой части городского населения, уставшей от дыма и шума, в пригородную зеленую тишь. Более того, одновременно убивается еще несколько зайцев. Один «заяц» – жилищно-коммунальный. Собственники возьмут на себя хлопоты по содержанию дома, включая «больную мозоль» – капитальный ремонт, а газоны вокруг засадят дивными цветами. И никаких государственных забот!
Второй «заяц» – идеологический, не побоимся этого слова. Собственники становятся основой, опорой и утешением государства. Вероятно, авторы этого закона, садясь за рабочий стол, представляли себе именно такую идеальную конструкцию. Одно смущает – мы живем в России, и так, как «у них», у нас может не получиться. Есть опасность, что накрутят тако-о-го, и малоэтажные пряничные городки на российских просторах останутся в мечтах.
«Дешевого массового малоэтажного строительства вокруг крупных городов не может быть, гораздо выгоднее строить в пригородах многоэтажные коробки или дорогое жилье, – считает председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по реализации проекта «Доступное жилье» Иван Грачев. – Боюсь, что наиболее «лакомые» куски подмосковной, например, земли, которую отведут под малоэтажную застройку, быстро уйдут с помощью чиновников к «нужным» людям, а затем на них будут построены элитные коттеджные поселки. Думаю, коммерсанты уже нацелились на быстрое и легкое приобретение земли».
Кошмар! Прощай тогда нацпроект. Мы такого допустить никак не можем. Поэтому вместе с нашими экспертами решили нащупать некий правильный механизм исполнения задумки и по возможности предусмотреть вероятные проблемы.
Представь себе
Поясним, что по замыслу разработчиков закона ради строительства собственных домов граждане объединятся в кооперативы, а власти будут им всячески в этом содействовать. Иван Грачев предлагает вспомнить опыт советских времен, когда подобные кооперативы создавались по месту работы. Или у людей появлялась возможность «застолбить» участок через органы соцобеспечения.
Вопросом номер один все же остается земля. Кто и как будет ее давать?
«Муниципальные органы могли бы выделять застройщикам участки, уже переведенные в нужную категорию», – говорит президент РГР Александр Романенко. А депутат Мосгордумы Иван Новицкий добавляет, что необходимо разработать нормативы предоставления таких участков под строительство и установить их минимальную стоимость для передачи в частную собственность членам кооператива.
Понятно, что жилья без инфраструктуры – инженерной и социальной (коммуникаций, дорог, общественного транспорта, школ, больниц, магазинов, почты, милиции) – не бывает. Откуда она появится и за чей счет? Здесь наши эксперты сходятся в одном: дело это, безусловно, государственное, ни один кооператив не вытянет подобных затрат. Если же за него возьмутся частные конторы, то о доступной цене можно забыть.
Впрочем, как показывает нынешняя практика, они за это и не берутся. Один из авторов данного текста имеет счастье проживать в подобном поселке и не понаслышке знает о проблемах, сопутствующих пригородному образу жизни. К примеру, компания, застраивающая поселок по генплану (который постоянно меняется в зависимости от конъюнктуры рынка), вместо обещанных детского сада и начальной школы возвела чудесные произведения архитектуры типа «ангар» и занялась складским бизнесом. Что хранится в этих ангарах, жители не знают. Ходят страшные слухи, что пиротехника. Недавний пожар в одном из ангаров приоткрыл завесу тайны, уничтожив склад… шоколада. Все вздохнули с облегчением.
Следующий момент. Предположим, мы преодолели проблемы с чиновниками, землей и нам пообещали инфраструктуру. На какие шиши будем возводить малоэтажное счастье? Понятно, что надо брать кредит. Кого закладывать станем?
«В залог может быть обращена сама земля, выделенная под малоэтажную застройку», – говорит Иван Грачев. С ним согласен и первый президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин: «Земля ЖСК может быть залогом под кредит». А Иван Новицкий уточняет: процентные ставки должны быть сопоставимы с официально заявленными ставками по ипотечным кредитам. На важную деталь обращает внимание независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов: речь ни в коем случае не идет об обеспеченных горожанах, которые строят себе второе жилье – коттедж. Их по государственной программе кредитовать нельзя – на всех денег не хватит.
Без иллюзий
Дом построен, но это еще полдела. Кто-то должен чистить дороги, вывозить мусор, охранять, наконец, ведь не будем же мы спать с винтовкой в обнимку. Значит, встает вопрос об управляющей компании. Жизнь в маленьком домике оказывается гораздо дороже, нежели в городском многоквартирном доме, и далеко не каждому это окажется под силу. Коммунальные платежи, охрана, связь, содержание инженерных сетей, которое обязательно повесят на собственника (знаем, о чем говорим, – сами содержим!), влетают в копеечку. Жизнь в доме в подмосковном поселке эконом-класса обходится хозяевам в среднем в $600–700 в месяц. И государство ничего дотировать тут не должно – иначе смысла в затее просто нет. Добавим, что дома надо страховать, а льготных программ страхования, вроде той, что действует в Москве, для частных домов не придумано. $1000 в год по коммерческой программе, и это еще по-божески.
Впрочем, мы, кажется, изрядно запугали читателя. Но ничего не придумали. Лучше начнем обсуждать эти проблемы сейчас (а мы зацепили только тоненький верхний слой), нежели погибнем под ними во цвете лет. Ведь за городом в своем доме и вправду жить хорошо, честное слово! Только жизнь здесь строится строго по рыночным законам, без тени социального иждивенчества. И не стонать. Имейте это в виду.