04:20:07
22 июня 2024 г.

К собственности – будь готов!

СтроительствоПравительство внесло в Госдуму законопроект о малоэтажном строительстве. Этому документу суждено дополнить перманентно исправляемый и улучшаемый Жилищный кодекс. Власти надеются с помощью новых норм дать импульс национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который из приоритетных направлений хуже всех поддается воплощению.

О «сбыте мечт»

Идея строительства малоэтажных загородных поселений сама по себе привлекательна, давно обкатана и в Европе, и в Новом Свете. Например, в Америке до сих пор существует пригородный поселок Леви-таун, построенный еще в 50-е годы прошлого столетия. Полвека назад проблема жилья была острой и в Штатах. Новая технология строительства и низкие цены, которые предлагали строители городка, помогали с ней справляться. Дома в Леви-тауне собирали буквально за несколько дней из блоков – как детский конструктор. Такой дом действительно отличала доступность – его можно было купить за $6000–8000! Молодые люди, возвращавшиеся с войны и не имевшие особых денег, могли позволить себе это жилье. Теперь оно выросло в цене минимум в пять раз с учетом инфляции за все эти годы.

Вполне возможно, малоэтажная идея может воплотиться в программу постепенного перемещения продвинутой части городского населения, уставшей от дыма и шума, в пригородную зеленую тишь. Более того, одновременно убивается еще несколько зайцев. Один «заяц» – жилищно-коммунальный. Собственники возьмут на себя хлопоты по содержанию дома, включая «больную мозоль» – капитальный ремонт, а газоны вокруг засадят дивными цветами. И никаких государственных забот!

Второй «заяц» – идеологический, не побоимся этого слова. Собственники становятся основой, опорой и утешением государства. Вероятно, авторы этого закона, садясь за рабочий стол, представляли себе именно такую идеальную конструкцию. Одно смущает – мы живем в России, и так, как «у них», у нас может не получиться. Есть опасность, что накрутят тако-о-го, и малоэтажные пряничные городки на российских просторах останутся в мечтах.

«Дешевого массового малоэтажного строительства вокруг крупных городов не может быть, гораздо выгоднее строить в пригородах многоэтажные коробки или дорогое жилье, – считает председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по реализации проекта «Доступное жилье» Иван Грачев. – Боюсь, что наиболее «лакомые» куски подмосковной, например, земли, которую отведут под малоэтажную застройку, быстро уйдут с помощью чиновников к «нужным» людям, а затем на них будут построены элитные коттеджные поселки. Думаю, коммерсанты уже нацелились на быстрое и легкое приобретение земли».

Кошмар! Прощай тогда нацпроект. Мы такого допустить никак не можем. Поэтому вместе с нашими экспертами решили нащупать некий правильный механизм исполнения задумки и по возможности предусмотреть вероятные проблемы.

Представь себе

Поясним, что по замыслу разработчиков закона ради строительства собственных домов граждане объединятся в кооперативы, а власти будут им всячески в этом содействовать. Иван Грачев предлагает вспомнить опыт советских времен, когда подобные кооперативы создавались по месту работы. Или у людей появлялась возможность «застолбить» участок через органы соцобеспечения.

Вопросом номер один все же остается земля. Кто и как будет ее давать?

«Муниципальные органы могли бы выделять застройщикам участки, уже переведенные в нужную категорию», – говорит президент РГР Александр Романенко. А депутат Мосгордумы Иван Новицкий добавляет, что необходимо разработать нормативы предоставления таких участков под строительство и установить их минимальную стоимость для передачи в частную собственность членам кооператива.

Понятно, что жилья без инфраструктуры – инженерной и социальной (коммуникаций, дорог, общественного транспорта, школ, больниц, магазинов, почты, милиции) – не бывает. Откуда она появится и за чей счет? Здесь наши эксперты сходятся в одном: дело это, безусловно, государственное, ни один кооператив не вытянет подобных затрат. Если же за него возьмутся частные конторы, то о доступной цене можно забыть.

Впрочем, как показывает нынешняя практика, они за это и не берутся. Один из авторов данного текста имеет счастье проживать в подобном поселке и не понаслышке знает о проблемах, сопутствующих пригородному образу жизни. К примеру, компания, застраивающая поселок по генплану (который постоянно меняется в зависимости от конъюнктуры рынка), вместо обещанных детского сада и начальной школы возвела чудесные произведения архитектуры типа «ангар» и занялась складским бизнесом. Что хранится в этих ангарах, жители не знают. Ходят страшные слухи, что пиротехника. Недавний пожар в одном из ангаров приоткрыл завесу тайны, уничтожив склад… шоколада. Все вздохнули с облегчением.

Следующий момент. Предположим, мы преодолели проблемы с чиновниками, землей и нам пообещали инфраструктуру. На какие шиши будем возводить малоэтажное счастье? Понятно, что надо брать кредит. Кого закладывать станем?

«В залог может быть обращена сама земля, выделенная под малоэтажную застройку», – говорит Иван Грачев. С ним согласен и первый президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин: «Земля ЖСК может быть залогом под кредит». А Иван Новицкий уточняет: процентные ставки должны быть сопоставимы с официально заявленными ставками по ипотечным кредитам. На важную деталь обращает внимание независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов: речь ни в коем случае не идет об обеспеченных горожанах, которые строят себе второе жилье – коттедж. Их по государственной программе кредитовать нельзя – на всех денег не хватит.

Без иллюзий

Дом построен, но это еще полдела. Кто-то должен чистить дороги, вывозить мусор, охранять, наконец, ведь не будем же мы спать с винтовкой в обнимку. Значит, встает вопрос об управляющей компании. Жизнь в маленьком домике оказывается гораздо дороже, нежели в городском многоквартирном доме, и далеко не каждому это окажется под силу. Коммунальные платежи, охрана, связь, содержание инженерных сетей, которое обязательно повесят на собственника (знаем, о чем говорим, – сами содержим!), влетают в копеечку. Жизнь в доме в подмосковном поселке эконом-класса обходится хозяевам в среднем в $600–700 в месяц. И государство ничего дотировать тут не должно – иначе смысла в затее просто нет. Добавим, что дома надо страховать, а льготных программ страхования, вроде той, что действует в Москве, для частных домов не придумано. $1000 в год по коммерческой программе, и это еще по-божески.

Впрочем, мы, кажется, изрядно запугали читателя. Но ничего не придумали. Лучше начнем обсуждать эти проблемы сейчас (а мы зацепили только тоненький верхний слой), нежели погибнем под ними во цвете лет. Ведь за городом в своем доме и вправду жить хорошо, честное слово! Только жизнь здесь строится строго по рыночным законам, без тени социального иждивенчества. И не стонать. Имейте это в виду.

Екатерина Меледина, Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация