Четыре источника благополучия
Чаще всего жители создают ТСЖ для того, чтобы самим управлять домом, получив рычаги воздействия на наемную компанию. При этом мало кто расценивает товарищество как доходное предприятие. И зря…
Недавно за «круглым столом» в Союзе юристов Москвы обсуждались проблемы ТСЖ. Довелось услышать смелое на сегодняшний день утверждение: товарищество – пустышка, если у него нет дохода. В этом случае ТСЖ не сулит собственникам ничего, кроме головной боли. Другое дело, если товарищество будет организовано на базе квартала. О том, какую выгоду при этом можно получить, рассказал «автор теории доходных кварталов», ректор института социального проектирования, доктор юридических наук, профессор Александр Толмачев.
Прежде всего, выясним, из чего могут складываться доходы квартального товарищества.
Источник первый
В ноябре прошлого года восемь гектаров земли, расположенной в районе ВДНХ на Хованской улице стали собственностью москвичей. Без аукционов и конкурсов. А главное, законно. Контроль за процедурой оформления осуществляла член попечительского совета института социального проектирования, заместитель председателя комитета по обороне Государственной Думы Федерального Собрания РФ летчик-космонавт Светлана Савицкая. Но подобное дело по силам и не столь героическим личностям.
Итак, прежде всего, надо создать товарищество собственников жилья, а затем приступить к оформлению земли в общедолевую собственность.
Первый этап – межевание. Для того, чтобы получить даже сотку, нужно размежевать весь квартал. По закону это делается за счет бюджета. А поскольку единовременно выделить необходимые средства из казны невозможно, то процесс продвигается медленно, очередь расписана… на восемь лет вперед. Но можно и не ждать. Если товарищество готово расплатиться своими деньгами, то оформить межевое дело можно вне очереди – примерно за девять месяцев.
В столице монопольное право на межевание принадлежит ГлавАПУ Москомархитектуры. Что также сказывается на сроках. Разумнее поступили в Подмосковье. В каждом районе действуют по семь–восемь компаний, имеющих необходимые лицензии и сертификаты на право проведения межевых работ. Поэтому стоит это в три–четыре раза дешевле, а делается во столько же раз быстрее, чем в Москве.
После того, как межевое дело сделано, его предстоит согласовать в четырех инстанциях. Вначале – в органах местного самоуправления. По федеральному законодательству о местном самоуправлении этим должно заниматься муниципальное собрание. Но по постановлению правительства Москвы от 18 ноября 2005 года временное право согласовывать межевое дело предоставлено главе управы района. Затем – ТОРЗ и АПО (архитектурно-планировочное объединение) округа. После этого дело вновь возвращается в недра ГлавАПУ Москомархитектуры. Как только свои подписи под этим документом поставят заместитель начальника ГлавАПУ и заместитель главного архитектора города, дело считается сделанным – проект межевания разработан!
Дальше необходимо согласовать нормативные границы земельно-имущественного комплекса (кондоминиума). Их определяет и выпускает на сей счет распорядительный акт глава местного самоуправления или глава управы. Причем закон говорит, что эти границы должны быть согласованы в нормативных размерах. Однако размеры эти на территории РФ не установлены. А раз так, границы устанавливаются в рамках естественных землеотводов. Например, в квартале.
К распоряжению о согласовании нужно приложить кадастровое дело. Существует четыре вида кадастра. Но понадобится только градостроительный с приложением к нему – московский земельный кадастр. Для чего? Эти документы показывают, причем в нормативах, что будет с территорией в ближайшие 20–30 лет, – где снесут, где построят. Работу, связанную с подготовкой кадастра, примерно за месяц выполнит ГлавАПУ Москомархитектуры (правда, не бесплатно). Затем градостроительный кадастр (план) предстоит согласовать с Москомнаследием, Мосгоргеотрестом и НИиПИ Генплана г. Москвы.
После этого следует обращаться в Росземкадастр, или Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости РФ, которое находится на проспекте Вернадского, 37, стр. 2. Эта служба образована в 2003 году, но полномочия получила 29 декабря 2005 года после выхода распоряжения правительства РФ № 840 «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка». Там изготовят кадастр, но в другом масштабе. Его предстоит согласовать с органами местного самоуправления. Если участок слишком большой, понадобится протокол о муниципальных слушаниях – важна поддержка жителей квартала. Согласование с федеральными службами проводит само агентство.
И заключительный этап: со всеми этими документами нужно прийти в Федеральную регистрационную службу и через шестьдесят дней получить свидетельство о праве общедолевой собственности на землю.
Именно такой должна быть процедура в строгом соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В среднем она займет два года. Оформление участка площадью в два–три гектара обойдется примерно в 300–350 тысяч долларов. И здесь должен быть практический расчет. Если для того, чтобы оформить шесть соток земли, все равно придется межевать весь квартал, то почему не оформить его в долевую собственность целиком. И предложить при этом жителям других домов вместе управлять территорией. Конечно, властям не хочется, чтобы земельный вопрос решался на уровне муниципальных собраний. Ведь тогда инвестору, затеявшему, к примеру, строительство гаража, придется идти к жителям – хозяевам территории – на поклон и договариваться, на каких условиях они его пустят.
Источник второй
Доход может принести общая собственность. Например, подвалы и чердаки. Вот пример. Известная певица живет в ТСЖ, расположенном в Брюсовском переулке. Она решила соорудить себе мастерскую на чердаке. По закону запрещено отчуждать общедолевую собственность. Исключение из правила допускается только в том случае, если происходит улучшение этого имущества. Как поступила артистка? Был заключен договор между нею, как инвестором, и ТСЖ, которое исполняло функцию заказчика-застройщика. После реализации контракта само же ТСЖ приняло мансарду в эксплуатацию и часть ее выделило певице.
Беда в том, что не во всех домах можно переоборудовать чердаки и подвалы.
Источник третий
По федеральному и московскому законодательству ТСЖ имеет право без конкурса (аукциона) брать на себя функции заказчика-застройщика по реконструкции или реставрации. Скажем, жители узнают о том, что их старый дом собираются сносить, и уже появился инвестор, выигравший тендер. Выход один: срочно создать ТСЖ и требовать от тендерного комитета – отменить условия конкурса и сообщить о том, что ТСЖ самостоятельно будет заниматься реконструкцией своего дома. ТСЖ может взять на себя и право застройки. При этом не надо ни к кому идти на поклон, если земля находится в собственности. Квартальное товарищество получает лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика и право самостоятельно переселять граждан и заниматься строительством.
Источник четвертый
Сервитутные платежи. Скажем, вы неожиданно обнаруживаете в вашей земле трубу Газпрома или кабель РАО ЕЭС… Хотите в этом месте копать, но не можете – труба мешает. Выходит, согласно главе 17 Гражданского кодекса РФ, собственники ограничены в праве пользования. За это с владельца трубы полагается брать деньги. Иначе говоря, установить частный сервитут. На худой конец, согласиться на бартер: мы вам разрешаем ремонтировать эту трубу, а за это вы нам снижаете плату за газ. Надо знать о том, что существует понятие публичного сервитута, когда при межевании выделяется часть территории с какими-либо подземными коммуникациями. В этом случае надо договариваться с их владельцем. Скажем, о том, что не будете препятствовать ремонту.
Ваша квартира вырастет в цене
До недавнего времени ТСЖ зарабатывали на использовании государственного нежилого фонда, который находится не в муниципальной, а государственной столичной собственности. По закону г. Москвы № 8-28 от 16 апреля 1997 года «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме» без конкурса, без аукциона, только по согласованию с главой управы город передавал товариществам нежилые помещения (даже с арендаторами). Причем арендаторы платили деньги не Москомимуществу, а перечисляли их на счет ТСЖ. Товарищество отдавало городу 50 процентов от нормативной части дохода или базовой ставки аренды. Прибыль, полученная сверх нее, также оставалась в ТСЖ. К сожалению, три месяца назад Мосгордума этот закон отменила.
И все-таки увеличить капитализацию своей собственности можно. Для этой цели дальновидные граждане формируют товарищества, берут землю в управление, оформляют функции заказчика.