Кофейная гуща-2007, или Воспоминания о будущем
Праздничные выпуски СМИ отмечены всплеском прогнозов развития рынка недвижимости в наступившем году. Почтенная публика читает, слушает и ждет – что же будет дальше.
Чего не знает Нострадамус
Рынок жилья резко затормозил, цены заморозились вопреки аномально теплой зиме. Хотя понятие «резко», конечно, относительно: темп ценовой гонки в течение восьми месяцев выдыхался постепенно – от десяти процентов до нуля. Но для неповоротливого рынка недвижимости и это скорость! В январе было отмечено трудноуловимое снижение цен. Скорее даже намек на него – менее 0,1 процента за неделю. Неужели новая тенденция – от подорожания к удешевлению?
Святочные гадания, то бишь прогнозы многоопытных профессионалов обобщило информационное агентство REGNUM. Его экспертам бросилось в глаза (не могло не броситься) отсутствие определенности в суждениях и единства во мнениях.
Один уважаемый аналитик допускает, к примеру, два сценария на год: «либо ценовая стабилизация, либо возобновление роста цен небольшими темпами». Это становится уже традицией – давать неоднозначные, подчас диаметрально противоположные сценарии.
Другой эксперт, подобно былинному витязю, тоже оказывается на распутье: «По оптимистичному сценарию недорогие квартиры должны немного подешеветь, а более комфортабельное жилье станет дороже, но не сильно. По пессимистичному – «квадрат» поднимется в цене еще процентов на 20».
Конечно, находятся и люди твердых убеждений. Один из Нострадамусов знает все точно: «Рост начнется в середине года и составит до 15 процентов». Его поддерживает чуть более осторожный коллега: «Если не произойдет какого-нибудь банковского кризиса или обвала цен на нефть, то стоимость на все категории жилья увеличится приблизительно на 15–20 процентов».
Еще гипотеза: «Возможность падения цен более актуальна, чем их подъем». Еще нюанс: «Предложение будет оставаться высоким, а продаваться квартиры будут относительно долго». Еще попытка предвосхитить: «Ситуация на рынке Москвы до февраля–марта будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Однако к концу лета рост спроса переломит тенденцию в сторону увеличения цен».
Средняя температура по больнице
Если эти сомнения и метания привести к общему знаменателю, получится следующее: средние цены будут расти. С начала года медленно, символически, а с лета двинутся вверх уверенно.
Однако относиться к подобному сценарию надо с поправкой на некоторую предвзятость мнений в сторону роста цен. Ведь, что греха таить, почти все эксперты – активные участники рынка. В этом смысле показателен комментарий одного из руководителей крупной строительной компании: «Если жилье и начнет дешеветь, то только в сегменте эконом-класса. Подавляющая доля предложений на сегодняшнем рынке – около пяти млн. кв. метров – это массовая застройка и жилье эконом-класса. Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому здесь вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Предложение же в сегменте качественного жилья – всего около 500 тыс. кв. метров. А спрос на него в последние годы стабильно высок. В результате ситуация на этом рынке скорее ближе к дефициту, нежели к насыщению, и здесь мы прогнозируем рост цен на 25–30 процентов». Все выглядит убедительно, пока не открывается одна подробность: возглавляемая экспертом компания специализируется на строительстве качественного жилья и практически не занимается эконом-классом. Стоит ли удивляться тому, что подорожать «суждено» именно качественному жилью?
Забытое старое?
Слушаешь последние комментарии, просматриваешь обзоры, и возникает ощущение: нечто до боли похожее я уже видел… Ну да, конечно! Два с небольшим года назад все было точно так же. Тогда, в первой половине 2004-го, цены тоже рвались вверх. Не так быстро, как в 2006-м, но для того времени рекордными темпами. А потом наступила стагнация, они не двигались с места всю осень 2004 и начало 2005 годов. В то время тоже гадали, будут ли цены падать или все же возобновят движение вверх. А если возобновят, то когда. Тоже рассуждали об инвестиционных квартирах (купленных не для проживания, а для выгодного вложения денег) и «кассовых разрывах». Спорили о скидках и распродажах – временные это акции или маскировка падения цен.
Но есть и отличия. Тогда причины стагнации искали в пропагандистской кампании вокруг рынка доступного жилья, локальном банковском кризисе и прочих неприятностях. Сегодня никаких внешних возмущений не отмечено. Цены застряли, что называется, на ровном месте. По умолчанию причиной их нынешнего ступора признается предшествующий «перегрев» рынка. Впрочем, и тогда остановились в результате все того же перегрева. Просто признавать это субъекты рынка не очень хотели (как не хотят говорить об этом сейчас).
Другой приметой того периода были сильные страхи вероятного взрыва «инвестиционного пузыря». Но никакого взрыва не последовало (запал отсырел?). Сейчас об инвестиционных квартирах тоже поговаривают, но уже спокойно. Сказывается прошлый опыт.
Фантазии и краски
Чем тогда все кончилось? Цены простояли, не колыхнувшись, примерно семь месяцев. Потом стронулись, потом двинулись, потом рванули… Нечто похожее ожидает рынок и сейчас. Цены постоят (это я так спокойно говорю – «постоят», на самом деле продавцы и покупатели попыхтят, перетягивая канат каждый в свою сторону). Потом начнут разогреваться, но не так быстро (опять же с учетом накопленного опыта). Упомянутый среднеарифметический прогноз, по сути, очень близко этому соответствует и представляет, так сказать, черно-белую картину будущего. А индивидуальная фантазия каждого эксперта добавляет в нее свои краски.
Единственное уточнение хочу сделать по поводу длительности периода стагнации. Он должен быть несколько больше прежнего, поскольку предварительный перегрев рынка в этот раз заметно выше, чем в прошлом. Тогда максимальный темп в период гонки цен составлял пять процентов в месяц, сейчас – десять. Значит, времени для восстановления дыхания потребуется больше.
Что может столкнуть рынок с уже проторенного пути? Прежде всего – устойчивое изменение цен на нефть в любую сторону. Их падение продлит стагнацию, а рост – наоборот, сократит. В гораздо меньшей степени скажутся предстоящие выборы в Госдуму. Политические партии в очередной раз будут соблазнять избирателя обещаниями доступного жилья, но электорат реагирует на эти мифы все более вяло.
Сложнее с выборами президентскими. Тут мы имеем полную неопределенность с кандидатурой преемника. Как на эту неопределенность отреагируют те, в чьих руках находится основная масса российских денег, предсказать вряд ли кто возьмется.