Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 11 января 2007 г. 22:26
Публикация в газете: №1 (624) от 11 января 2007 г.

Личный интерес в общем подвале

Личный интерес в общем подвале

«На основании каких нормативных документов можно перевести ЖСК в ТСЖ (и нужно ли это делать)? И еще: правильно ли говорят, что в товариществе собственников жилья состоять выгоднее, чем в кооперативе? Сергей Коломейцев».

– Ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» первоначально устанавливала жесткое правило: жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежит в обязательном порядке преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации до 1 января 2007 года. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы должны ликвидироваться в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего госрегистрацию юридических лиц.

Однако с 1 сентября 2006 года ст. 14 полностью утратила силу (см. федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

Тем не менее, добровольно преобразовать ЖСК в ТСЖ можно, имея в виду общие нормы первой части Гражданского кодекса РФ, которые касаются изменения организационно-правовой формы юридических лиц путем их реорганизации.

Разница между жилищно-строительным кооперативом и товариществом собственников жилья состоит в том, что изначально цель ЖСК – не только управление домом и заказ каких-либо услуг, но, прежде всего, обеспечение граждан жилыми помещениями. В рамках ЖСК граждане объединяют свои взносы, а собственником квартир становится при этом до полной выплаты паев кооператив. Когда все паи выплачены, смысл ЖСК, в принципе, теряется. ЖСК начинает выполнять задачи, которые полностью совпадают с задачами товарищества собственников жилья.

При этом товарищество, являясь юридическим лицом, имеет право заключать договоры с подрядными организациями, брать кредиты на реконструкцию дома. Преимущество заключается и в том, что с целью уменьшить расходы собственников квартир на содержание и ремонт ТСЖ может сдавать в аренду общее имущество дома (чердаки, крышу, подвалы), – например, для размещения на крыше или стенах наружной рекламы. При этом управление домом находится непосредственно в руках граждан, которые являются собственниками квартир в данном жилом здании, заинтересованы в том, чтобы контролировать деятельность обслуживающих, ремонтных и иных организаций. Они сами могут выбрать более выгодную (по тарифным планам и иным условиям) обслуживающую организацию и заключить с ней договор на предоставление услуг.

Подробно эти вопросы регламентируются постановлением правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве».

Попробуйте доказать

«Могу ли я расторгнуть договор социального найма в муниципальной квартире с моей бывшей женой и ее 14-летним сыном от первого брака? За жилье она не платит с 2000 года, вещей ее нет, уже шесть лет ни она, ни ее сын в квартире не появляются – уехали в Подмосковье, где жили раньше.
Николай».

– Новый Жилищный кодекс в пункте 4 статьи 69 говорит четко: бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий жить в занимаемом жилом помещении, сохраняет за собой такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Ваша бывшая жена не живет сейчас в квартире, однако, согласно тому же ЖК РФ (ст. 71), временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи (или бывших членов) не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

В то же время часть 3 статьи 83 ЖК РФ гласит: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Верховный суд РФ в обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 года (обзор утвержден постановлением президиума Верховного суда РФ от 1.03.2006) высказался в таком плане. Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма. Остается только попробовать доказать это в суде.

Вашу жену можно было бы признать неприобретшей право пользования жилым помещением, если бы она с ребенком никогда в нем не жила. То есть если бы ее регистрация носила формальный характер.

В данной ситуации вы также вправе требовать по суду от бывшей жены оплаты ее доли по квартплате и коммунальным платежам за три последних года.

Откуда берутся долги?

«Нередко в листке, рассылаемом ЕИРЦ, вычитается определенная сумма, потом она же трактуется, как задолженность. Расчетчики объясняют, будто это – указание «сверху». Какими законами руководствуются работники ЖКХ, выставляя счета дважды? Имеют ли они право это делать?
Евгений».

– В данном случае следует, прежде всего, вспомнить о «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением правительства РФ от 23.05.2006 № 307.

В соответствии с пунктом 38 этих правил при наличии задолженности перед исполнителем в платежном документе должны быть указаны сведения о ее размерах за предыдущие периоды. Поэтому в вашем случае в первую очередь необходимо выяснить причины возникновения долгов.

Долги возникают, главным образом, из-за несвоевременного перерасчета квартплаты после введения новых тарифов либо по причине технических ошибок в работе ЕИРЦ. Еще одно возможное объяснение – задержка поступления в ЕИРЦ оплаченных квитанций. В любом случае необходимо обратиться за разъяснениями в ЕИРЦ, захватив с собой оплаченные квитанции. Потребитель вправе узнавать обо всех произведенных расчетах и о наличии либо отсутствии задолженности. Также можно обратиться к поставщикам услуг по данному вопросу, поскольку ответственность вы несете, прежде всего, перед ними.

К сожалению, зачастую в возникновении задолженности виноваты сами граждане. В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим. Начиная с 11 числа, жители, не оплатившие счета, становятся должниками. И на этом этапе при распределении долга может возникнуть переплата по одним услугам и недоплата по другим.

Советуем в каждом таком случае обращаться для сверки платежей в ЕИРЦ.

Выше только суд

«Живу в доме, где создано ТСЖ, но членом товарищества пока не являюсь. Имеет ли право правление сдавать в аренду подвалы без моего и таких, как я, собственников помещений, согласия?
Семен Семенович».

– Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право организовывать коллективные органы управления общим имуществом. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – один из таких способов (ст. 161 ЖК РФ). Создавая ТСЖ, собственники делегируют ему свои полномочия по определению порядка пользования и распоряжения общим имуществом.

ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ) правомочно управлять комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, следить за обеспечением эксплуатации этого комплекса, владеть, пользоваться и в установленных законодательством пределах распоряжаться им. Подвал дома также относиться к общему имуществу.

Собственники жилья могут вступить в ТСЖ в любое время, уплатив необходимые членские взносы. Для вступления в ТСЖ достаточно заявления собственника жилья в данном многоквартирном доме. Став членом ТСЖ, собственник получает право голоса на общем собрании членов товарищества. Именно этот орган управления (собрание) и определяет, как распоряжаться общим имуществом, сдавать ли его в аренду и на каких основаниях.

Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (ст. 146 ЖК РФ). Решение о сдаче общего имущества в аренду, в соответствии со статьей 145 ЖК, принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это решение является обязательным как для членов ТСЖ, так и для остальных собственников.

В случае, если таким решением нарушены ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать решение ТСЖ в суде. Заявление об обжаловании может быть подано в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали (или должны были узнать) о принятом решении.

Необходимо, однако, иметь в виду, что цель создания и деятельности ТСЖ – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если вы докажете, что решение ТСЖ о сдаче в аренду подвалов противоречит данному принципу, то это и будет подтверждением нарушения ваших законных прав и интересов как собственника жилья в многоквартирном доме.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отменить принятое ТСЖ решение, если посчитает допущенные нарушения существенными, повлекшими за собой причинение вам убытков (ст. 46 ЖК РФ).

Пока же решение ТСЖ о сдаче в аренду подвала не обжаловано, оно является обязательным для всех собственников в многоквартирном доме, в том числе и для вас.

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская

Александр Молохов

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев