Мудрый Египет: там знают, как сделать жилье доступным
Цены на рынке недвижимости словно насмехаются над проектом «Доступное жилье». Существует ли в принципе точка пересечения этих двух прямых, которые не только параллельны друг другу, но и направления движения по ним – разные? Сегодня своими соображениями о том, по какому пути должен развиваться рынок недвижимости, делится руководитель агентства недвижимости «Стратегия партнерства» Петр Стрешнев.
Странно получается: граждане Объединенных арабских Эмиратов за тридцать лет существования государства пересели с верблюдов на «Мерседесы» и сменили пальмовые хижины на дворцы, а мы, так же богатея от нефти, только усугубляем собственные проблемы.
Джинн по имени «коррупция»
Как мы начали решать проблему доступного жилья? Вместо того, чтобы выявить системную причину повышения цен и как-то локализовать ее, стали искать «козлов отпущения» типа инвесторов, строителей и производителей цемента. Не виноватые они! И никакие государственные строительные корпорации с их предполагаемыми огромными объемами строительства не помогут, поскольку не затрагивают первопричин выхода на свободу джинна, имя которому КОРРУПЦИЯ! Проглотит она эти объемы и не подавится.
Недавно первый заместитель генерального прокурора России А. Буксман рассказал, что годовой коррупционный бюджет в стране составляет 240 миллиардов рублей, а среднего масштаба чиновник имеет возможность «заработать» за год на 200-метровую квартиру! Очевидно, и два года назад такая возможность у него была. Но вкладывать эти деньги в такую большую квартиру или в три-четыре-пять квартир поменьше особого резона у него нет. Вот, если бы стоимость обычной квартиры была бы существенно больше, тогда другое дело, процесс ее покупки на общем ценовом фоне нивелировался бы. Дальше начинают развиваться события, которые в совокупности претендуют на некоторые признаки системности. Сначала отменяется контроль над крупными покупками граждан. Затем гражданам объявляют, что скоро жилье для них станет доступным, и они приостанавливают покупки до лучших времен. А далее принимается 214-й закон – детонатор, подрывающий цены на жилье. Таким образом, был создан своего рода плацдарм для внедрения на рынок жилья коррупционных денег.
Удавка для удава
Сейчас рынок похож на спящего в вольере удава, который переваривает крупное подношение. Но где гарантия, что с очередной откармливаемой для него жертвой этот удав не превратится в свирепого дракона, который, снеся вольер, пережрет и кормящих, и всех, кто за этим наблюдает? Президент Владимир Путин правильно заметил, что для программы доступного жилья нужна прогнозируемая стабильность. Вот ее и надо обеспечить на рынке недвижимости, возобновив, в первую очередь, контроль над крупными покупками граждан, оградив тем самым рынок от нового пришествия неправедных денег. Было бы не лишним принять меры, ограничивающие права некоторых категорий иностранных граждан в приобретении жилья. Если инвестируешь средства в развитие нашей экономики, пожалуйста, покупай, а если торгуешь на рынке, то уж извиняй. Выполнив эти два условия, можно спокойно заняться и созидательной работой по решению жилищной проблемы россиян.
Налоговая вольница
Власти надо принять такие решения, которые сделали бы граждан активными участниками процесса реализации национального проекта. Прежде всего – отладить систему налогового регулирования. Позвольте маленькую экскурсию в Египет. В пригороде Каира, где много новостроек, крыши у домов недостроены, а в них уже живут люди. Как так? Эти семьи строят дом на льготный государственный кредит: когда готов первый этаж – вселяются. Дети создают семью – надстраивается второй этаж, третий и так далее. До тех пор, пока дом не будет доведен до крыши, налога граждане не платят, а когда начинают платить, он уже распределяется на большое число родственников, поэтому вполне для них приемлем.
В России без крыши, конечно, не проживешь, но сам-то принцип правильный и его можно было бы взять на вооружение! Если граждане улучшают жилищные условия, то есть активно участвуют в реализации национального проекта, то освобождаются от уплаты налогов по операциям с жильем. Если же граждане ухудшают жилищные условия или занимаются бизнесом на перепродажах квартир, то должны платить налоги по полной программе.
Чтобы этот принцип действовал, необходимо выполнить три условия. Первое. Налоги должны начисляться из расчета не коммерческой, а периодически устанавливаемой государством стоимости квадратного метра типового жилья, в том числе и строящегося. Второе. Налоги должны браться не абстрактно с квартиры, а конкретно с каждого собственника недвижимости. Третье. В вопросах уплаты налогов должны быть сняты временные ограничения по владению жильем. Если эти условия будут выполнены, единственным критерием уровня жилищных условий станет стоимость жилого помещения, находящегося в собственности гражданина в государственных ценах. Более ничего не надо придумывать, иначе залезем в дебри. Правда, есть исключения.
Как быть со старушкой, которая хочет поменять большую квартиру на меньшую? Брать налоги? Не брать: старушка – активный участник реализации государственной программы, она должна иметь возможность провести такую операцию без уплаты налогов, может быть, один раз.
Как быть с молодым человеком, который владеет однокомнатной квартирой, женится, в семье рождается ребенок? Семья решает продать однокомнатную и купить двухкомнатную квартиру, причем покупают в равных долях. Формально, в соответствии с предлагаемой системой, уровень жилищных условий молодого человека стал ниже. Брать с него налоги? Ни в коем случае. Молодой человек – активный участник решения демографической проблемы!
Подведем итог. Успешно реализовывать проект «Доступное жилье» можно только общими усилиями власти и граждан, когда будут обеспечены условия их тесного партнерства в этом процессе. Нужны воля и инициатива государства. Идеализм? Возможно. Но, чтобы мы от этого чувства избавились, и надо начинать платить налоги, а потом, можно и отдых на Мальдивах себе устроить.