Продается квартира… с жильцами
Ольгу Степанову вместе с несовершеннолетними детьми… продал бывший муж (они пошли в качестве «бесплатного приложения» к двухкомнатной квартире, в которой зарегистрированы и живут с 1991 года). Продал лишь потому, что был собственником жилья.
В документах, как и положено, значилось: «правопритязания отсутствуют». На самом же деле Ольга ведать не ведала о совершаемой сделке – муж действовал тихо и скрытно. О продаже экс-жену в один не очень прекрасный день известило заказное письмо-уведомление от доверенного лица бывшего мужа. Послание, составленное от имени нового собственника, предлагало обитателям проданной квартиры сняться с регистрационного учета и «освободить жилплощадь». При этом автор текста ссылался на статьи 31 Жилищного кодекса и 292 – Гражданского. Они, напомним, гласят, что в случае прекращения семейных отношений все члены семьи собственника являются бывшими.
Ольга побежала по инстанциям: побывала в районной прокуратуре и органах опеки. Но там лишь развели руками и сослались на законодательство.
Как выяснилось, в нашей стране нет пока закона, который бы защитил ее и двоих детей в подобной ситуации! Несчастная женщина не знает, что ей делать. Она даже не видела человека, который купил квартиру вместе с ней и детьми. Другого жилья у нее нет, и идти ей остается разве что на улицу.
Между тем случай, о котором мы рассказали, не такая уж большая редкость. Довольно часто бывшие папаши, затевая подобные сделки, убивают сразу двух зайцев: во-первых, отделываются от ненужных им детей и надоевших половин; во-вторых, получают крупную сумму.
Ну а что же новый Жилищный кодекс, который писали во имя собственности и во благо собственников? Кодекс скромно стоит в сторонке. Его авторы, видимо, имели в виду совершенно других людей. Из прекрасного будущего. А люди оказались из нашего настоящего и даже прошлого.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Ситуацию комментирует депутат Государственной Думы РФ Галина Хованская, автор поправок в Жилищный кодекс РФ. Напомним, эти поправки были приняты в первом чтении в июне этого года, а ко второму чтению – подготовлены еще 147.
– Подобных историй о родителях, которые после развода хотят выселить из квартиры детей, масса. О них рассказывают письма, поступающие в Госдуму. Причем количество дел, когда несовершеннолетние дети оказываются без крыши над головой, в последнее время значительно выросло. До хорошо известного юристам разъяснения, утвержденного 23 ноября 2005 года постановлением президиума Верховного Суда РФ, суды принимали решения в пользу детей. Они отказывали в выселении, справедливо считая, что закон обратной силы не имеет. Учитывали также статью 55 (часть 2) Конституции РФ, которая гласит, что нельзя принимать закон, ухудшающий положение граждан. У меня есть такие решения наших судов…
Но затем положение резко изменилось. В разъяснении сказано: «…если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника». А поскольку ребенок признается бывшим членом семьи, то он, как утверждается в разъяснении, «подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ».
После этого разъяснения суды принялись штамповать решения о выселении, хотя ЖК дает возможность судам (с учетом всех обстоятельств) принимать решение о сохранении права пользования.
С одной стороны, 31 статья Жилищного кодекса дает суду возможность сохранить право пользования за бывшим членом семьи с учетом заслуживающих внимания обстоятельств (например, если у него нет другого жилья или средств, чтобы его купить). Суд может также обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи иным жилым помещением.
С другой стороны, норма закона говорит: можно совершить любую сделку с квартирой – подарить, продать, поменять. В таком случае собственником становится другое лицо, как и произошло в случае с Ольгой Степановой и ее детьми. Новый собственник тут же подает иск, и суд на полном основании удовлетворяет его требование о выселении, о «нечинении препятствий собственнику распоряжаться своей собственностью».
После этого, естественно, аннулируется регистрация, бывшего члена семьи снимают с регистрационного учета, и в обществе появляется еще один бомж – человек без определенного места жительства. Сейчас можно выселить бывших членов семьи бывшего собственника квартиры по решению суда, даже если другой суд ранее запретил это. Выходит, можно не исполнять решение суда. И что характерно, никто не подумал, что за человека, которого выставили на улицу, несет ответственность государство. Но согласно тому же ЖК РФ он подлежит постановке на учет как нуждающийся в жилье!
Ко второму чтению в Госдуме мы уже подали поправки в статью 31 ЖК РФ и в статью 292 ГК РФ, исправляющие ситуацию. Я бы их охарактеризовала как крайне необходимые, но недостаточные.
Специально для ипотеки мы сделали изъятие, хотя слово «ипотека» ни разу в ЖК РФ не употребляется. Это вызвано тем, что многие банкиры без всяких оснований встревожились, как бы изменения в 31 статью не увеличили их риски.
Но при рассмотрении споров по ипотеке, где квартира – предмет залога (то есть имеются обязательства заемщика перед банком-кредитором), применяется специальное законодательство об ипотеке и статья 446 Гражданского процессуального кодекса. Еще в 2004 году были внесены поправки в эту статью, и банки получили право выселять всех пользователей квартиры вместе с собственником, даже если это единственное их жилье. В таком случае выполняются требования банка, а не сам собственник продает квартиру. Суды, принимая решения, руководствуются специальным законодательством об ипотеке.
Мы же вносим поправку, чтобы ограничить произвол нерадивых родителей-собственников, которые хотят сделать своих детей бомжами, лишив их жилья.
Ко второму чтению немного изменили поправку к статье 292 (пункт 2) части первой Гражданского кодекса РФ.
Сейчас записано так: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». После этих слов, в конце абзаца дополняем: «…договором или решением суда». Право пользования сохраняется за бывшим членом семьи, если есть договор или решение суда.
Жизненно необходимо принять хотя бы эти поправки, потому что нормы, которые существуют сегодня, ломают судьбы людей.