Европа в аренду
Не все наши сограждане доверяют отечественному рынку жилья. Многие стараются инвестировать средства в европейскую недвижимость. Она, представьте, тоже растет в цене, и ее тоже можно сдавать в аренду.
Есть страны, которые имеют явные инвестиционные преимущества, – например, не слишком высокий порог вхождения. Имеется в виду сравнительно небольшая стоимость жилья на этих рынках. А вот Великобритания, Франция и столица России бьют все мыслимые рекорды по стоимости квадратного метра. А это значит, что даже самый скромный объект потребует серьезных вложений. Но если обратить взоры, например, на Германию или Грецию, то откроется иная картина. Правда, быстрых денег на таких рынках не сделать, поскольку рост цен не слишком высок. Зато можно надежно сохранить средства, а со временем и окупить вложения за счет сдачи в аренду приобретенных квадратных метров.
Германия: собственник несвободен
В юридической компании «Partner» говорят о том, что в последнее время пользуется спросом городская недвижимость Германии. Некоторая специфика правоотношений рынка этой страны вообще располагает к инвестиционным покупкам, но не для перепродажи, а для сдачи в наем. Дело в том, что юридически квартиры там бывают двух видов – свободные и несвободные. Несвободные – значит, с долгосрочным обременением.
– Обременение, – говорит руководитель компании «Partner» Алексей Беленицын, – заключается в том, что собственник жилья не может прервать по своей инициативе бессрочный договор аренды с нанимателем. Стоит такое жилье дешевле. Хотя продать или купить его можно без проблем, сохраняя при этом обязательства перед арендатором.
На коммерческую недвижимость такое условие не распространяется, так что покупка офисных, торговых площадей с перспективой сдачи более проблематична. Неустойчивость экономики страны приводит к периодическим банкротствам и смене арендаторов. Ситуация с жильем более стабильна.
Инвесторы из России часто приобретают несколько объектов недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра, например, в Берлине составляет 2000 евро. При этом разброс цен достаточно велик – от 800 до 8000 евро и выше, что позволяет выйти на этот рынок людям с разными возможностями.
Небольшую квартиру в не самом престижном районе города можно купить за 90 000–100 000 евро. По оценке специалистов, доходность такого жилья составляет 9–10 процентов годовых при средних арендных ставках 800 евро. Это значит, что через десять лет такое приобретение полностью окупится. Причем сдача жилья в Германии не сопряжена с рисками, которые обычны для России. А бессрочный договор в таком случае даже удобен. Постоянство арендодателя обеспечивает стабильность внесения квартплаты и коммунальных платежей, которые составляют примерно 250 евро в месяц.
Греция: поручите хлопоты компании
Не менее перспективно приобретение недвижимости в странах Средиземноморья. Греция отличается довольно большим разнообразием цен и высоким спросом на аренду, особенно в курортных районах.
По словам руководителя юридических компаний «hanukaev.com» и «greece.ru» Владимира Ханукаева, спрос на аренду вилл и квартир в приморских поселках по всей стране намного превышает предложение (в особенности на островах Крит, Родос, Миконос). Это особенно явно проявилось после Олимпийских игр 2004-го, когда поток туристов увеличился на 30–40 процентов. Поэтому все виллы и таунхаусы у пляжей полуострова Халкидики и на островах бронируются заранее (еще осенью и зимой) и на все лето.
В случае, например, с Критом цены на новостройки начинаются от 1400 евро/кв. метр в горах и от 1750 евро/кв. метр на побережье (но не на первой и второй линии у моря). Наиболее традиционная сегодня покупка – это небольшая вилла (90–110 кв. метров) с бассейном и небольшим участком земли в приморском поселке недалеко от крупного города, где есть аэропорт. Ориентировочная цена «удовольствия» – 250 000–300 000 евро.
В приморских районах Греции сдать дом можно по цене от 1000 евро в неделю, а на «модных» островах – от 1300. Аренда квартиры в черте города или курортного поселка обойдется примерно в 300 евро в неделю. Из расчета средних показателей ставок аренды окупить затраты можно за 14 лет, даже если сдавать дом по шесть месяцев в году.
В Греции весь комплекс услуг по дальнейшему управлению приобретенной недвижимостью граждане иностранных государств поручают компаниям-посредникам. В договоре, среди прочих пунктов, может быть сдача недвижимости в аренду. А кроме того, перечисление доходов на банковский счет клиента, оплата коммунальных платежей, контроль над состоянием недвижимости и т.д. Такой договор заверяется в налоговой инспекции.
По доверенности клиента компания имеет право, например, выселить неплательщика или буяна, а также подать на него жалобу в суд. За свои услуги компания будет получать примерно 15 процентов от арендной платы. Если речь идет о вилле или таунхаусе в жилых комплексах, то услуги по охране, чистке бассейнов, уборке территории и благоустройству сада обычно берет на себя компания-девелопер. На это потребуется 1000–1500 евро в год за весь сервис плюс оплата коммунальных услуг.
По словам В. Ханукаева, с 1997 по 2005 годы цены на греческую недвижимость поднялись в среднем на 130 процентов, из них на 15 процентов – в 2005 году. С московскими темпами такое движение, конечно, не сравнишь. Зато и непредсказуемого снижения цен, как это происходит сейчас в Москве, на европейских рынках практически не бывает.