Как купить кусочек офиса
О том, что рынок московской коммерческой недвижимости развивается неслыханными темпами, говорят не только специалисты – об этом кричат улицы города!
Ювелиру каждый сдаст!
Активно строятся гигантские объекты торговой и офисной недвижимости. За пределами столицы, вдоль центральных автотрасс растут просторные складские комплексы и рассчитанные на тугой кошелек спортивные сооружения… Может ли простой смертный (обычный человек, физическое лицо), обладающий определенным капиталом, стать участником подобного проекта? Или замахнуться на это по силам только крупным профессиональным игрокам, обладающим «нехилым» административным ресурсом?
В агентствах недвижимости утверждают: коммерческую недвижимость сегодня может купить как организация, так и гражданин. При этом их права на приобретенные площади будут одинаковы. Процедуры оформления такой покупки тоже практически не отличаются. Отличаются лишь пакеты необходимых документов.
По наблюдению Элины Заниной, заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», основные частные инвестиции нынче приходятся на небольшие площади либо на помещения в так называемых встроенно-пристроенных частях зданий. Вписаться в крупный офисный или торговый центр непросто: для них разрабатывается концепция развития проекта еще до начала строительства, и эта концепция касается, в том числе, и привлечения арендаторов. Поэтому вариант продажи площадей маловероятен.
Если же возможность купить площадь все-таки есть, то гораздо лучше это сделать на этапе инвестирования в объект. То есть нужно сначала приобрести помещение, а уже потом (по согласованию с управляющей компанией) размещать там все, что угодно, либо сдавать помещение в аренду. Самые выгодные арендаторы сегодня – ювелирные магазины. Они занимают небольшие площади и при этом отчисляют самые внушительные суммы за занимаемые помещения.
Офисные центры чаще соглашаются продавать площади. Специалисты советуют покупателям иметь дело с офисными центрами, если они спроектированы по коридорному либо блочному типу. Тогда можно выкупать квадратные метры отдельными секциями, избегая тесного общения с соседями.
Больше шансов совершить такую покупку, если речь идет о встроенно-пристроенных помещениях или первых нежилых этажах жилого дома.
Метр, ты почем?
Для торговых площадей средняя цена метра составляет порядка $3700 при ставке аренды от $700 (на окраинах) до $2500 в центре за метр в год.
Средняя цена метра во встроенно-пристроенных помещениях – $4700. Цена аренды – около $680 в год за метр.
Средняя цена квадратного метра офисной недвижимости составляет $3000. В центрах класса А она варьируется от $4200 до $7000, класса В – от $3400 до $4500. Арендная ставка по бизнес-центру класса А составляет $600–750, по классу В – $460–580, классу С – $330–450 в год за метр.
Какое лицо приятнее?
Ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Антон Коротаев обращает внимание на некоторые сложности, связанные с налоговыми отчислениями. Если арендатор имеет дело с арендодателем-частным лицом, то его налоговые издержки повышаются. Иногда для оптимизации налоговых схем частное лицо регистрируется в качестве индивидуального частного предпринимателя. Отчасти это решает проблему, но и в этом случае дополнительных расходов арендатору не избежать. Поэтому компании-арендаторы более охотно работают с юридическими, а не физическими лицами, это снижает их общие риски, касающиеся именно уплаты налогов.
Другая распространенная схема ухода от неудобных налоговых схем – частное лицо покупает бизнес, на балансе которого находится помещение. Причем балансовая и рыночная стоимости могут различаться, что влияет на размер налоговых отчислений со стороны приобретателя.
Ипотека в зародыше
Можно ли купить коммерческую недвижимость, используя ипотечное кредитование? В Городском ипотечном банке говорят, что крупных банковских программ кредитования физических лиц на покупку или под залог объектов коммерческой недвижимости (по аналогии с жилищным кредитованием) пока мало. Если не сказать, что их почти нет. Это связано с вопросом формирования долгосрочной и недорогой ресурсной базы: технологии рефинансирования и секьюризации все еще распространяются лишь на жилищные кредиты. Например, предлагаемые сегодня на рынке ставки в 12–16 процентов в валюте все-таки высоковаты для долгосрочных проектов.
Спрос на кредитование коммерческих объектов, как уверяют в Городском ипотечном банке, большой, а в потенциале – так просто огромный. Это касается и кредитования физических лиц, испытывающих интерес к помещениям на первых этажах, которые годятся для открытия офисов и предприятий торговли. В банке прогнозируют это направление как весьма перспективное.
А в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят о том, что уже сегодня такой ипотечный кредит получить можно.