Спросите меня – как?

Многие помнят этот рекламный ход, с помощью которого одно время нам пытались «впарить» какой-нибудь бесполезный продукт или услугу. Но сейчас незатейливый слоган впору повторить – по другому поводу и вполне серьезно: «Спросите меня, жильца (самого заинтересованного участника реформы ЖКХ), – как нужно ее проводить?». И вот недавно Московская жилищная ассоциация при содействии Комитета по реформированию городского хозяйства столицы провела конференцию активистов жилищного движения. Мы публикуем некоторые из выступлений.

Все перемены – к худшему

Алла Волкова, председатель Совета домкомов, Перовский район:
– На днях обошла свой дом (шоссе Энтузиастов, 78, корп. 1), вопрос ко всем был один: «Ну, какую компанию будем выбирать?». Ответ поразил своим единодушием: «Как – какую? Свой же ДЕЗ!». Аргумент простой: стабильность. Пусть и не так хорошо обслуживают, зато надежно.
Но прежде – несколько слов о наших домкомах. В Перовском районе их, пожалуй, больше, чем в каком-либо другом, – порядка полусотни. Местная власть идет нам навстречу, выделила помещение, есть у нас необходимая справочная литература по реформе ЖКХ. В офисе Совета регулярно собираются представители дирекции, ремонтной конторы, выслушивают пожелания граждан и, если они выполнимы, включают в план работ. На встречи с активистами приезжают депутаты МГД и Госдумы.
Теперь о том, стоит ли доверять управление частной компании. Чтобы разобраться в существе проблемы, нужно ответить на вопрос: «Знаете ли вы, по какому принципу работает дирекция?». По принципу авральной команды! То прорыв сети в одном доме, то потекла крыша в другом… Дирекция отвечает за состояние жилищного фонда всего района. Коммерсанты так работать не станут. Их будет заботить только собственный участок. Что делается в соседнем доме – не их проблемы.
Значит ли это, что не нужно переходить на альтернативное (частное) обслуживание? Вовсе нет. Но для этого, в первую очередь, надо привести в порядок наши дома. Сделать капитальный ремонт. Ну и, конечно, нужна серьезная разъяснительная работа среди жителей. Убедите нас, что новая компания будет надежной и станет выполнять все заявки. Что, в конце концов, через месяц–другой не исчезнет с нашими деньгами!
Но такая работа не проводится. А у населения сложилось стойкое убеждение: все перемены – к худшему. Попробуйте сломить этот стереотип мышления!

Зачем жильцу три ступеньки?

Валентин Григорьев, председатель Московского Союза ЖК И ЖСК:

– В числе клишированных выражений, вошедших в жилищное законодательство, есть и такое: «Общая долевая собственность». Но мало кто задумывался над его противоречивостью. Как может быть собственность одновременно «общей» и в то же время поделенной на доли, владельцами которых являются собственники? Обычно это выражение относят к домам, принадлежащим ТСЖ и ЖСК, и чаще всего в таком контексте: вы собственники не только квартир, но и всего дома. Каждому из вас принадлежит какая-то его часть (условно – три ступеньки лестницы, два метра лифтовой шахты и т.д.). Из этого делается вывод: заботьтесь о своем доме. Он – ваш! Неубедительно…
Дело гораздо серьезнее. Возьмите кооператив или товарищество. Юридическое положение их двусмысленно: не собственник, не арендатор. Квартиры – в собственности, а так называемое «общее имущество»? Кому оно принадлежит? По идее – собственникам квартир. Само же ЖСК или ТСЖ своей доли не имеет. А юридическое лицо без собственности – нонсенс.
Пойдем дальше. В соответствии со статьей 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А статья 117 ЖК РФ для принятия решения требует большинства голосов. Явное противоречие. Как это может выглядеть практически? Все члены ЖСК проголосовали за ремонт крыши. А один – против. Согласно Гражданскому кодексу, дом по-прежнему будет заливать водой. Согласно Жилищному – ремонт все-таки сделают. Вот и разберись…
Между тем все это не так безобидно. В настоящее время подавляющее число жилищных кооперативов обслуживают муниципальные организации. Но вполне возможна ситуация, когда в один прекрасный день они скажут: «С какой стати? Работа убыточная. Хватит и того, что мы обслуживаем городскую собственность. О своей, кооперативной, извольте заботиться сами».
Некоторые ДЕЗы уже сейчас неохотно принимают на обслуживание ЖСК и при всяком удобном случае дискриминируют их. А что может кооператив? Своих средств у него нет. Откажется от него муниципальная организация – и в доме наступит запустение.
Какой можно предложить выход? Надо отказаться от понятия «общая долевая собственность в многоквартирном доме» и вернуться к привычным терминам: «общественная собственность» или просто «домохозяйство». И отдать владение ею товариществу или жилищному кооперативу. Именно тогда они станут полноценными собственниками, их можно будет с полным основанием именовать «юридическими лицами». Это облегчит и тяжбы с новыми управляющими компаниями, которых вряд ли удастся избежать.

Лучше не рисковать

Сергей Филимонов, член ЖСК «Ясеневый»:
– Ход реформы ЖКХ замедляет нестыковка правовых актов, на что обращают внимание не только юристы, но и простые жильцы.
Возьмем новый ЖК РФ. Там в статье 6 (пункт 4) говорится, что «действие данного акта распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров». О том же говорит и закон «О введении в действие Жилищного кодекса» (статья 9).
Как все это применить к нововведениям, которые ждут нас с начала следующего года, – к выбору управляющих организаций? Для этого надо учесть прежние договоры, которые мы заключали с ДЕЗами, – как собственники и наниматели. Конечно, никто таких договоров никогда не видел. Разве что тот факт, что мы платили тем же дирекциям за свое проживание и потребленные коммунальные услуги, и есть косвенное доказательство, что такие договоры все-таки были. Но этого недостаточно. Ведь мы будем заключать соглашения с частными управляющими компаниями. И новые акты должны стать правопреемниками прежних договоров с дирекциями. Нет их – недействительны любые последующие правовые отношения с частными организациями.
Можно предвидеть последствия. Каким-то образом компания выиграла конкурс, но оказалась несостоятельной и через короткое время стала должником у поставщиков ресурсов. Долги при этом могут вырасти до многих млн. руб. Что делает в этом случае фирма? Она просто исчезает с рынка. Но долги-то остаются! И в этом случае монополисты потребуют деньги с жильцов. Очень опасная ситуация! Денег у людей, чтобы расплатиться за мошенников, нет. Но у них есть собственность – их же квартиры… Вот и наложат на них арест!
Не хочу нагнетать обстановку. Будем надеяться, что жилье никто у нас не отнимет. Но нельзя быть и безразличными к «черным дырам» в законе! Иными словами, пока в ЖК РФ (или в другой авторитетный юридический документ) не будут внесены разъяснения, касающиеся расторжения прежних договоров, заключать новые – дело рискованное. Скажу больше: в ряде городов (Санкт-Петербурге, Калуге, Иванове) суды уже признали такие договоры незаконными.
Подготовил Игорь Герасимов