Жизнь коротка, а законодательство меняется быстро
«В однокомнатной приватизированной квартире «прописаны» я и мой дедушка. Нас скоро должны переселить, и пришло уведомление из Департамента жилищной политики города о том, что компенсация за изъятую собственность будет производиться либо в денежном выражении (оценка отдела рыночной оценки МосгорБТИ – 125 205 руб.), либо путем предоставления равноценного благоустроенного жилого помещения. Что значит «равноценное помещение»? Можем ли мы рассчитывать на двухкомнатную квартиру?
Марина».
– Прежде всего, выкуп жилого помещения властями до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с его согласия. При этом вашу квартиру должны оценить исходя из ее рыночной цены, а не по инвентаризационной стоимости БТИ. Вы вправе провести свою независимую оценку, а все споры по этому поводу решаются в судебном порядке.
Если вас переселяют в связи с необходимостью изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то вы в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ вправе при определении выкупной цены жилого помещения потребовать возмещения всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения действиями властей, включая убытки, которые несете в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Видимо, в вашей ситуации речь не идет о неотложном отселении в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу. Поэтому, если вы согласитесь на предоставление равноценного жилого помещения, то оно должно быть предоставлено в пределах района вашего проживания.
Согласно закону г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», район проживания – это территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению.
Причем эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы. В Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы переселение осуществляется в границах этих административных округов.
При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому помещению.
Равнозначным жилым помещением признается такая квартира, площадь которой не меньше площади освобождаемой, а количество комнат соответствует количеству комнат по старому месту жительства. Доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
И последнее. В обзоре судебной практики Верховного суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации» за 2002 год подчеркнуто, что в случае разрешения спора в судебном порядке «данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежат оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.)».
Изучайте договор до его подписания
«Был заключен договор со строительной фирмой на покупку квартиры в строящемся доме. Я полностью оплатил жилье. Дом сдан четыре месяца назад, но оформление прав собственности произойдет не ранее, чем еще через четыре месяца. За все это время фирма требует оплату коммунальных платежей и охраны (за охрану – 700 руб. в месяц). Начать ремонт, не являясь собственником, я не могу, т.к. собираюсь произвести перепланировку квартиры.
Ссылки на новый Жилищный кодекс, где сказано о том, что оплата коммунальных услуг происходит лишь после вступления в права собственности, фирма отвергает под предлогом того, что договор заключался еще при действии старого кодекса.
С уважением, Роман».
– Действительно, в соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно прежнему законодательству (Жилищному кодексу РСФСР), плата за пользование жилым помещением также осуществлялась гражданами, которым жилое помещение принадлежало на праве собственности (ст. 134).
Однако если в договоре, заключенном с застройщиком, прямо сказано о том, что вы берете на себя обязанность по внесению платы за еще не принадлежащее на праве собственности жилое помещение уже после подписания акта о вводе в эксплуатацию жилого дома, то тогда вы обязаны выполнять требования фирмы. Еще раз внимательно прочтите договор.
В собрании участвовать неправомочны
«Живу в муниципальной квартире в пятиэтажном доме. Больше половины жилья здесь приватизировано. Но недавно по подъездам развесили объявления о том, что намечается общее собрание дома, а меня почему-то не пригласили. Пыталась узнать в ДЕЗе, но и там толком ничего не знают, говорят, что ожидаются выборы управляющей компании. А такие, как я, выходит, вне мероприятия. Правильно ли это и как мне поступить?
Анна Дмитриевна Скворцова».
– Действительно, когда проводят общие собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, как правило, никого из жителей дома не приглашают персонально. На практике в подъездах в лучшем случае развешивают объявления, обращенные ко всем собственникам сразу, что и было сделано в вашем случае.
Порядок проведения подобных собраний регламентирован ЖК РФ, кроме того, в столице дополнительно приняты Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 г. № 393.
Необходимо учесть, что право созыва общего собрания принадлежит физическим и юридическим лицам, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме так же обладают только собственники указанных помещений. При этом они вправе участвовать в собрании как лично, так и через своих представителей.
Согласно п. 3 статьи 48 ЖК РФ, каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает не одним, а несколькими голосами. Конкретное количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в этом доме.
Собственником вашей квартиры является город, от имени которого действует Департамент жилищной политики; наниматели квартиры, пользующиеся ею по договору социального найма, в собрании участвовать неправомочны.
***
Мы ответили на вопрос Анны Дмитриевны. Но, учитывая приближение «часа икс» (времени выбора москвичами управляющей компании) и многочисленные вопросы читателей, сочли целесообразным еще раз подробно остановиться на некоторых важных моментах организации проведения собрания собственников.
Итак, в соответствии с названными выше документами инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику квартиры соответствующее сообщение. В нем должны быть указаны сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается собрание, дата, место, время его проведения, повестка дня, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном мероприятии, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и изменять повестку дня.
Особое внимание законодатель уделил порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений.
Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы созыва общего собрания – обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.
Поэтому для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом, либо вручить его под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова