Валентин Григорьев: «Кооперативы помогают сохранять дома, а их за это бьют»
Собственники появились у нас задолго до введения института собственности. Это члены ЖК и ЖСК, полностью выплатившие свой пай. Оплатили они не только собственную квартиру, но и дом в целом. Взяли на себя и содержание строений. Но реформы заставили эти дома обратиться к городским дотациям. Как же сегодня чувствуют себя «старые новые» собственники? Об этом мы решили побеседовать с руководителем Московского союза ЖК и ЖСК Валентином Григорьевым.– Валентин Александрович, сначала самый актуальный вопрос: подготовка к зиме. Вот недавно прочитал: «Дома ЖСК, когда-то считавшиеся «золотым фондом Москвы», сейчас в наиболее удручающем состоянии, их проверка – с точки зрения предзимней подготовки – вызвала немало замечаний». Так ли это?
– Отдельные замечания, возможно, и были, не исключаю. Но в целом состояние жилищного фонда, принадлежащего ЖК и ЖСК, по-прежнему остается неплохим. Во многом это объясняется тем, что в свое время была создана специализированная организация – МГП «Мосжилкооперация», которая ведет в кооперативных домах капитальный ремонт. Она же проводила в них и наиболее ответственную часть предзимних работ. Так что к зиме они готовы. А вот с точки зрения ежедневного обслуживания, кооперативные дома проигрывают муниципальным, которым ДЕЗы уделяют больше внимания.
– Но ведь кооперативные дома заключили с теми же дирекциями договоры, а деньги, которые выделяются на обслуживание муниципальных и кооперативных домов, в сущности, одинаковы. Откуда же дискриминация?
– Финансовый механизм взаимоотношения кооперативных домов с городскими обслуживающими организациями сложнее, чем вы думаете. И в этом механизме разгадка того, почему ДЕЗы лучше обслуживают муниципальные дома. Жильцы дома ЖСК, как и все прочие, платят дирекциям за коммунальные услуги и техобслуживание. Но там полученные суммы сразу перечисляют своим РЭУ, сами же они с этих плат ничего не имеют. Короче, ЖСК не содержат ДЕЗы, а те, в свою очередь, не считают их «своими».
– А муниципальные дома им платят?
– Конечно. В состав платы за квартирный наем – а это как раз и есть муниципальные дома – входят расходы на содержание руководства ДЕЗа, бухгалтера. А у ЖСК свой бухгалтер, свой председатель, и дирекция как управляющая компания им не нужна. Раз так, то и кооперативные дома не нужны дирекции.
– Но кооперативный дом может отказаться от услуг муниципальной организации, нанять альтернативную обслуживающую компанию. Что мешает ему это сделать?
– Те же дирекции. Ведь кроме дворников, слесарей, электриков, уборщиц есть еще централизованные районные подразделения, от которых дом отказаться не может: диспетчерская, аварийные службы. И как только дом объявляет о своем суверенитете, обращается к частной компании, ему сразу в десятки, а иногда даже в сотни раз увеличивают расценки на ряд услуг, оплату, скажем, тех же диспетчеров. Выставляют немыслимые суммы. И тогда жильцы в один голос говорят: пусть будет так, как было. И остаются под муниципальным началом.
– Такая же ситуация и с товариществами. Не любят их муниципальные организации.
– Понятно, почему. Дома уходят из-под их контроля – а вместе с ними и часть денег, которые полагаются на их содержание. Потому не хотят они давать жильцам самостоятельности. Наказывают за это.
– Но ведь общую графу «техобслуживание» можно разбить на составляющие – услуги диспетчерских, аварийной службы, обслуживание лифтов – и против каждой строчки написать расценки. Отказывается, скажем, ЖСК от каких-либо услуг, а какие-то оставляет. И за те, что оставляет, будет расплачиваться по прейскуранту. Выше – нет, а ниже – пожалуйста.
– Но это и есть самое трудное – заставить дирекцию раскрыть свою бухгалтерию, расшифровать свои затраты. Ни за что не раскроют. ДЕЗы – монополисты, и они диктуют свои условия. И получается, что стартовые условия для муниципальных РЭУ и для частных фирм разные. Последние – в явно невыгодном положении.
– Подойдем по-другому. Домам ЖСК, как, впрочем, и ТСЖ, разрешено зарабатывать с условием, что деньги будут расходоваться исключительно на содержание и обслуживание своего дома. Если такая деятельность успешна, то можно перейти целиком на автономное обслуживание и совершенно не зависеть от муниципальной милости.
– Конечно же, кооперативные дома стараются пополнять свой нищий бюджет. В основном за счет сдачи в аренду нежилых помещений, принадлежащих кооперативу. Но не только. На тех же нежилых метрах создают мастерские, предприятия бытового обслуживания, и прибыль направляют на нужды дома. Есть кооперативы, которые организовали в своих домах раздельный сбор мусора и сдают отходы на перерабатывающие предприятия. Зарабатывать дома могут, но сейчас им стало просто невыгодно этим заниматься.
– Как так?
– ЖСК и ТСЖ всегда считались некоммерческими организациями, несмотря на то, что могут заниматься коммерческой деятельностью. Так их называет действующий закон «Об основах федеральной жилищной политики». Понятно: прибыль распределяется не между пайщиками, а направляется исключительно на общественные нужды, содержание жилого строения. Но сейчас это понятие фактически потеряло смысл – с выходом 3-й части Налогового кодекса. Некоммерческих организаций не стало в принципе. Теперь дома – равно с коммерсантами – платят налог на прибыль, добавленную стоимость, единый социальный, дорожный налог и т. д. А это – почти половина заработка! Но какая у дома прибыль, какая у него налогооблагаемая база? Ее же нет. Дом все тратит на ремонт, техобслуживание и другие свои нужды.
Ситуация абсурдна: пополняя бюджет дома, люди помогают городу сохранять жилищный фонд. Их за это и бьют. Более того, вот мы с вами говорили об альтернативном обслуживании. Представьте: кооператив нашел умельцев в своем же доме – слесарей, электриков – и отказался от услуг РЭУ. И если бы даже ДЕЗы смилостивились, снизили расценки для ЖСК на централизованные услуги, все равно ему невыгодно переходить на обслуживание своими силами – уже из налоговых соображений. Ведь это тоже предпринимательство, снова непомерные налоги! Кооператив не выиграет, а проиграет. Новый Налоговый кодекс ударил не по предпринимателям, а по жильцам.
– Когда-то наша газета писала, что эхо дефолта 98-го года ЖСК чувствуют до сих пор. Их счета обнулились, но тепловые организации не считаются с этим: платите! Нет – отключим тепло. Насколько я знаю, в прошлом году жильцов пощадили – отключений не было. А как обстоят дела в этом году?
– Надеюсь, энергетики не дадут людям замерзнуть. Хотя, как знать… Случаи, когда в кооперативных домах Москвы за неуплату отключали горячую воду, были. В России, как известно, были примеры, когда жилые дома оставляли и без тепла.
Ситуация остается тревожной. Исчезнувшие у кооперативов деньги так и не появились. Муниципальные дома были в таком же положении, но их потери возместил город. Для ЖСК исключения не сделали. Когда-то было предложение считать кооперативные дома первоочередными клиентами, с которыми банки должны рассчитаться за пропавшие деньги. Но не прошел и этот вариант. Так что надежды вернуть хоть часть утраченного у ЖСК нет.
– Так как же все-таки происходят расчеты с тепловиками?
– А очень просто. Те подают в суд на кооперативные дома, а арбитражные суды Москвы всегда защищают интересы муниципальных организаций города, а не его граждан. Суды выигрывают теплоснабжающие организации. А после этого поступают просто: снимают в безакцептном порядке со счетов ЖСК требуемые суммы. По сути, текущие платежи. Не рассчитаются кооперативы за тепло – нечем будет платить мусорщикам. Или слесарям. Или дворникам. Как разрешится эта ситуация, неизвестно. Ясно одно: если город не придет на помощь кооперативным домам, те останутся вечными должниками. И те же мусорщики могут забастовать и бросить кооперативные дома на произвол судьбы.
– Но, может, все, о чем мы с вами говорим, происходит от того, что жилищные кооперативы существуют вне правового поля?
– Как вне правового поля? Это совершенно не так. Кооперативам посвящена целая глава Жилищного кодекса РФ. Существует также ст.116 в Гражданском кодексе РФ, которая является правовой основой деятельности кооперативов, в том числе и жилищных. А согласно ст. 218, например, члены ЖСК после того как выплачен пай, становятся собственниками своей квартиры, а также общих помещений и инженерных коммуникаций, которые находятся в доме. Но что там говорить – закон нужен. Ведь тот же Гражданский кодекс в отношении жилищных кооперативов весьма противоречив. Вот, скажем, ст. 289 и 290. Там говорится, что вся собственность в многоквартирном кооперативном доме принадлежит гражданам на правах общей долевой. В то же время в ст. 48 того же кодекса сказано, что одним из признаков юридического лица является то, что у него есть свое имущество как собственность, либо в хозяйственном ведении, либо оперативном управлении. А какое имущество у ЖСК именно как юридического лица? По сути, никакого.
– В чем все-таки необходимость закона о ЖСК?
– Многие вопросы правовой и хозяйственной деятельности кооперативов остаются неотрегулированными. А потому формы и уставы деятельности кооперативов – основной документ, по которому они живут, – в настоящее время не существуют. Ситуация усложнилась еще и тем, что ликвидирована Регистрационная палата и вся уставная практика кооперативов отдана на откуп налоговым органам. А они только фиксируют – есть устав или нет, но не вникают в его суть. Но мало ли что там может появитьсяѕ «Председатель ЖСК не обязан отчитываться перед его членамиѕ» Вот вам и почва для злоупотреблений.
– Удивительная картина. Для малочисленных ТСЖ есть и федеральный закон, и не меньше сотни нормативных актов, а вот для реальных жилищных кооперативов, составляющих десять процентов жилищного фонда города, всего этого нет. Может, кооперативам стоит стать товариществами, к чему их часто призывают? Какая разница – ТСЖ, ЖСК?
– Разница огромная! Жилищные кооперативы, на мой взгляд, более совершенное и демократичное объединение жильцов.
– Что вы имеете в виду?
– Механизм управления домом. В товариществах все решает собственность: чем больше у одного из его членов квадратных метров, тем больше у него голосов. И он или они, владельцы большей площади, диктуют свою волю другим жильцам – с меньшей площадью. А к чему это ведет? Свежий пример. Каким-то образом в дома, где уже были созданы товарищества, попали люди из снесенных пятиэтажек. И с ужасом узнали, что теперь у них квартирные расходы – две-три тысячи рублей в месяц. Оказалось, что за такую плату проголосовали остальные члены ТСЖ. Возражать бесполезно. Остается только продавать квартиру и искать место в другом доме. В кооперативе такое не пройдет. Здесь так: один жилец – один голос. Здесь все имеют одинаковые права.
– Создаются ли новые жилищные кооперативы?
– Конечно, хотя и не в таком количестве, как хотелось бы. Сейчас упор сделан на создание ТСЖ, но они, как известно, «не идут». Если бы те огромные усилия города, которые сейчас направлены на создание товариществ, обратить на жилищные кооперативы, если бы им оказывалось больше поддержки, чем сейчас, думаю, их было бы гораздо больше. Ведь многие вопросы, которые встают перед ТСЖ и кажутся неразрешимыми, в кооперативах решались бы легче. Не случайно за рубежом жилищная кооперация – одна из самых авторитетных и перспективных форм самоорганизации граждан. Да и у нас есть свой 65-летний опыт создания и успешной деятельности ЖСК, доказавших свою жизнеспособность. Об этом не следует забывать.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Валентин Александрович Григорьев закончил Московский авиационно-технологический институт. Долгое время работал в Министерстве авиационной промышленности, занимаясь там в числе прочего и вопросами космоса. В начале 90-х авиационная промышленность рухнула. И Григорьев нашел себя в общественной деятельности. Сначала создал объединение жилищных кооперативов в Люблинском районе, где жил, с тем, чтобы более активно защищать и отстаивать права жителей ЖК и ЖСК. Вскоре был создан городской Союз жилищных кооперативов, и Григорьев был избран его председателем. А два года назад он стал вице-президентом Ассоциации кооперативных организаций России.