А покупатель не стал ждать…
К продаже своей квартиры самостоятельно мы теоретически «подковались», накупив литературы о правовой стороне купли-продажи жилья. Но и нам предстояло взамен купить две квартиры (себе и сыну) на деньги, вырученные за продажу своего большого жилища. Мы нашли их, но они были несвободны, так что выстраивалась цепочка продажи и покупок.
И все нам было ясно, пока дело не дошло до получения залога за нашу квартиру. Мы с мужем побоялись его взять, у нас не было уверенности, что две фирмы, продающие квартиры, которые мы хотели бы купить, сумеют освободить их от жильцов в срок, когда мы по соглашению о задатке должны будем продать свою квартиру, а затем выехать из нее после госрегистрации договора купли-продажи. И что тогда мы скажем своему покупателю? А он ждать нас и не стал. Нам непонятна очередность всех действий при альтернативной продаже квартиры.
Супруги СОЛЕНКОВЫУ вас «не чистая» продажа квартиры, а цепочка покупок и продаж, какая обычно выстраивалась в годы обмена квартир. Все участники этой цепочки вынуждены действовать одновременно, заключая договоры купли и продажи квартир. Обычно риэлторские фирмы, выступая посредником, объясняют эту зависимость всем. Квартира считается проданной или купленной после заключения соответствующего договора, который по желанию сторон может быть удостоверен нотариально.
А вот госрегистрация такого договора строго обязательна, как и получение свидетельства о праве собственности на купленную квартиру. Без регистрации сделка и продажи, и покупки жилья не является действительной, так как переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю должен быть занесен в единый реестр прав собственности.
Когда все квартиры по цепочке подобраны, то составляются соглашения о задатке, в которых указывается один и тот же срок окончательного выкупа квартиры покупателями. В договорах же купли-продажи для всех участников сделки указывается один и тот же срок освобождения квартиры и снятия с регистрации всех проживающих на проданной площади. Обычно дается один месяц, если квартиры юридически не свободны. Именно это условие и обязывает всех участников сделок по цепочке действовать одновременно. Но риск неосвобождения квартиры в срок всегда остается: в жизни случаются различные непредвиденные обстоятельства.
Целесообразно заранее подготовить все необходимые документы для продажи квартиры. Это – правоустанавливающий документ на жилплощадь: свидетельство о приватизации квартиры или договор купли-продажи, дарения, наследования и свидетельство о праве собственности на данную жилплощадь. Если потребуются справки из БТИ, то имейте в виду, что у одной из них (об остаточной стоимости жилья) ограниченный срок действия, поэтому соразмерьте его со сроком заключения договора о продаже квартиры, чтобы не платить за этот документ дважды. В ДЕЗе (РЭПе) и паспортном столе получите две выписки – из финансово-лицевого счета о том, что в данный момент вы зарегистрированы в квартире, и справку об уплате всех жилищных платежей. В налоговой инспекции своего административного округа придется взять документ, подтверждающий уплату налога на собственность.
Если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние дети, то придется получить согласие на перемену их места жительства органов опеки и попечительства в своей районной управе.
Поскольку вы не только продаете, но и покупаете две квартиры, причем самостоятельно, без помощи риэлторов, то вам полезно знать всю важность справки-выписки из финансово-лицевого счета. Этот документ проясняет правовую чистоту продаваемой квартиры. «Прописанные» граждане, говоря по-старому, перечислены в нем. Все ли они проживают в квартире на момент ее продажи? Не обременена ли жилплощадь правами третьих лиц? Например, тех, кто уехал на заработки, находится на учебе в другом городе, в командировке или отбывает срок в местах отдаленных. Все это требует проверки.
Дело в том, что временно отсутствующие жители могли даже не участвовать в приватизации жилья, хотя были и остались прописаны на данных метрах, но эта запись по недосмотру или за мзду случается, что и теряется. А потом, когда квартира уже продана, объявляется или еще один отсутствующий собственник, или «потерянный жилец», которого нет в последних записях.
Поэтому желательно узнать, кто приватизировал квартиру, сколько собственников, и есть ли те члены семьи, которые в приватизации не участвовали, но были прописаны на данной жилплощади? Выписались ли они, если да, то куда? Живы ли? Работа по проверке большая, но иначе сделка может быть признана по решению суда недействительной, если третье лицо вдруг заявит о своих правах.
Выписка, о которой идет речь, настолько ответственный документ, что грамотный покупатель или добросовестный риэлтор, сопровождающий сделку, непременно пойдут вместе с собственником продаваемого жилья в паспортный стол, чтобы своими глазами увидеть, кто же был прописан в квартире, и кто в ней прописан на момент продажи.
Теперь о задатке, который расстроил вам всю сделку. Например, председатель Комитета по законодательству Государственной Думы РФ и «отец» жилищного законодательства Павел Крашенинников настоятельно советует обходиться без задатка. Сразу назначить день заключения договора купли-продажи. Но практика, увы, иная, хотя законодатель знает, что говорит.
Считается, что задаток – это гарантия того, что обе стороны выполнят свое обязательство. Покупатель, дав задаток, выкупит квартиру в назначенный в соглашении срок. А продавец, получив задаток, не будет больше никому показывать квартиру. Задаток дается наличными продавцу или хранится в фирме, которая продает квартиру.
Соглашение о задатке составляется в двух экземплярах – для каждой стороны и подписывается покупателем и продавцом.
Если покупатель не выкупил в срок квартиру по какой-то дополнительной причине, то по желанию продавца срок действия задатка может быть продлен. Чаще же первый задаток не возвращают покупателю, а берут новый. Это – как договорятся. При повторном задатке обычно сумму увеличивают вдвое. При окончательном расчете сумма задатка вычитается из стоимости квартиры. Поэтому потери суммы второго задатка не произойдет.
Если же продавец нашел покупателя, который даст больше за квартиру, чем первый покупатель, и отказывается продать квартиру первому, то он возвращает двойную сумму задатка, если такое условие было записано в соглашении о получении задатка.
Соглашение о задатке – документ денежный. Поэтому в нем должны быть указаны паспортные данные покупателя и продавца, адреса и места постоянного проживания (регистрации), адрес продаваемой квартиры и ее точное описание – метраж, категория доли, количество комнат…