Михаил Москвин-Тарханов: «Надо продавать, а не спекулировать!»
Цены на жилье неумолимо растут. После некоторого летнего «затишья» специалисты предрекают очередной их скачок. Проанализировать сложившуюся ситуацию мы попросили депутата Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова.
От того, что земли немного?
– Цена на жилье вырастает за месяц до 7% в валюте. Чем это объясняется? В России проживает 140 млн. человек. Проводимые опросы показали, что многие переезжать никуда не собираются, считая: «Где родился – там и пригодился». Остальные о возможном переезде задумываются. Жители малых городов мечтают перебраться в региональные центры, кто-то хотел бы поселиться в Санкт-Петербурге, но большинство, а это около 60 млн. россиян, мечтают жить в Москве. Люди становятся богаче, растет доход у нефтяников, рыбаков, металлургов, и естественно, они думают, как бы купить квартиру в столице. Спрос на жилье в Москве гигантский, а предложение лимитировано. И по мере того, как он растет, – предложение падает.
Чем вызвано падение? Первое: дефицит московской земли. Площадь столицы немногим более 1 тыс. кв. км. Немалую часть занимают исторические и природные комплексы, автомобильные и железные дороги, земли, принадлежащие федеральным учреждениям, Минобороны РФ. Есть земли резерва. Их необходимо сохранить для развития города. Свободные участки, которые еще есть, не обеспечены коммуникациями. Нет и соответствующих энергетических мощностей. Их надо создавать. Если инвестор не хочет этим заниматься, основная нагрузка ложится на городской бюджет.
Положение несколько бы улучшилось, если б Москва и область объединились. Но это тоже не решит проблему, потому что лесозащитная полоса вокруг столицы не подлежит застройке, иначе город задохнется. Строить можно, но только за пределами этой полосы. А это уже будут города-спутники.
Некоторые критики говорят: выводите из столицы производства, а на этой земле разворачивайте жилищное строительство. Да, промышленные предприятия можно частично выводить, но очень осторожно – это рабочие места. К тому же, отправляя предприятия в область, мы теряем хороших налогоплательщиков. А ведь на этой земле появляются жилые дома, содержание которых часто висит как раз на городском бюджете.
– Но город не может расти беспредельно.
– В Москве проживает около 11 млн. человек. Численность постоянного и временного населения все время колеблется: летом – до 9 млн., а зимой, например, под Новый год, цифра приближается к 14 млн. Если в Москву въедет на постоянное жительство еще дополнительно 3 млн. россиян, а это всего лишь несколько процентов от тех, кто хотел бы здесь жить, город будет перегружен.
Еще один фактор повышения цены на жилье – регуляционная составляющая. Что это такое? Можно строить по плану, с четким соблюдением требований: экологических, земельных, природоохранных, санитарно-гигиенических, противопожарных, историко-культурных и других. То есть, согласовывая проекты. В этом случае город будет выглядеть прилично, но все это удорожает проект, как подсчитали ньюйоркцы, примерно в два раза.
Нельзя не сказать и о спекулятивной составляющей. Куда сегодня выгоднее всего вложить деньги? В недвижимость. Никакой банк не даст такой процент прибыли, как московская недвижимость. По акциям Газпрома или Роснефти можно получить значительный доход, но с акциями люди не умеют работать. А с недвижимостью все понятно. Квартира «каши не просит», стоит и дорожает. Причем, дорожает быстрее, чем любой антиквариат. Москвичи, относящиеся к среднему классу, обладающие хорошими квартирами, становятся по-настоящему богатыми, стоимость их недвижимости составляет сегодня несколько сотен тысяч долларов. Люди стремятся вложить деньги в недвижимость, сохранить ее для детей и внуков и приумножить. Объективно рост цен делает их каждый день богаче.
Весной предложение упало до минимума, а спрос продолжал быть высоким. Многие строительные фирмы, работающие на первичном рынке, призадумались: зачем же сейчас продавать квартиры, лучше попридержать, с банком расплатимся позже, потому что у банка процент меньше, чем прирост цены на недвижимость.
Но в такой ситуации они здорово рискуют. Не исключено, что цены станут спекулятивно высокими. Упадет платежеспособный спрос. Люди откажутся покупать квартиры по завышенным ценам, может возникнуть кризис. Начнется паника среди инвесторов, выброс квартир на рынок, бизнес окажется в пострадавших. Потом, правда, в город повалят новые деньги, что приведет к новому витку роста цен на жилье. Но главное – не паниковать, эти явления будут кратковременны. А при благоприятных обстоятельствах их вообще удастся избежать.
Придется подождать
– И что бы вы посоветовали бизнесменам?
– Не отказываться от вложений денег в недвижимость. Построенное жилье надо активно продавать, не увлекаться спекуляцией. Некоторое количество квартир можно держать «на вырост цен», определив для себя оптимальную пропорцию. Но эта пропорция должна быть в сторону продажи. Продавайте больше, чем оставляете. Нужно стремиться сделать рост цен более плавным.
Здесь очень важно поведение бизнес-сообщества и покупателя. Для строительной организации не имеет смысла оставлять много квартир, ждать дальнейшего повышения цен. Пускай каждый рассчитает свою норму накопления и вывода жилья на рынок, не превышая это накопление, потому что такое превышение может закончиться плохо. Даже временный спад может стоить жизни многим фирмам.
– Как долго может длиться этот спекулятивный момент? Ваши прогнозы?
– Довольно долго, но думаю, преодолеем. К 2014-2015 годам рост цен приобретет спокойный, нормальный, предсказуемый характер. Но еще лет 8-10 нам придется наблюдать все эти всплески и скачки.
Покупатели должны понимать: квартиры будут дорожать. Если будет спад, то недолго. Достаточно вспомнить 1998 год, дефолт. Квартиры резко подешевели. Но через два года они опять выросли в цене.
Самое главное: не принимайте поспешное решение, что бы ни случилось. Рынок недвижимости в Москве всегда будет устойчивым и крепким. И поскольку здесь доминирует вторичное жилье (это более 80 тысяч квартир в год), а первичный рынок (рынок новостроек) сегодня также высоко конкурентный – рыночные механизмы будут действовать в классическом варианте, и рынок всегда будет малочувствителен к попыткам государственного воздействия при действующей правовой системе.
Богатые нужны столице
– Как же все-таки бороться с высокими ценами?
– По моим данным, 80% квартир преобретают не москвичи, а жители других регионов. Запретить «немосквичам» покупать квартиры невозможно. На это есть решение Верховного суда РФ: каждый россиянин имеет право преобрести жилье в любом месте России, в том числе и в Москве.
Высокие цены на недвижимость не всегда зло. Таким образом мы закрыты от огромной миграции в наш город. Поскольку жилье в столице дорогое, к нам прибывают состоятельные люди, которые занимаются бизнесом и платят налоги. Москва собирает богатых людей со всей России. Они сами содержат свои жилые дома, нанимают управляющие компании, несут большие расходы. И это для города очень выгодно.
– Недавно прокуратура решила проверить, нет ли ценового сговора между строителями…
– Когда в городе работают десятки крупнейших строительных организаций, о сговоре, монополизме говорить не приходится. Ни одна строительная организация не контролирует хоть сколько-нибудь значительный сегмент даже первичного рынка. Конкуренция! Картель на рынке невозможен и по чисто экономическим причинам. Первичный рынок в 2 раза меньше вторичного. А на вторичном рынке, где продают жилье сами граждане, монополизма точно нет.
– Но многие москвичи хотели бы улучшить свои жилищные условия, а по таким ценам купить квартиру не могут.
– Из рыночной экономики вырезается нерыночный сегмент, оплачиваемый из городского бюджета, это порядка 1,7 – 2,0 млн. кв. м. 500 тыс. кв. метров из них мы раздаем очередникам. Остальное идет на расселение ветхого жилья, социальную ипотеку, жилье для военнослужащих, программу для молодых семей.
– В перспективе могут ли понизиться цены в Москве?
– Существует только один путь, но от москвичей он не зависит. Нужно развивать другие регионы, создавать конкурентов Москве. Начать с крупных городов – Новосибирска, Уфы, Самары, Волгограда, Нижнего Новгорода, и с городов, которые окружают столицу – Владимир, Рязань, Иваново, Ярославль. Когда эти города оживут, начнется переориентация платежеспособного спроса, и рост цен на жилье в Москве приостановится. Но конкуренцию Москве может составить только город, который насыщен социальной, культурной инфраструктурой.
Беседовала Светлана Амелехина
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в семье актеров МХАТа. Окончил Московский университет им. Ломоносова. Работал в Институте молекулярной биологии АН СССР и в Институте развития Москвы.
В 1990 году был избран депутатом Фрунзенского райсовета столицы.
С 1993 года москвичи постоянно избирают его депутатом МГД. Получил второе высшее образование юриста в РАГС при президенте РФ. Кандидат юридических наук.
Женат, имеет троих детей.