Доходность падает – цены растут
Доходность вложений в недвижимость от сдачи ее в аренду во многих странах мира составляет 7 – 8%. Другими словами, годовой доход, получаемый арендатором, позволяет окупить квартиру за 12 – 14 лет. Конечно, иногда бывает и вдвое больше – 15%. Когда сдают квартиру на короткий срок – на две недели. Как правило, туристам. Но при этом, скажем приходится встречать и провожать их на вокзале, сдавать белье в стирку и прочее.
А какова ситуация в Москве? Многие арендодатели помнят, что в 2003 – 2005 годах доходность от сдачи жилья в аренду в среднем была все те же 7 – 9%, а в некоторых случаях даже превышала и 10%. Срок окупаемости колебался от 7 до 14 лет. Недавно положение резко изменилось. Простой расчет показал: сегодня при сдаче небольшой однокомнатной квартиры площадью 40 квадратов и стоимостью 150 тысяч долларов на окраине Москвы за 500 долларов в месяц, доходность составит всего 4% годовых, а окупится такое приобретение через 25 лет. Причина – в галопирующем росте цен на квартиры с начала 2006 года при скромных темпах роста ставок на аренду квартир.
Можно сделать простой прогноз: рынок аренды будет стремиться компенсировать падение доходности, что непременно отразится ростом ставок аренды уже этой осенью. Причем, рост составит до 30 – 40% уже с сентября по декабрь 2006-го года.
Наиболее вероятно, что компенсационный рост ставок аренды будет до среднего значения, т. е. примерно до 7 – 7,5% годовых от рыночной стоимости квартиры. Срок, в который произойдет компенсационный рост, примерно, год.
Итак, если сейчас однокомнатная квартира на окраине города без евроремонта сдается по 500 – 550 долларов в месяц, уже к концу года можно ожидать повышения до 700 – 800 долларов в месяц, а может, и больше. Специалисты не исключают повторения на рынке аренды галопирующего роста ставок, аналогичного весеннему росту на рынке продаж квартир. Поэтому такой сценарий по их оценке достаточно вероятен.
Аналогичный рост коснется двух– и трехкомнатных квартир нижнего бюджета, а затем волной пройдется по квартирам с более высокими бюджетами аренды.