Еще не лэндлорды, но почти сквайры

Полностью закон 93-ФЗ от 30.06.2006 звучит так: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Он коснется каждого дачника, садовода, огородника, владельца участка всех видов: приусадебного, личного подсобного хозяйства, гаражного.Только на территории Московской области 2 миллиона 768 тысяч земельных участков. Из них 1 миллион 347 тысяч садоводов. Умножаем на цифру три – коэффициент семейности – получаем 4 миллиона 41 тысячу. Самая многочисленная группа – «дачники», выращивающие на своих шести сотках клубничку с редиской.
Насколько для них упростится и станет дешевле порядок легализации прав на фактически принадлежащие им садовые участки и возведенные на них домики, баньки, сарайчики? Какова сама процедура оформления законных отношений? Сколько это будет стоить? Ответам на эти и другие вопросы посвящен сегодняшний выпуск «Справочного бюро».

Какие документы подтверждают ваши права

Законодатель декларативно признал действительными все ранее выданные документы «старого образца»:

• государственный акт (решение) о предоставлении земельного участка;
• свидетельство о праве собственности;
• свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения;
• выписка из похозяйственной книги на земельный участок в сельском населенном пункте;
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок (свидетельство о праве на наследство, судебное решение и др.).

Итак, если у вас есть хоть какой-то документ от органов власти, где говорится о предоставлении участка либо о праве на него, можете не волноваться: земля ваша, можете продолжать выращивать на ней свои кабачки.
Хотя эти документы государством и признаются, но если вы захотите юридически распорядиться своим участком, а также дачными постройками – продать, подарить, заложить, сдать в аренду, передать в наследство – понадобится документ, который называется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Оно выдается в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) – районной регистрационной палате.

Садовод, по категориям рассчитайсь!

Всех садоводов условно разделим на четыре категории:
1. Те, кто получил в советские времена земельные участки на праве пользования от профсоюзных комитетов и администрации заводов, предприятий, учреждений.
У них на руках никаких документов, подтверждающих права на землю, которой фактически владеют уже десятки лет, кроме членской книжки садовода, нет.
2. Те, кто получил земельные участки во время земельной реформы – с 1991 до 2001 года по решению органов власти (местного самоуправления). И имеют на руках соответствующие решения или свидетельства о правах на землю.
3. Те, кто получил землю в советские времена, но успел перерегистрировать свои участки и получить свидетельства о собственности до 2001 года.
4. Те, кто получил земельные участки по новому Земельному кодексу, то есть после 30 октября 2001 года. Они имеют полноценный документ, который позволяет им свободно распоряжаться недвижимостью, совершать сделки.
Первая «тройка» садоводов лишена такой возможности. Для них и «писан» новый закон, вводящий упрощенный порядок оформления прав на землю.

Как легализовать участок по новому закону

Ситуация первая. Касается самых проблемных садоводов, попавших в первую категорию. Им необходимо получить на руки решение органов власти о предоставлении участка в частную собственность. Садовод пишет заявление в орган местного самоуправления по месту нахождения участка с просьбой принять такое решение. К заявлению прилагаются следующие документы:

• описание садового участка, которое садовод делает собственноручно (предположим, садовое товарищество «Незабудка», расположено в Раменском районе, участок № 17, площадь 6 соток, получен в 1972 году на основании решения профкома завода «Красный пролетарий»);
• заключение правления своего садового товарищества, удостоверяющее, что действительно у такого-то садовода имеется садовый участок и т. д. С обязательной припиской: споров по границам земельного участка не имеет.
• копия документа, удостоверенная правлением садового товарищества, подтверждающая права на землю самого предприятия. То есть что заводу «Красный пролетарий» в 1972 году отвели столько-то га земли. При этом не нужно идти в архивы, обращаться в БТИ, достаточно снять копию этого постановления, на которой председатель правления ставит свою печать;
• выписка из реестра юридических лиц, подтверждающая, что садовое товарищество «Незабудка» действительно существует.

Кстати, последние два документа подаются в органы местного самоуправления 1 раз. То есть если кто-то первый принес, идущим следом этого делать уже не надо.
Муниципалитет обязан в течение 14 дней принять решение о предоставлении земельного участка в собственность садоводу. Имея на руках этот документ, можно писать заявление в регистрационную палату.
Ситуация вторая. Касается садоводов, которых мы условно отнесли ко второй и третьей категории – обладатели свидетельств прав собственности на землю розовых, голубых, синих и прочих расцветок (в разных районах они выдавались разного цвета). Они могут сразу обратиться с заявлением в регистрационную палату. К нему прикладываются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок (или любой другой документ, подтверждающий права на земельный участок);
• кадастровый план участка.

Где взять кадастровый план

Кадастровый план представляет собой выписку из сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре, описывающую ваш участок – его площадь, конфигурацию, границы, категорию земли и прочие характеристики.
Итак, чтобы получить кадастровую выписку, нужно обратиться в районную кадастровую палату – территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка. Если с данными об участке в Госземкадастре все в порядке, считайте, вам крупно повезло, – без проблем и бесплатно выдадут нужную выписку. Однако в документах государственного земельного кадастра могут отсутствовать сведения о местоположении границ участка, а потому выписку из него в полном объеме получить невозможно. В таком случае кадастровая палата одновременно с кадастровым планом выдает справку о необходимости уточнения границ участка.
Законодатели предусмотрели на выбор садоводу два варианта уточнения сведений о границах земельного участка. Нужно:
1) либо провести межевание и определить координаты этих границ.
2) либо составить и описать границы земельного участка по генеральному плану садового товарищества.
Если садовод хочет вымерять свой участок до сантиметра, то тогда лучше заказать план частному землеустроителю. Если ему не нужен кадастровый план с координатами, можно довольствоваться выпиской из генплана товарищества, которой достаточно для регистрации прав на землю. Поправки, внесенные в статью 17 закона о землеустройстве, теперь это позволяют.
Но если есть спор по границам участка, придется определять их координаты, пригласив землеустроительную организацию.

Как размежеваться

Землеустроительные работы по межеванию границ участков владельцы «фазенд» должны проводить за свой счет. Эти работы заказываются коммерческим организациям по рыночным расценкам. Список таких фирм можно найти в местном отделе управления Роснедвижимости.
Например, землеустройство 6 соток в садовых товариществах Подмосковья обходится примерно в 8 тысяч рублей. И уходит на это месяца полтора.
Правда, законодатели наделили региональные власти правом устанавливать до 1 января 2010 года максимальные цены на услуги землеустроительных организаций и даже рекомендовали финансировать их из местных бюджетов, руководствуясь при этом «Сборником цен и общественно-необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, государственного земельного кадастра и мониторинга земель». В соответствии с этим сборником землеустроительные работы при установлении границ садового земельного участка площадью 0,06 га составят 980 рублей.
Кадастровый план выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления. Заплатить придется только 28 рублей – стоимость изготовления документов. После того как вам выдали на руки кадастровый план, можете отправляться в Федеральную регистрационную службу за свидетельством о государственной регистрации права собственности на участок. Заплатите госпошлину – 100 рублей. И снова ждите. Через месяц вам должны выдать желанный документ. После этого можете принимать поздравления: вы, наконец, стали полноценными собственниками своей земли. Можете совершать с ней любые сделки: продавать, дарить, передавать наследникам, сдавать в аренду, закладывать и т. д.

Если появились «лишние» сотки

Представим, что площадь участка после обмера оказалась больше, чем по документам. Вместо 6 соток – 8. Что делать?
До «дачной амнистии» вы свои сотки из-за имеющейся разницы в площадях, указанных в разных документах, не смогли бы никогда приватизировать. Кроме того, «сверхнормативные» грядки требовалось выкупать у районной администрации или сельсовета. Теперь их можно оформить в собственность бесплатно. При двух условиях:
– если у соседей нет претензий к границам;
– если расхождение между фактической и «документальной» площадью не превышает «предельный минимальный размер земельного участка».
Этот размер устанавливают субъекты РФ. В Подмосковье он составляет 6 соток. Это значит, что лишние 2 сотки вписываются в этот предельный минимум. И если соседи не возражают, можно оформить право на все свои 8 соток без всяких доплат.

Как узаконить «самострой»

Раньше, чтобы зарегистрировать права собственности на сооруженный на земельном участке дом или баньку, нужно было приглашать работников БТИ, чтобы составить техпаспорт, получить кучу разрешений, платить за все большие деньги. Поэтому многие дачники-садоводы строили свои дома и бани, не спрашивая на то никаких разрешений у властей. В Градостроительный кодекс внесены поправки, «амнистирующие» все садовые постройки. И теперь на все, что сооружается на участке – дом, баня, сарай, теплица – разрешения не требуется. Стройте.
Но для того, чтобы можно было юридически распоряжаться ими, «самострой» нужно узаконить. Для чего достаточно вместе с заявлением в регистрационную палату предъявить:

• документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором расположены постройки;
• кадастровый план этого участка;
• документ, подтверждающий факт постройки.

Документ, подтверждающий факт создания любого объекта недвижимого имущества на садовом, огородном, дачном участке – декларация. Это совершенно новое в нашем законодательстве. Она самостоятельно заполняется садоводом. В нее вписываются сведения об объекте: адрес, местоположение, название, назначение, площадь, этажность, год создания, материал наружных стен, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка. К декларации прикладывается заключение садового товарищества о том, что указанные в декларации сооружения действительно находятся на вашем земельном участке, не выходят за его границы и принадлежат именно этому садоводу.
Форма бланка для такой декларации должна быть установлена официально и должна появиться ко дню вступления закона в силу.
Кадастровый план земельного участка не требуется в случае, если:

• право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной палате;
• представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что объект недвижимого имущества расположен в пределах границ садового или дачного земельного участка.

Кстати, законодательство обязало регистрационную палату после регистрации прав собственности на садовый домик переслать копию вашей декларации в БТИ. И там по ней определят его стоимость.

На всякий случай

Технический паспорт, заполненный органом БТИ, требуется только для государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), или на участке личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Не строй на чужом

Закон разрешает одновременно подавать заявление в регистрационную палату на получение двух документов – свидетельства о праве на земельный участок и о праве на строения на нем. Однако, если у вас нет прав на землю, вы никогда не зарегистрируете права на строения. Законодатели поставили строение в зависимость от земельного участка. То есть на чужом, не принадлежащем вам участке лучше не строиться. Потому что вы никогда не сможете зарегистрировать постройку.

Посчитаем все затраты

Как было: по действовавшему ранее порядку для легализации прав на садовый участок и объекты недвижимости на нем, садовод должен был посетить (да не по одному разу) 11 различных инстанций, собрать 14 справок, согласований, разрешений и прочих документов. 28 дней провести в очередях и оплатить различным структурам 15 – 20 тысяч рублей. На все про все уходило несколько месяцев, до полугода. Например, процедура получения техпаспорта в БТИ, необходимого для государственной регистрации прав на садовый домик, растягивалась минимум на 3 месяца и оплаты услуг в размере 4 – 6 тысяч. На землеустроительные работы уходило тоже порядком времени и от 8 до 12 тысяч рублей. И сама регистрация стоила 500 рублей.
Как должно быть с 1 сентября, если чиновники успеют подготовиться?. На техпаспорт тратиться не надо, его заменит декларация. Услуги землемеров – на усмотрение садовода. Отпадают хождения в архивы. Госпошлина за регистрацию прав собственности – 100 рублей. По мнению Николая Калинина, члена рабочей группы по разработке нового федерального закона, максимум, который потребуется на оформление документов – 1 тысяча рублей (видимо, без учета землемерных работ. – Ред.). И 54 дня.

Поручите нотариусу

Если вы люди занятые, и у вас нет времени самим ездить регистрировать свое загородное садово-дачное хозяйство, можете поручить эти хлопоты нотариусу. Теперь закон позволяет им подавать от вашего имени в регистрационную палату заявление и все необходимые документы и получать там свидетельство о государственной регистрации прав. Правда, услуги нотариуса будут стоить дополнительных трат.

КОММЕНТАРИЙ

Заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Николай Калинин:
– В целом федеральный закон преследует цель в максимальной степени упростить и удешевить порядок оформления, легализации прав граждан на принадлежащие им фактически земельные участки и объекты недвижимого имущества. Одновременно он значительно сокращает временные затраты на посещение различных инстанций для сбора излишних справок, согласований, разрешений и документов. Практика применения этого закона покажет, какие еще изменения необходимо будет внести в законодательство, чтобы упростить порядок оформления прав граждан.
Подготовила Галина Писарчик
Благодарим за помощь в подготовке материала заместителя руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам, члена рабочей группы по разработке нового закона Николая Калинина