Кодекс предписал, город уточнил

Закон №21 от 31 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» вступил в силу в июне. Редакция получает много писем с просьбой рассказать о новых правилах переселения, которые теперь действуют в столице. Закон комментирует заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Екатерина Радченко.

Перед выбором

Первое, на что хотелось бы обратить внимание москвичей, – в законе даны два определения, что такое переселение и что такое освобождение жилого помещения.
Если раньше город практически всегда переселял семью из одной квартиры в другую, то сейчас, после того как начал действовать Жилищный кодекс РФ, собственник жилья может выбрать, что он хочет получить: деньги или квартиру. В законе прописаны все варианты, которые предлагаются владельцу квартиры. Причем, в городском законе количество вариантов больше, чем предлагает ЖК РФ. И, на мой взгляд, выгоднее переселяться по городскому закону.

Равнозначное жилье. Как это понимать?

Собственнику может быть предоставлено равнозначное жилое помещение. Когда оценивается старая квартира, то учитывается все – местоположение, близость к метро, планировка. Рыночная цена квартиры, которая находится в доме около кольцевой дороги, рядом с автостоянкой, разумеется, ниже, чем такой же, но в доме около лесопарка. В цену включается не только стоимость самого жилого помещения, но и стоимость всей инфраструктуры – земельного участка, общего имущества многоквартирного дома. Когда говорят, что земля под домом оформлена, поэтому рыночная стоимость квартиры должна быть выше, это неправильно. Право на земельный участок у человека появляется с покупкой квартиры. Это записано в Гражданском кодексе РФ.
Равнозначным жилье может быть по цене (стоимости) или по потребительским качествам. Сначала поговорим о цене. Сколько стоила старая квартира, столько должна стоить и новая. Речь идет о рыночной оценке, которую определяет независимый лицензированный оценщик из компании, выбранной по конкурсу. Существуют утвержденные международные методики оценки. Найти их можно в Интернете или взять в оценочной фирме.
Если человек не согласен с оценкой, она кажется ему заниженной, он может привлечь своего оценщика. Но сразу хочу сказать, что, как правило, оценки сильно не отличаются.
Квартира может быть равнозначной по потребительским качествам, и здесь в первую очередь учитывают площадь и число комнат. При переселении собственник может выбрать любой вариант по своему усмотрению.
В каких случаях что выгоднее? Если москвич живет, к примеру, в комнате на Арбате, то ему выгоднее получить квартиру равнозначную по цене. По ЖК РФ, если человек живет в комнате в коммуналке, то он имеет право претендовать на комнату в коммуналке, но городские власти приняли решение их не плодить. По нашему закону человек имеет право на однокомнатную квартиру. Естественно, любая однокомнатная квартира, кроме расположенной в центре, будет стоить дешевле, чем комната на Арбате.
Думаю, что в таком случае выгоднее взять равноценную квартиру. А если человек переезжает из двухкомнатной квартиры в «хрущевке», которая расположена, например в Хорошево-Мневниках, то стоимость такой квартиры очень низкая. Здесь выгоднее переселиться тоже в двухкомнатную квартиру площадью не меньше, чем была в старом доме.
Но, как правило, сейчас любая двухкомнатная квартира в новом доме значительно больше, чем «двушка» в «хрущевке». Доплачивать за лишнюю площадь собственнику не придется, поскольку эти квартиры считаются по закону равнозначными. Оформляется это договором мены, то есть человек сразу получает право собственности на жилую площадь.
Единственное, что за оформление документов, вероятно, придется что-то доплатить. Это требование федерального закона о регистрации. За лишние метры, повторяю еще раз, никаких доплат закон не предусматривает.
Переселение жителей идет только в новостройки, старая площадь за выбытием не предоставляется. Дома, в основном, панельные, обычных улучшенных серий. Кстати, как показывают исследования, панельные дома по устойчивости зданий и экологии самые прочные и безопасные.
Если собственнику не нужна квартира, он может взять денежную компенсацию. Это его право. Заключив предварительно договор купли-продажи, он получает деньги.

Если собственник стоит в очереди

Следующий вариант для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Собственник может стать нанимателем, получить квартиру по договору социального найма, если у него нет желания или возможности содержать свою собственность. Это новация. Вне очереди, одновременно с переселением очереднику улучшают жилищные условия, дают квартиру по нормам предоставления и в районе проживания. При этом старое свое жилье, которое подлежит сносу, он безвозмездно передает городу.
Еще один вариант: очередник – собственник при сносе дома имеет право на безвозмездную 100-процентную субсидию, хотя всем остальным очередникам предоставляется 70% субсидия. На эту субсидию он обязан купить жилое помещение размером не менее нормы предоставления и зарегистрировать всех членов семьи, на которых рассчитана субсидия.
Федеральное законодательство не предусматривает сохранение права у бывших членов семьи на пользование новым жилым помещением. К сожалению, не во всех семьях хорошие отношения, и не все собственники жилья заботятся о своих детях и стариках. Поэтому мы в законе записали, что те члены семьи, которые раньше проживали в старой квартире, должны быть зарегистрированы и в новом жилом помещении. Вроде бы внешне это противоречит федеральному закону, но на самом деле это не так.
Как это объясняется с правовой точки зрения? Права членов семьи ограничиваются только в тех случаях, когда собственник сам, по своей инициативе, по своей воле продает квартиру и, соответственно, «выписывает» членов семьи. Переселение в данном случае проходит не по инициативе собственника.
Следующая новация – собственник может получить квартиру по договору краткосрочного найма, но лишь в том случае, если сам этого захочет и напишет заявление. Собственник, так же как и наниматель, может выбрать жилое помещение в доме, который еще не достроен, где не оформлены права города и т. д. Но оно его устраивает, и он хочет получить его в собственность. Чтобы у человека была уверенность, что это будет его квартира, чтобы он мог там пораньше начать ремонт, перевезти вещи, мы с ним заключаем договор краткосрочного найма. А в дальнейшем это помещение оформляется в собственность.

Новации для нанимателей

Всем нанимателям вне зависимости от того, состоят ли они на жилищном учете или не состоят, жилье дают по норме предоставления. К примеру, на каждого члена семьи нанимателя приходилось по 17 кв. метров. Естественно, встать на учет семья не могла. Но при переселении ей все равно предоставят квартиру по норме предоставления – не менее чем по 18 кв. метров на человека. В законе записано, что при переезде гражданам, которые не состоят на учете, но имеют площадь меньше нормы предоставления, будут улучшены жилищные условия. Они получат новое жилье по нормам предоставления. Это касается не только тех, с кем заключен договор социального найма, но и тех, кто живет в квартирах по договорам найма и безвозмездного пользования.
Это нововведение налагает на город серьезные дополнительные финансовые обязательства.
Документом четко и однозначно определена процедура принятия решения о переселении. В законе есть несколько статей, которые указывают, кто и какой акт принимает, когда человек получает уведомление, как он должен сообщить о своем согласии или несогласии, в какие сроки нужно представить документы и заключить договор. Никаких разночтений здесь быть не может.
Как и раньше, переселять будут в районе проживания. Правда, остаются вынужденные ограничения для жителей Центрального и Зеленоградского административных округов. Переселение осуществляется в границах этих округов.
Изменились правила переселения многодетных семей и жителей аварийных домов. Раньше в законе была формулировка, что при получении семьей двух и более квартир только одна из них предоставлялась в районе проживания. Теперь сделано исключение для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им может быть предоставлено несколько жилых помещений, но все они должны быть в районе проживания.
Для жителей из аварийных домов в документе сделана оговорка: район проживания не сохраняется только для тех, кто живет в домах, подлежащих неотложному отселению. Если дом должен быть отселен немедленно, могут переселить в другой район, хотя и в этом случае мы всегда стремимся переселить поближе к прежнему месту жительства.
Текст самого закона читайте в ближайших номерах
Подготовила Светлана Амелихина