Сдается квартира. В ломбард
По данным Московской ассоциации риэлторов, лишь один из трех случаев разрешения банка на получение ипотечного кредита заканчивается покупкой квартиры заемщиком. Причина связана с невиданным ростом цен на жилье: пока клиент ищет квартиру по определенной стоимости, согласованной с банком, цены на жилье вырастают.Новые схемы
Такая ситуация требует появления новых схем, позволяющих преодолевать подобные сложности. По оценкам специалистов, все большую актуальность со временем могут приобрести схемы ломбардного кредитования. При смене жилья главный их принцип – оформление в залог не приобретаемой, а старой, продаваемой квартиры. Если есть доплата на покупку новой, можно с помощью заемных средств спокойно купить новое жилье, сделать ремонт, переселиться и, продав старую квартиру, расплатиться с банком. Камнем преткновения в таких технологиях является только одно – продажа заложенной квартиры. И тем не менее, рынок учится преодолевать бюрократические барьеры. И банков, идущих на такие схемы, становится все больше.
Специалисты по-разному оценивают возможности ломбардного кредитования, но многие из них отмечают: позитивно то, что схем становится больше. А это значит, что и возможностей тоже. Например, в банке DeltaCredit такая услуга появилась год назад. При выдаче кредита по данной ипотечной программе не требуется подтверждения целевого использования кредитных ресурсов. Однако обязательным условием получения подобного кредита является подтверждение платежеспособности клиента.
Сегодня в банках, говорят в DeltaCredit, существует довольно много ограничений по приобретению различных объектов недвижимости в кредит. Например, немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную (дома, коттеджи, земельные участки) и коммерческую недвижимость (офисы, склады и др.). Кроме того, не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в новостройке (в незавершенной стадии строительства). Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется.
Доходное дело
Пока «ломбардных» сделок не очень много. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков: все-таки сложно закладывать свое единственное жилье в ломбард. Кроме того, некоторым клиентам зачастую просто нечего заложить. Однако можно сказать, что ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек.
Об этом же говорит Вадим Мартыненко, руководитель Департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». Сегодня многие хотели бы обменять свое старое жилье на строящееся. Однако застройщики, как правило, требуют, чтобы оплата после подписания договора поступала очень быстро – за 5 – 10 дней, и традиционные технологии продажи вторичных квартир тут не успевают. Если банки смогут работать оперативно – их новый продукт окажется востребованным.
Предлагаемые банками ломбардные кредиты удобны для вторичного рынка, «развязывания» цепочек, говорят в компании «Рескор». Человек не просто закладывает квартиру, приобретает на полученные деньги новую, а потом реализует свою старую уже как свободную. С учетом роста рынка он может еще и получить некоторый доход – поскольку будет продавать свое жилье позже.
Ломбардная ипотека – отличная альтернатива обычным потребительским кредитам, говорят в Городском ипотечном банке. В качестве основных преимуществ нецелевых ипотечных кредитов начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин называет следующие:
- Как правило, существенно ниже процентные ставки (например, минимальная процентная ставка по таким кредитам может составлять всего 12,25% по кредитам в рублях и 9,9% по кредитам в долларах);
- существенно больше срок кредитования (до 25 лет), и, как следствие, ниже ежемесячный платеж;
- по нецелевым ипотечным кредитам можно получить кредиты на очень большие суммы (например, максимальная сумма по рублевым кредитам может составлять 15 000 000 рублей, а по долларовым 500 000 долларов США);
- минимальные сроки оформления (такой кредит могут реально оформить всего за 3 – 5 рабочих дней).
В компании «Рескор», тем не менее, отмечают, что большого влияния на вторичный рынок эта новинка не окажет: так же, как и обычная ипотека, она требует определенных хлопот и выплаты процентов. Что же касается опасений, что ломбардные кредиты поднимут новую волну криминала на рынке (бытуют представления, что люди станут закладывать квартиры и пропивать деньги), то в это, говорит Вадим Мартыненко, верится с трудом. Как и с прижившейся у нас обычной ипотекой, банки ориентируются на то, чтобы клиент все-таки расплатился по кредиту. Да, есть квартира в залоге, но перспективы ее реализации – это только крайний случай. В основном же банк рассчитывает на доходы заемщика и тщательно проверяет его платежеспособность – чтобы не возиться потом с судами… Так что ломбардные кредиты банки станут выдавать с теми же условиями.
Как «разморозить» деньги?
И все-таки большинство специалистов склонны считать, что направление это очень перспективное. Ведь с помощью таких кредитов, с элементами ломбарда, можно расчленить во времени так называемые альтернативы, когда одновременно продается старая квартира и покупается новая с доплатой. С помощью ломбардных кредитов появляется возможность сначала купить новую квартиру, а потом, не торопясь, не выстраивая километровые цепочки, с высокой вероятностью выпадения какого-либо из звеньев в последний момент продать старую и рассчитаться с банком. Время, несомненно, за такими кредитами, считает вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Владимир Лопатин. Рынок их оценит.
В Городском ипотечном банке говорят: если в собственности есть недвижимость, которая на самом деле является «замороженными деньгами», то ломбардная ипотека позволяет «разморозить» эти деньги. Путем получения кредита под залог этой собственности можно не только улучшить жилищные условия, но и совершить покупку загородного дома, провести ремонт, получить образование, вложить деньги в бизнес и т. д.