Американский дом
Редакция попросила старшего консультанта по недвижимости компании HomeStar Mortgage (США) Светлану Столярову поделиться своими знаниями о том, как у них там, за океаном, берется ипотечный кредит. Возможно, этот опыт покажется и окажется кому-то полезным.Обогатим лендлорда или поступим иначе?
Статистика, как известно, знает все. В июле 2005 года общенациональная средняя цена дома на одну семью достигла рекордных $218 000. Неуклонный рост цен на недвижимость за последние два года даже на таком стабильном и сбалансированном рынке, как Большой Кливленд, стал вызывать все больше опасений – а стоит ли покупать? Все чаще зазвучали голоса скептиков по поводу дисбаланса между ценами на недвижимость и доходами жителей Америки.
И тем не менее, альтернативой покупки квартиры или дома остается, как и во все времена, скитание по чужим углам. И отнюдь не дешевеющая рента, обогащающая лендлорда, лишение себя всяческих привилегий, (включая налоговые), связанных с владением недвижимостью. При этом процент все еще очень низок, экономика достаточно стабильна, конкуренция между продавцами высока, а значит, есть возможность если не значительного снижения цены, то выбора дома за ту же цену, но в гораздо лучшем состоянии (с новыми окнами, новой кухней и т. п.).
Вывод? Покупаем. Но очень взвешенно, очень продуманно и очень реалистично.
Что требуется
Чтобы банк предоставил возможность купить дом, он предъявляет к заемщикам определенные требования. И вы этим требованиям должны соответствовать. Проверка этого соответствия и есть financial pre-approval – предварительное согласие банка или ипотечной компании предоставить ипотечный кредит потенциальному заемщику.
Начнем с образа идеального заемщика, которому любой банк с удовольствием предоставит кредит с самым низким из возможных процентов и по практически любой из имеющихся программ (по выбору заемщика).
Идеальный заемщик – это:
- человек, имеющий стабильный проверяемый доход в течение последних двух лет. Чтобы проверить это, у вас попросят W-2 за последние 1 – 2 года и две справки о начисленных доходах и удержанных налогах за последние 2 месяца, а также позвонят вашему работодателю, чтобы удостовериться, действительно ли вы работаете в этой организации и с какого времени.
- человек, имеющий достаточно денег на первоначальный взнос (идеально – 20%, но сегодня можно внести 15% и даже 10%, чтобы не платить дополнительную страховку – PMI – Private Mortgage Insurance, которая может быть достаточно большой частью вашего месячного платежа). Для проверки у вас попросят банковские отчеты за последние 3 – 4 месяца о приходах, расходах и балансе на личных или корпоративных счетах и, возможно, спросят об источнике поступления денег.
- человек, имеющий достаточно высокий credit score и достаточно длинную и устойчивую кредитную историю.
Для получения хорошего займа совсем не обязательно соответствовать всем трем пунктам – достаточно двум из них. Например, у вас нет стабильного проверяемого дохода, или вашего проверяемого дохода недостаточно, чтобы получить желаемую сумму, но ваш credit score выше 700, тогда у вас есть шанс пойти по программе stated income и получить деньги под достаточно низкий процент. И шанс этот больше, чем для людей с таким же кредитным счетом, получающих высокую и регулярную зарплату.
Хорошенько посчитать!
Прежде чем покупать квартиру или дом по ипотечному кредиту, проверьте, на какую сумму вы можете рассчитывать. Это можно сделать как в банке, так и самостоятельно: в Интернете легко найти разные виды финансовых калькуляторов. А можно просто грубо прикинуть: расход на дом не может превышать 40% от вашего дохода.
После того, как вы узнали, сколько денег придется тратить на дом ежемесячно, и, соответственно, на какую сумму займа вы можете рассчитывать, неплохо было бы узнать, какие финансовые программы предлагают банки. По собственному опыту знаю: надо решить, на сколько лет брать кредит (на 30, 20 или 15). Иногда банки предлагают низкий процент. Потому мы всегда советуем очень внимательно изучать условия займов с самыми низкими процентами. Как правило, за красивыми обещаниями (2,99% или даже 1,99%) – займ с так называемой негативной амортизацией. Это значит, что со временем ваш долг перед банком не убывает, а растет, так как низкого месячного платежа не хватает на покрытие даже интереса, который на самом деле постоянно меняется и может быть равен 6% или быть значительно выше. Как правило, высоко рисковые программы, включая программы 100% финансирования, рассчитаны на очень ответственных людей, умеющих постоянно следить за своими финансами и принимать своевременные решения.
Финансирование самого большого долга в вашей жизни – это серьезно, подходить к нему надо очень вдумчиво. И желательно, не без помощи настоящего специалиста.
Банк желает знать…
Даже превосходный специалист по недвижимости, которого необходимо нанять, чтобы получить по-настоящему профессиональное сопровождение покупки, не сможет ответить на все ваши вопросы. Особенно, если вы не знаете, о чем спрашивать. Нужно проделать хотя бы небольшую домашнюю работу, чтобы быть готовым к встрече со специалистом. А он поможет вам грамотно купить такой нужный вам дом.
Перед тем как искать дом, посоветуйтесь с хорошим финансистом и получите предварительное согласие банка (или ипотечной компании) предоставить ипотечный кредит вам, как потенциальному заемщику.
Обычно такое согласие дается после того, как будет рассмотрено заявление, в котором содержится информация о месте жительства и месте работы, доходах, сбережениях и накоплениях, основных расходах, отражаемых в кредитной истории, о гражданстве или праве на жительство, судимости, алиментах, личных банкротствах и т. д. Кроме заявления, банк проверяет кредитную историю.
Если у вас нет 100 – 500 тысяч долларов наличными, которые вы будете готовы сразу и не задумываясь выложить за дом или кондоминиум – вам, как и подавляющему большинству покупателей в Америке, придется брать в долг самую большую сумму в своей жизни. Полюбопытствуйте, сколько придется выплатить за 30 лет, беря в долг у банка 100 000 долларов на покупку дома под 6% годовых.
Таблица 1
| сумма займа | процент по займу | срок займа | начало выплат |
|---|---|---|---|
|
$100 000
|
6%
|
30 лет
|
январь 2005
|
| Обзор платежей и выплат по процентам | |
|---|---|
| Ваш месячный платеж составит |
$599 55
|
| Всего выплат по процентам за полный срок займа |
$115 838 19
|
| Выплачено по процентам за 2005 год |
$5 966 59
|
| Общий платеж по процентам за 2005 год |
$7 194 60
|
| Выплачено по процентам за 2006 год |
$5 890 85
|
| Выплачено по процентам за 2006 год |
$7 194 60
|
| Средняя выплата по процентам за полный срок займа |
$321 77
|
| Общий платеж за полный срок займа |
$215 838 19
|
Ваше кредитное поведение
Если банк решит, что ваш доход не идеален, старайтесь, чтобы обращений со стороны любых кредитных организаций было как можно меньше. А лучше, чтобы их вообще не было.
Любой запрос в кредитное бюро снижает ваш credit score. Когда оно достигнет критической точки, это может привести к тому, что денег на дом вы не получите. Правда, банки, как правило, игнорируют множественные обращения в течение двух недель подряд, если за ними последовало финансирование покупки,
т. к. считается, что вы имели право выбирать лучшие условия. Перед тем, как покупать дом, старайтесь не обращаться за открытием новых кредитных линий – будь то новая кредитная карта или деньги на покупку машины.
Хуже, если ваша кредитная история испорчена банкротством, регулярными неплатежами, неудачным разводом или судебными неприятностями. Даже при наличии 20% первоначального взноса и хорошей работы шанс получить не только хороший, но и просто займ невелик.
Если вы никогда не занимали, то сразу получить деньги на дом будет практически невозможно: придется доказывать, что вы способны своевременно расплачиваться по взятым обязательствам.
Информация о вашей кредитной истории и кредитном поведении собирается и переоценивается на протяжении всей вашей жизни. Начиная с тех пор, как вы открыли свою первую кредитную карту или купили первую машину в рассрочку. К своей кредитной истории следует относиться действительно серьезно, этому нужно учиться и учить этому детей, беспечность и легкомыслие могут вам дорого обойтись.
W-2 – налоговая справка, выдаваемая в США каждому наемному работнику, получающему заработную плату с ежемесячным удержанием налогов. В справке содержатся данные о годовом доходе, об удержанных за год налогах.
Private Mortgage Insurance – частное страхование ипотеки – обычно требуется банками в случаях, когда первоначальный взнос составляет меньше, чем 20%.
Сredit score – кредитный счет – рассчитываемое кредитными бюро по сложным формулам число, отражающее кредитную историю жителей Америки.
Отсутствие долгов в Америке достоинством не считается. Здесь ценится умение управлять заемными средствами (брать в долг в разумных пределах, иметь в запасе кредитные линии, вовремя и правильно оплачивать долги и т. п.). Кредитная история американца – самое крупное его достояние. В Америке все живут в долг: в рассрочку платят за дома, машины, телевизоры, мебель и т. п., расплачиваются за бензин и еду кредитными картами, берут в долг на учебу и т. д.