Квартиру – на абордаж!
Слово «рейдеры» заставляет вздрагивать «владельцев заводов, газет, пароходов». Предприятие, подвергшееся рейдерской атаке, напоминает мирное судно, взятое пиратами на абордаж: раз-два, – и капитан с прежней командой барахтаются за бортом, а на мачте реет новый флаг. Способы используются разные, но результат один – смена собственника.О рейдерах пишут газеты, мы видим отражение их «работы» по телевидению, но мало кто из рядовых граждан сочувствует пострадавшим или негодует по поводу действий атакующих. Максимум – злорадство, но чаще – равнодушие, мол, большие деньги – большие игры, а мы люди маленькие, у нас из собственности только квартира. Но не зарекайтесь – есть и квартирные рейдеры. Их действия вряд ли вызовут ажиотаж в СМИ, но объектом атаки они могут избрать любого из нас.
Юрист Олег Некрасов знает о рейдерах не понаслышке. Отстаивать законные права их жертв ему приходилось не раз. Он расскажет, кто и в каком случае может попасть под атаку алчных мошенников.
– Представьте себе ситуацию: вы возвращаетесь из длительной зарубежной командировки, а в вашей квартире живут абсолютно чужие люди! Естественно, вы чрезвычайно экспрессивно интересуетесь, по какому, собственно, праву? И в ответ можете ознакомиться с совершенно подлинным договором купли-продажи вашей квартиры, вот только продавцом в нем числитесь не вы, а какой-нибудь, например, Пупкин Иван Иванович. В этом случае практически со стопроцентной уверенностью можно сказать – здесь поработали рейдеры. И это не единственная их схема.
В категорию риска, кроме лиц, которые часто и подолгу отсутствуют в своих квартирах, попадают также люди, которые в силу своего психического, физического или образовательного уровня не могут противостоять действиям рейдеров. Это и одиноко проживающие граждане, и люди пожилого возраста, дети-сироты, если они одни зарегистрированы в квартире и, конечно же, всякого рода асоциальные типы – алкоголики, наркоманы и психически нездоровые люди. Поэтому можно сказать, что рейдеры даже не волки, а скорее шакалы, нападающие на слабых и беззащитных. Но их действия отработаны, слаженны и поэтому очень опасны.
– Скажите, Олег Сергеевич, а каким образом действуют рейдеры? Ведь любые сделки с недвижимостью – это куча документов, инстанций и контроль на каждом этапе. И это, подчеркиваю, в абсолютно чистых, с точки зрения закона, случаях. А тут налицо обратное.
– Обычно это делается следующим образом: задним числом составляется договор, датированный, например, 1993-м годом, по которому собственник квартиры якобы продал свое жилье некоему лицу. Этот договор может быть заверен у морально нечистоплотного нотариуса, который либо действует в связке с рейдерской командой, либо получает взятки за каждый конкретный случай.
Я, кстати, лично знаю ситуацию, когда такой нотариус заверил договоры, как минимум, по двадцати квартирам и энному количеству предприятий, и сейчас безбедно проживает где-то за рубежом.
После первой купли-продажи обычно делается еще одна на своих подставных лиц, потом могут эту квартиру у самих себя отсудить, продать еще раз, и так до бесконечности. В конце «цепочки», таким образом, получается несколько судебных решений, три – четыре купли-продажи, и во владение недвижимостью вступает так называемый «добросовестный приобретатель». Для убедительности рейдеры могут обжаловать судебные решения в вышестоящих инстанциях вплоть до Верховного суда, и в итоге реальный пострадавший, когда он все-таки приходит в правоохранительные органы по поводу того, что у него, по сути, украли квартиру, в ответ слышит: да, по этой квартире есть два решения Верховного суда! Вы хотите, чтобы мы не верили высшей судебной инстанции в стране?
– И что получается – выхода нет? Нет никакой возможности вернуть свое законное имущество?
– Это не так. Хотя подобные дела и сопряжены с большими трудностями, они решаемы, и обязательно нужно настаивать на том, чтобы уголовное дело было возбуждено. Потому что все приобретатели, в случае если вы однозначно не давали согласия на продажу квартиры, не смогут доказать, что они являются так называемыми добросовестными приобретателями, у которых нельзя истребовать квартиру. А по закону имущество, которое убыло у вас помимо вашей воли, подлежит возврату. И добросовестность приобретения, которая сейчас так активно муссируется в связи с подобными делами, на самом деле тоже имеет свои ограничения.
Но ввиду того, что имущество у вас было похищено, налицо состав уголовного преступления, и поэтому-то и нужно настаивать на возбуждении именно уголовного дела. После расследования дело передается в суд, и при положительном решении похищенное имущество подлежит возврату. Единственное, что необходимо, – доказать, что имущество гражданина было похищено или убыло другим путем из его собственности помимо его воли. А постановление о возбуждении уголовного дела есть факт признания государством того, что это на самом деле произошло. И даже постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором будет написано, что квартира выбыла помимо воли собственника, – уже плюс! Это позволит продолжить дальнейшую борьбу за возвращение своего имущества. И квартиру, которая была продана помимо вашей воли, всегда можно вернуть.
– А как обезопасить себя от подобных проблем, и по каким косвенным признакам можно определить, что вашей квартирой интересуются мошенники? Или что с ней уже происходит что-то неладное?
– Во-первых, почаще заглядывать в Государственный реестр прав на недвижимость, то есть взять за правило хотя бы раз в год брать по своему имуществу выписки из реестра. Особенно, если вы часто и подолгу не живете в квартире или сдаете ее в наем. Стоит насторожиться, если в почтовом ящике обнаруживаете судебные повестки с вашим адресом, но не на ваше имя. Перестали приходить ежегодные налоговые уведомления об уплате налога на недвижимость, кто-то оплачивает за вас коммунальные услуги – все это повод для беспокойства. И даже если квартира была приобретена вами до 1997 года, позаботьтесь о том, чтобы внести данные о собственнике, т. е. о вас в Государственный реестр. Все это поможет избежать неприятных ситуаций, связанных с действиями мошенников относительно вашей квартиры.