Что нам стоит дом построить
Не будет преувеличением сказать что дом – самое важное, что есть в жизни человека. Вокруг него наслаивается все остальное – успешная карьера, дружная семья и верные друзья. Вспомните, как ваше чадо еще в самом нежном возрасте увлеченно строило себе дом из стульев, а в его играх со сверстниками «быть в домике» всегда означало – быть в безопасности.Однако когда кончаются детские игры, строительство дома начинается всерьез, и это самое главное, что мы строим в жизни. Вот только частенько это оборачивается игрой без правил. Хитроумные взрослые дяди играют с нами совсем в другие игры, где Буратино оказывается «соинвестором», а ставка гораздо больше, чем семь золотых.
Еще свежо в памяти недавнее «великое стояние» обманутых дольщиков, когда доведенные до отчаяния люди вышли на улицу. Но улица – это не панацея, и сейчас не митинговые девяностые, поэтому власти с помощью ОМОНа настойчиво порекомендовали бывшим партнерам недобросовестных застройщиков играть на правовом поле. Как развиваются события в строгой тишине судебных залов, прокомментирует Олег Некрасов – юрист, адвокат, человек, который представляет в суде интересы пострадавшей стороны:
Игры кончились
Начнем, наверное, с самого начала – с нескольких стандартных листов бумаги формата А 4, в обмен на которые граждане и отдавали весьма значительные суммы. Назывались они «Договор инвестиционного вклада» либо «Договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья».
В первом случае документ получался в своем роде уникальным, по которому вкладчик обязан, цитирую: «…внести денежные средства, …путем наличного или безналичного расчета». После чего он имеет право: «а) получать часть прибыли товарищества…
б) знакомиться с годовыми отчетами… в) выйти из товарищества… г) передать свою долю в складочном капитале или ее часть другому лицу…».
Сам же предмет договора дословно звучит так:
«1.1. Ознакомившись с Учредительным договором «Товарищества», солидаризируясь с целями и задачами, а также принимая во внимание перспективы деятельности «Товарищества», «Вкладчик» передает «Товариществу» денежные средства в виде первоначального взноса в складочный капитал «Товарищества» в сумме эквивалентной 20 700 (двадцать тысяч семьсот) долларов США».
И не в одной строке основного текста договора «Социальная инициатива и компания» не конкретизирует, что именно вкладчик получает в итоге действий «Товарищества»! Адрес и название строящегося объекта прописывались почему-то в дополнительном соглашении, и если не брать его во внимание, ситуация выглядела следующим образом – вложил человек свои свободные денежные средства, а там уж куда кривая вывезет.
То есть в случае неблагоприятного исхода дела это самое «Товарищество» могло со спокойной совестью ответить, как в старом анекдоте про лошадь на скачках: « Ну не шмогла я, не шмогла…»?
Ну, если верить бумаге – не совсем так, хотя на практике, к сожалению, произошло именно это.
Во втором варианте, где речь шла уже о долевом участии в инвестировании строительства жилья, предмет договора прописан совершенно конкретно. Например: «…однокомнатная квартира, расположенная по адресу…», но вот на результат это, как уже известно, повлияло слабо.
Справедливости ради надо сказать, что «Социальная инициатива» все-таки выполнила достаточно большую часть своих обязательств по договорам – изначально жилье строилось, и люди получали свои квартиры. В списке арестованного имущества коммандитного товарищества присутствует большой перечень земельных участков самой различной площади. Почему именно участков, а не объектов недвижимости? Да потому что это чаще всего недострой в различной степени готовности и объектами недвижимости называться не может. Кстати, когда начались первые скандалы, связанные с невыполнением обязательств, ситуацию во многом усугубили и административные органы, которые чаще всего и предоставляли участки для строительства в обмен на свою долю квартир в новостройке. У меня в архиве хранится уникальный по своей беспардонности документ, где черным по белому написано следующее: «…администрация такого-то района Московской области отзывает свою подпись под договором №…» Вот так, в стиле удельных князьков времен Киевской Руси – без всякого объяснения причин!
Погребенные под пирамидой
Сейчас можно только гадать, была ли «Социальная инициатива» банальной пирамидой или все-таки пыталась быть добросовестным застройщиком, но в любом случае, когда первые сбои в ее отлаженном механизме вызвали лавинообразный отток денежных средств, она рухнула, погребая под собой надежды. Что происходит сейчас?
Сейчас я представляю интересы более шестидесяти клиентов по одной только «Социальной инициативе», не клиентов из числа бывших вкладчиков других подобных компаний. «Социальная инициатива» сейчас пытается, судя по всему, обанкротить саму себя – для них это единственный законный способ уйти от выполнения обязательств по договорам. По делу о банкротстве мною подана кассационная жалоба практически по всем пунктам, и мы надеемся это решение успешно оспорить. И пока дело о банкротстве будет проходить арбитраж и кассационные инстанции, в Басманном суде достигают невиданных показателей по результативности. Например, у одного из судей в производстве находится 800 дел по «Социальной инициативе», тогда как обычный норматив – двести. Причем, к чести Басманного суда дела эти рассматриваются максимально оперативно и требования истцов в основном удовлетворяются за исключением случаев, когда уж совсем нет никаких документов, подтверждающих внесение денежных средств. Но, тем не менее, с исполнением решений большие проблемы. Приставами арестовано практически все, что принадлежало ответчику, но так до сих пор из этого ничего не продается в ожидании непонятно чего – видимо банкротства, чтобы этим занималась уже не служба судебных приставов, а назначенный конкурсный управляющий. Но имущества там арестовано на сумму, не сопоставимую с общей суммой по искам – общая стоимость арестованного имущества от 100 до 200 миллионов рублей, а долгов, я думаю, раза в четыре больше.
– То есть в любом случае расплатиться по всем долгам не хватит?
– Да, я думаю, что можно говорить примерно о 30% от суммы долга. Существует установленная законом очередность взыскания, например долги по зарплате, – кстати, рядовые работники «Социальной инициативы» в том же суде пытаются отсудить невыплаченную зарплату, потом – платежи в бюджет, залоги прочие кредиторы.
Однако в то же время многие площадки, где строительство все-таки велось, и объем работ выполнен где на 20%, а где-то даже на 50% передаются другим инвесторам на условиях погашения всех долгов по данному объекту. И поэтому в выигрышной ситуации оказались, как это ни парадоксально, те из вкладчиков, кто еще не расторг договора долевого участия. Поэтому я рекомендую, прежде чем принимать какие-то радикальные решения, четко определиться именно по своей площадке, выяснить в администрации, как обстоят дела с вашим объектом. За исключением, конечно, тех случаев, когда даже участка не было, а квартиры уже продавались.
Будьте бдительны!
А рекомендации для будущих участников долевого строительства от Олега Некрасова просты: в договоре должен быть четко прописан объект недвижимости, ваша имущественная доля в нем и сроки окончания строительства. Также важно, чтобы вас устраивал порядок его расторжения в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. И последнее – по любым участкам по любой недвижимости можно всего за 100 рублей совершенно официально получить сведения в службе госрегистрации. Запрос рассматривается в течение 5 – 7 дней. Это не тот срок, который не хватит терпения пережить…