Офис в квартире? И это можно!
«В нашей коммуналке, где живут две семьи, освободилась комната, и я хочу ее купить. Моя семья шесть лет стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Каков порядок покупки освободившейся комнаты в коммунальной квартире?
Екатерина Переверзева».– Согласно постановлению правительства Москвы от 27 августа 2002 года «О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы» этим вопросом занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы.
Для того чтобы заключить договор купли-продажи этой комнаты, вам необходимо получить справку-разрешение на выкуп свободного жилого помещения. Так как семья стоит в очереди нуждающихся на улучшение жилищных условий, вам предоставляется приоритетное право покупки свободного помещения в данной коммунальной квартире, а также право на получение внеочередной безвозмездной субсидии для его приобретения. Далее будет необходимо заключить договор купли-продажи с Департаментом жилищной политики. Если на свободную жилплощадь имеется несколько претендентов, она может быть продана в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами рассматривает суд.
Кроме договора купли-продажи, необходимо предоставить в Департамент жилищной политики заявление о покупке свободного помещения, копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья, поэтажный план на квартиру, а также расчет цены продажи жилого помещения, произведенный бюро технической инвентаризации (БТИ). Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в городе Москве. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Аварийный, но жилой
«Наш пятиэтажный дом признан непригодным для проживания. Перестает ли он быть жилым, если первые два этажа в нем занимают магазины, офисы и служебные помещения? Можно ли считать офис жилым помещением? Чем отличается ветхий дом от аварийного? Могу ли я использовать свою квартиру под офис?
Иван».
– Статья 16 ЖК РФ квалифицирует жилой дом как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. Таким образом, офисы и магазины не являются жилыми помещениями, поскольку не приспособлены для проживания. Если более половины помещений дома жилые, то и само здание будет являться объектом жилищного фонда. Следовательно, пятиэтажный дом, где три этажа занимают квартиры, считается жилым.
Свою квартиру вы можете использовать в качестве офиса, если занимаетесь профессиональной или предпринимательской деятельностью, а также, если это не нарушает прав других граждан. Важно помнить: жилое помещение в первую очередь предназначено для проживания, поэтому не допускается размещение в квартире промышленного производства.
Непригодный для проживания дом не перестает быть жилым.
Основанием для признания жилого помещения «непригодным» являются выявленные вредные факторы среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения из-за физического износа здания его эксплуатационных характеристик, что снижает до недопустимого уровня надежность, прочность, устойчивость строительных конструкций и оснований;
- изменений окружающей среды и микроклимата жилого помещения, не позволяющих соблюдать санитарно-эпидемиологические и гигиенические требования, которые касаются содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона, источников шума, вибрации и электромагнитных полей.
Вопрос о непригодности жилых домов решается межведомственными комиссиями, создаваемыми исполнительными органами власти субъекта Российской Федерации.
Согласно постановлению правительства Москвы от 26 августа 1997 года
№ 443 «О порядке признания жилых домов аварийными» здание попадает в разряд аварийных, если его техническое состояние определяется как крайняя степень непригодности для проживания. То есть дом грозит обрушением, представляет угрозу жизни.
Определения «ветхого дома» законодательство не содержит. Исходя из практики, можно сделать вывод о том, что в столице ветхим должно считаться жилое здание со степенью износа от 40 до 70 процентов.
Планируем перепланировку
«Мы с женой задумали ремонт и небольшое переустройство. Хотим соорудить несколько встроенных шкафов и антресоли, а потом, скорее всего, будем сносить стену, чтобы объединить комнаты. Каков порядок оформления такого переустройства?
Владимир Петрович».
– Для установки встроенной мебели, антресолей или замены без перестановки инженерного оборудования специального разрешения не требуется. Что же касается сноса стены, то «добро» на подобное переустройство дается органами исполнительной власти. Порядок осуществления перепланировки и переустройства определен главой 4 ЖК РФ, а также постановлением правительства Москвы от 15.11.2005 г. № 883-ПП «О реализации положений ЖК РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах».
Семьи разные – проблемы одинаковые
«Я, мой бывший муж и двое детей живем в «хрущевке» и стоим в очереди на улучшение жилищных условий (я и сын отдельно, дочь – отдельно, бывший муж – отдельно). С экс-супругом мы постоянно ругаемся, жить вместе не можем. Старшая дочь замужем и скоро родит ребенка. Из предыдущих ответов в вашей газете я узнала: для того чтобы получить раздельное жилье, нужно доказать, что мы – разные семьи. Но как это сделать?
Татьяна Николаевна».
– Чтобы доказать, что вы являетесь разными семьями, необходимо предпринять следующее. Для начала – подать заявление со ссылкой на ст. 67, 69 ЖК РФ в Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ) района для того, чтобы определить в рамках единого финансового лицевого счета долю каждой семьи в оплате коммунальных платежей и квартплате. В заявлении укажите, что вы просите выдавать соответствующие платежные документы отдельно вам, отдельно – дочери и отдельно – мужу. На указанное заявление вам обязаны дать мотивированный ответ в предусмотренный законом месячный срок. В случае отказа в определении долей обжалуйте его в суде.
Одновременно необходимо обратиться в суд по месту жительства с заявлением об установлении в порядке особого производства юридического факта проживания в одной квартире разных семей. В заявлении необходимо будет указать на наличие неприязненных отношений между бывшими членами одной семьи, а также цель подачи заявления – определение доли каждой семьи в оплате жилья.
Суд не станет вмешиваться
«Мы с женой живем в муниципальной квартире почти 20 лет. В последнее время отношения разладились, но менять квартиру не хочу, а переехать мне некуда. Слышал, что можно определить порядок пользования квартирой по социальному найму через суд. Это действительно так? И если да, что для этого нужно сделать?
ZAGA».
– Согласно п. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Суд может определить порядок пользования только жилым помещением, находящимся в частной собственности. В муниципальном фонде подобное невозможно, что подтверждает обширная судебная практика. Так, согласно правовой позиции ВС РФ (Бюллетень Верховного Суда 1984 г. 4С. 24) нанимателю в жилом помещении по договору социального найма и членам его семьи принадлежат равные права в пользовании данным жилым помещением.
Начать сначала…
«Загородный дом, в котором мы с женой живем уже 20 лет, достался мне от отца. Как недавно выяснилось, отец этот дом построил самовольно, никаких разрешений ему никто не выдавал, документов на землю у нас тоже нет. До сих пор никаких проблем не возникало, однако все-таки хотелось бы знать, какой правовой статус имеет наше жилище, ведь, насколько я понимаю, прав на него официально мы не имеем. Следовательно, оно считается самовольной постройкой?
Евгений Платонов».
– Согласно нормам Гражданского кодекса РФ лицо (а в данном случае правопреемник такого лица), осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью. Соответственно, не подлежит госрегистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Поэтому речь здесь может идти лишь о стройматериалах, которые их собственник вправе забрать. Правда, ему придется осуществить за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Самовольным считается строительство при наличии любого из следующих нарушений: несоблюдение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко применялись при нарушении застройщиками ограничений на размер и характер возводимых построек (такие ограничения были закреплены ранее действовавшим законодательством). Однако отмена старых запретов вовсе не предполагает возможности возводить любые объекты по усмотрению лиц, осуществляющих их строительство. Для законодателя очевидна необходимость сохранить ограничения, предусматриваемые строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства.
Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т. д.). Причем лицо, осуществившее такую постройку, должно оформить право на соответствующий земельный участок, на котором осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.
Таким образом, вам необходимо обращаться в суд и там добиваться признания права собственности на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. А затем по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ за вами может быть признано право собственности.