Банки пока вне игры?
Большинство граждан, решающих квартирный вопрос, хотят просто улучшить жилищные условия: увеличить метраж, переехать в другой район или в более комфортабельную квартиру. Как правило, все они уже имеют какие-то квадратные метры. Но если раньше деньги на доплату можно было просто накопить, то при нынешнем росте цен складывать в кубышку рубли или валюту бессмысленно.Так же, как бессмысленно уповать на то, что зарплаты россиян начнут расти быстрее, чем цены на жилье. Из этого следует такой огорчительный момент: взять ипотечный кредит тоже порой становится проблематично – нет первоначального взноса. Другие страны используют
в качестве такого взноса квартиру, в которой живет заемщик. Почему же у нас этого нельзя сделать?
Реклама – ветреная дама
– Почему же нельзя? Очень даже можно! – считает председатель Национальной лиги сертифицированных брокеров Владимир Лопатин. – Кредит под залог имеющегося жилья – это услуга, распространенная не только на Западе. Уже и у нас некоторые банки такой вариант предлагают.
– Именно – предлагают! А вы попробуйте такой кредит получить – это целая проблема, – уточняет Олег Слобожанин, президент холдинга «Мономахъ», в состав которого входит небанковская ипотечная структура. – В рекламе можно видеть немало компаний, которые предлагают взять в зачет вашу квартиру, но на практике все обстоит по-иному. Если и доходит до дела, то квартира, как правило, засчитывается из расчета не более 80% от рыночной стоимости.
Председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев тоже отмечает, что реклама бывает порой далека от жизни.
Но все же, по его мнению, есть немало кредитных учреждений, которые в той или иной мере используют этот вариант решения жилищной проблемы. То есть учитывая, что человек боится продавать жилье, которое имеет, прежде чем приобрел новое, некоторые банки идут навстречу его пожеланиям. Тем более что закон об ипотеке этому не противоречит. В то время, когда он писался, денег у населения было совсем мало, поэтому закон и подразумевал именно эту схему: человек, имея квартиру и желая приобрести большую, брал кредит с учетом стоимости своего жилья. Правда, делается все это пока с обязательным участием риэлторов. Для банков они являются неким гарантом.
– Сейчас на рынке недвижимости, – делится первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин, – появилось немало ипотечных брокеров, и некоторые банки предпочитают работать с ними. Банкиры знают, что риэлторская компания правильно оценит квартиру. А банк, доверяя риэлторам, уже принимает в зачет оценочную стоимость квартиры в качестве первого взноса.
Но если вы решили проделать операцию сами, велика вероятность того, что вам откажут в кредите. Просто многим банкам хватает и прямых клиентов, как говорится, без заморочек.
– В настоящее время, – пояснила ситуацию директор по маркетингу DeltaCredit Ольга Базанова, – в нашем банке нет возможности взять кредит под залог имеющейся квартиры в качестве первоначального взноса и одновременно получить ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Хотя не исключаем того, что уже в этом году такая программа у нас появится. Но пока ориентируемся на клиентов, которые основательно подходят к покупке жилья и уже сделали некоторые накопления. Накопления демонстрируют серьезность намерений заемщика и его умение управлять финансами. При работе с такой целевой аудиторией меньше риск по невыплате кредита. По предполагаемой же ипотечной программе получится, что банк кредитует заемщика на 100%.
Как говорится, ни убавить, ни прибавить.
Мешки на старой колее
Итак, сегодня схема залога старой квартиры может осуществляться только через риэлторские компании. Подбором и продажей квартир занимаются агентства недвижимости. Но риэлторы, за редким исключением, для банка не свои, поэтому между ними порой возникают споры. А это отнюдь не способствует продвижению сделки.
– Безусловно, – считает начальник отдела Департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор» Светлана Зайцева, – проблем с проведением альтернативной сделки (продажа квартиры с одновременной покупкой) с участием ипотеки немало. Но в том, что сделка не доходит до своего логического завершения, виноваты порой не столько клиенты, сколько банки.
– И все же квартира, которая находится в собственности заемщика, – уточняет Ольга Базанова, – это не совсем удачный путь для получения средств на первоначальный взнос. В данном случае ему проще продать одну квартиру и просто купить по ипотеке другую, а не иметь две заложенные квартиры, по которым надо выплачивать ипотечные кредиты.
Да, банкам так намного проще. И основная их проблема, по мнению Олега Слобожанина, в том, что они не очень «поворотливы». Ситуация на рынке меняется, обмены сейчас составляют основу рынка, здесь бы им и проявить гибкость. Но любое изменение технологии сделки требует массы согласований. А пока банки даже при классической ипотеке (когда квартира идет в залог) и то страхуются на 200%. Что уж тут говорить о таких вариантах. Для денежных мешков проще и спокойнее идти по накатанной колее, благо клиентов пока хватает.
Клиент хороший, но бедный
Именно два кредита становятся нередко камнем преткновения при подобного рода сделках, хотя часть банков и готова выдавать даже два кредита: один долгосрочный (под залог приобретаемого жилья), второй краткосрочный (под залог имеющейся квартиры, подлежащей последующей продаже).
– И что примечательно: платежи по второму, краткосрочному кредиту не учитываются при расчете платежеспособности клиента, – поясняет ситуацию Владимир Лопатин. – Этими платежами как бы пренебрегают в силу краткосрочности кредита. Предполагается, что на несколько месяцев любой клиент может потуже затянуть пояс… Между тем направление кредитования, о котором идет речь, весьма перспективно, ведь главный бич сегодняшнего рынка – так называемые альтернативные сделки, выстраиваемые порой в длиннющие цепочки. А практика показывает: почти две трети выстроенных таким образом цепочек в последний момент предательски рвутся. Что и неудивительно при нынешнем растущем рынке, когда цена на квартиры меняется порой по несколько раз в день. Так вот, кредиты, о которых мы говорим,позволяют расчленять «альтернативу» на части: сначала покупаю новую квартиру, потом спокойно (и по более высокой цене) продаю освободившуюся старую.
– В идеале все так. Только краткосрочные кредиты не пользуются пока особой популярностью у граждан, – считает президент МАГРа Михаил Гороховский. – Почему? Да потому, что они пока для них дороговаты. Проценты у краткосрочного кредита порой составляют 18 – 20%. И платить их нужно несколько месяцев, пока вы делаете ремонт в новой квартире и переезжаете в нее. Наши законы (есть небольшие неувязки, но они решаемы) позволяют проводить подобные сделки, да и банки к этому готовы. Не готово пока только население.
Дадут денег и покажут дорогу
Но и для него, для населения, в этой ситуации есть выход. Если бы банки не смотрели на клиента как на ничтожно малую величину, проблема давно была бы решена. Но сегодня им даже с классической ипотекой работать непросто, поэтому экспериментировать с другими вариантами не хотят. Многие банкиры считают, будто квартира для них – не деньги. Мол, несите 20 – 30% от стоимости недвижимости и получайте кредит. А тут надо продать одно жилье и купить второе… Ведь когда нет своих риэлторов, сделать это для банков, с учетом их неповоротливости, порой невыполнимая задача. Выход?
Как считает заместитель председателя правления ПИК «Центральный» Валерий Ледер, банкам нужно объединять усилия с партнерами. Либо с риэлторами, либо с кооперативами. А лучше с компанией, в которую входят и те, и другие структуры. Что это дает? В данном случае кооператив проделывает всю работу за свой счет, выделяет человеку ссуду и потом… готового клиента ведет в банк. Для перекредитования. Банку в этом случае остается только взять в залог квартиру и выдать деньги.
Но банки, к сожалению, пока такое предложение со стороны кооперативов не принимают. Они привыкли выдавать деньги по понятным им схемам и не спешат менять свои привычки.
Кооператив в этой связке – совсем не лишнее звено. Клиент пришел в кооператив, где изучили его проблему и дали ссуду. Затем ее рефинансировали в банке. Казалось бы, всем выгодно (банку не нужно искать и проверять заемщика, а кооперативу – добывать деньги). При всем том программа пока не работает, и связки банков с кооперативами не образуются.
Перефразируя известного философа, можно сказать, что банки за деревьями не видят леса. Хотя ясно, что те кредитные учреждения, которые первыми войдут в такую связку, смогут обеспечить себя клиентами очень надолго. Смычка будет гарантировать надежность кооператива (банк абы с кем работать не будет), и люди пойдут туда потоком. Вместе с тем, средства потекут и в банк. Но, увы, пока нет острой конкуренции, то нет, видимо, у банков большой потребности в подобной программе.
Поэтому, как считает Олег Слобожанин, не финансовая составляющая и не проблема доходов граждан, и даже не стоимость ресурсов влияют на развитие ипотеки в этом секторе. Тормозом здесь служит негибкость и нетехнологичность кредитных учреждений.