Капитальный ремонт: Москва пойдет своим путем
Когда мы приватизировали свои квартиры в девяностых, мало кто думал о том, что получает «в нагрузку» обязанность ремонтировать и все здание, в котором она находится. Однако с 1 января 2007 года с владельцев жилья потребуют деньги на капитальный ремонт.Потихоньку, по приоритетам
По федеральному законодательству москвичи должны бы ежемесячно отчислять на капитальный ремонт по 3,6 рубля за 1 квадратный метр. Но капитальный ремонт по-прежнему проводится за счет средств города.
Сегодня город расходует на капитальный ремонт около 16 млрд. рублей в год, в зависимости от доходной части бюджета. То есть в 2006 году реальная ежемесячная ставка по капремонту в Москве составила бы 5,4 руб. на 1 квадратный метр.
Москва практически единственный город, где жилищной проблеме уделяют такое большое внимание. Столица, несмотря на ежегодные (и справедливые) стенания коммунальщиков: «Ох, недофинансирование, эх недоремонт!», потихонечку что-то да делает.
«Выполнить весь объем ремонтных работ с отселением жителей в столице невозможно, – утверждает Сергей Розанов, заместитель руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы. – Кроме того, комплексный ремонт слишком дорог: узаконенная в Москве цифра составляет 6 000 рублей на квадратный метр, но ее придется пересмотреть до 8 000 рублей. Поэтому основные средства идут на выборочный капитальный ремонт без выселения».
Пока что городу по плечу не слишком большие объемы, – до 300 тысяч квадратных метров в год. В основном выводят газовые трубы из подвалов домов, ликвидируют газовые колонки; заменяют и модернизируют лифты; занимаются утеплением, следят за чердаками.
Зачем нужен мониторинг
Но такой «щадящий» капремонт без отселения жителей возможен, если дом изношен не более чем на 60 процентов. На этом принципе и основывалась программа капитального ремонта, которую правительство Москвы утвердило три года назад. Сроки, отведенные этой программе, закончились, но попытка принять новую программу, состоявшаяся в марте, оказалась неудачной – документ отправили на доработку. Однако нет никаких сомнений в том, что программа будет принята.
Ее отличие от старой программы в том, что во главу угла поставлено фактическое состояние жилья, а не нормативные и межремонтные сроки. Мосжилинспекция проводит технический мониторинг жилищного фонда. Результаты станут известны к 1 января 2007 года.
По новой классификации весь московский жилищный фонд разделили на удовлетворительный, частично неудовлетворительный и неудовлетворительный (износ более 30%). Сейчас формируется «первоочередной список домов неудовлетворительного состояния», то есть тех, в которых люди могут жить, но они не должны стать ветхими или аварийными. Если в ближайшее время не заняться ликвидацией пресловутого «недоремонта», количество домов, требующих реконструкции, будет увеличиваться, как лавина: ежегодный прирост от нового жилья составляет более 1 млн. квадратных метров.
«Поэтому я против того, чтобы государство отстранялось от контроля за капитальным ремонтом, – говорит Сергей Розанов. – Город не должен отдавать эту сферу полному рыночному саморегулированию, иначе завтра мы получим жилье в худшем состоянии, чем сейчас».
Не будем бояться января
До 1 января 2007 года осталось немного, но Москва все равно пойдет своим путем. Позиция правительства Москвы – положение жителей ухудшаться не должно. Сейчас идет работа над методикой отчислений собственников за капитальный ремонт, учитывающую степень износа и серии жилищного фонда.
Один из возможных вариантов: люди продолжают платить за квартиру ту же сумму, что и до ремонта, без перерасчета экономии по коммунальным услугам. Уровень их затрат не повышается, а город за счет этой разницы возмещает вложенные в ремонт средства.
Практики в поисках больших денег
Заглянем в дома ТСЖ, где собственники берут на себя смелость распоряжаться судьбой собственного дома и не ждут, когда до них дойдет очередь.
«Фонд капитального ремонта начнем создавать, как только приведем дом в порядок, – говорит Максим Шевченко, генеральный директор управляющей компании ООО «Романов 5». – Мы взяли этот дом в эксплуатацию в 2000 году, и его износ составлял 80%. Поэтому на первоначальном этапе формирования ТСЖ владельцы квартир несли большие расходы».
Вообще же, когда посчитали затраты, чтобы полностью дом привести в порядок, получились десятки тысяч долларов с каждой квартиры. И пришли к выводу, что единственный выход для этого ТСЖ – надстроить дом. Инвесторы получают квартиры, а дом – полный капитальный ремонт за их счет.
С тем, что без значительных вложений извне при капремонте не обойтись, согласен и Сергей Редько, генеральный директор управляющей компании ЗАО «СТЭР»: «Думаю, мы возьмем кредит в банке на несколько лет и, соответственно, включим его возврат и проценты в квартплату. Квартплата увеличится где-то на 200 – 300 рублей в месяц, что вполне сравнимо с отчислениями на капремонт».
А вот Григорий Гершвальд, генеральный директор управляющей компании ООО «Аникс», предлагает еще более радикальный вариант: «Если износ дома составляет более 60%, то бюджетными деньгами ситуацию не спасти. Для ремонта таких домов нужен инвестор. Выход – в конкурсной продаже домов вместе с земельным участком. Пусть это никого не пугает, сегодняшнее законодательство позволяет защитить права жильцов. Новый собственник по-хозяйски решит, где взять деньги, восстанавливать этот дом или сносить и строить новый. Если этот дом представляет для города какую-то ценность – при продаже должны быть оговорены соответствующие условия. У нас такой опыт есть».
Чей опыт нам годится
…В Восточной Германии «оздоровлением» старого жилищного фонда занималось государство. Оно продавало старые жилые дома по минимальным ценам, но с условием инвестиций в отселение жильцов и капитальный ремонт. После ремонта квартплата увеличилась. Комфортабельное жилье стоит дороже, и это там никого не удивляет.
– Применение опыта зарубежных стран полезно, но его необходимо адаптировать к российским условиям, – считает Ирина Шрамко, первый заместитель руководителя ГУ «Центр реформы в ЖКХ». – Опыт Восточной Германии ближе нам в части реформы системы управления и технической (похожих типов домов и принципов застройки). Важен и опыт Казахстана, имеющий при той же структуре жилищного фонда то же число собственников квартир, ментальность, стартовые условия реформирования.
В период становления рынка управляющих организаций возможно появление бизнес-структур, которые ориентированы только на получение прибыли, восстановление жилищного фонда любой ценой, без учета интересов проживающих в этих домах граждан.