Тещина доля
«Собираюсь оформить развод с мужем-военным. Живем в служебной квартире, «прописаны» при воинской части, стоим в очереди на получение жилья, выслуга у мужа 25 лет. Имею ли я с детьми право на получение квартиры после развода, или нас должны «прописать» в служебной? Детям 15 и 19 лет.
Татьяна Владимировна».
– Ваше правовое положение, прежде всего, зависит от условий договора найма специализированного жилого помещения, который должен быть заключен с лицами, проживающими в служебной квартире.
Советуем добиться заключения такого договора, оформить постоянную регистрацию по месту жительства для вас и ваших детей, а после расторжения брака разделить учетные дела в жилищном органе, где ваша семья стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в соответствии с нормами гл. 10 ЖК РФ и постановлением правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Налоговый инспектор прав
«В 1993 г. купили двухкомнатную квартиру в совместную собственность на троих: я, жена и теща. В 1996 г. умерла жена, в 1997 г. – теща. Завещаний не было, т. к. ранее мы думали, что на основании совместной собственности вся квартира перейдет ко мне. Наследников у умерших нет.
После смерти родных я начал оформлять документы… Сначала нотариус поделила квартиру на три доли. Затем долю покойной жены перевели на меня, а тещина доля перешла государству по ст. 532 ГК РФ. В дальнейшем налоговый инспектор сообщила: отчужденную в пользу государства 1/3 вы можете теперь выкупить по коммерческой цене. Законно ли это?
В. А. Годенко».
– В действующем законодательстве отсутствует четкий механизм правового регулирования оформления наследственных прав на квартиры, находящиеся в совместной собственности граждан, в случае смерти одного из них. Но практика складывается таким образом: после смерти участника общей совместной собственности его доля в праве собственности наследуется, несмотря на то, что доли в спорном объекте при жизни наследодателя не были определены. На основании ст. 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия – по решению суда.
В случае смерти участника общей совместной собственности у его наследников возникает право на наследование части общего имущества.
Для определения этой части необходимо установить долю наследодателя в этом имуществе, т. е. прекратить совместную собственность, создав долевую.
Если у умершего сособственника нет наследников ни по закону, ни по завещанию, удостоверение соглашения об определении долей возможно только с участием компетентных органов, являющихся представителями государства (налоговые инспекции), оповещение которых является обязанностью нотариуса. Свидетельство о праве на наследство имущества умершего выдается государству и регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Предложение налогового инспектора о выкупе доли по рыночной цене правомерно.
…Но за жилье платить обязан
«Мы с мужем достаточно долго не живем вместе, но развестись пока не успели. Я осталась жить в нашей муниципальной квартире, в которой мы оба «прописаны» и я являюсь ответственным квартиросъемщиком, а муж уехал жить к родителям. В данный момент у меня возникли серьезные финансовые трудности. Попросила бывшего супруга, чтобы он вносил хотя бы половину квартплаты (ведь получается, что все это время я плачу за него), но он наотрез отказывается. Скажите, могу ли я потребовать у него возместить мне потраченные деньги через суд? Если да, то на какие законы ссылаться?
Ирина Антонова».
– Вы можете потребовать от мужа возмещения своих расходов по оплате его доли в квартплате и коммунальных платежах, но только за последние три года (срок ограничен исковой давностью). Ссылаться нужно на следующие нормативные акты.
Прежде всего, согласно ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Пп. 5 п. 3 ст. 67 ЖК РФ говорит о том, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
По своей правовой сути данное требование является требованием о возмещении ущерба, поэтому далее необходимо использовать нормы ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в кодексе. Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится возмещение убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками в числе прочего понимается утрата или повреждение имущества лица, чье право нарушено (реальный ущерб).
Вам также нужно доказать в суде добровольность и бесконфликтность непроживания вашего мужа на протяжении всего указанного времени, а также предъявить квитанции об оплате квартплаты и коммунальных платежей за последние три года, выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета.
В соответствии со ст. 90 ЖК РФ по инициативе наймодателя возможно выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин.
Для того чтобы побудить жилищные органы действовать в нужном вам направлении, напишите заявление в ЕИРЦ вашего района с просьбой в соответствии со ст.67 и 69 ЖК РФ определить вашу долю в квартплате и коммунальных платежах с выдачей соответствующих платежных документов на ваше имя. Добейтесь регистрации этого заявления, ждите ответа в течение месяца, в случае отказа обжалуйте действия жилищных органов в судебном порядке.
При положительном решении вопроса вы перестанете платить за долю супруга.
И, наконец, уже после расторжения брака возможен вариант обращения в суд с иском о признании вашего мужа утратившим право пользования жилым помещением.
«История» откроет тайны квартиры
«Собираемся покупать квартиру. Скажите, насколько это важно – знать «историю квартиры»?
семья Петровых».
– При покупке квартиры, продавец которой является не первым ее собственником (т. е. получил ее по договору купли-продажи, мены либо дарения), недостаточно изучить лишь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Знать «историю квартиры» очень важно, так как это позволяет проследить всю цепочку сделок с ней, которые имели место, и убедиться в том, что в них не было ничего подозрительного. В идеале «при раскопках» хорошо бы «дойти» до первоначального договора-передачи квартиры в собственность (приватизации). Признание недействительным договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации) влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры. Договор приватизации может быть признан недействительным, например, в случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации данной квартиры. Чаще всего это лица, которые были «выписаны» из квартиры временно, в частности, в связи с призывом в армию. По жилищному законодательству такие граждане сохраняют право на жилье, где они были зарегистрированы ранее.
Покупателю следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи квартиры имеется сделка, совершенная по генеральной доверенности, выданной лицом, которое являлось на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить договор мены и был введен им в заблуждение относительно характера сделки.
Нормативы для инвалидов
«В соответствии со ст. 49, 52 ЖК РФ к лицам, которые могут быть приняты на учет в качестве нуждающихся с целью получения жилья по социальному найму, относятся, кроме малоимущих, иные категории граждан. Относятся ли к этой категории инвалиды? Если да, то на какие нормативные документы можно ссылаться?
Владимир Братчиков, пенсионер, инвалид».
– Согласно ст. 17 ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ. Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Указанные категории граждан обеспечиваются жилыми помещениями согласно жилищному законодательству РФ. Также следует отметить, что инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза) при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым правительством РФ.
Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма инвалидам определены также в ст. 28.2 вышеуказанного Федерального закона. Порядок исполнения его положений изложен в правилах предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 года № 901.
Нормы, касающиеся улучшения жилищных условий инвалидов содержатся также в ст. 3 закона г. Москвы от 15 января 2003 года № 22.
Основаниями признания инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающимися в улучшении жилищных условий для принятия на учет являются, в частности:
– обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов РФ;
– проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
– проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению государственных или муниципальных лечебно-профилактических учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;
– проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семей при отсутствии родственных отношений.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов