Эксперты отвечают

на вопрос корреспондента «КР»: хватать кредит или ждать, когда «устаканятся» цены?

Александр Исаев, президент коммуникационной группы «Медиа-Шторм»:

– Если есть возможность – кредит нужно брать сейчас. Длительные раздумья в нынешних условиях, прежде всего, бьют по карману покупателя. Ежемесячно цена квадратного метра повышается на 4 – 8%, и, по разным данным, с декабря 2005 года рост стоимости жилья в Москве дошел до 30%. В этих условиях ставки по ипотеке, которые сегодня находятся в пределах 9 – 12% в год, кажутся не такими уж и высокими.

Другое дело, при ажиотажном спросе на квартиры и серьезной нехватке предложения, не каждый продавец сегодня соглашается идти на сделку при наличии кредита. Такие сделки имеют свою специфику и целый ряд особенностей. В этих условиях поиск квартиры может затянуться на какое-то время.

Андрей Крутов, исполнительный директор Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования:

– Брать, потому что ипотека фиксирует цены. Сегодня вы взяли за 100 тысяч долларов вашу квартиру, а через год она стала стоить, к примеру, 130 тысяч. Но выплачивать же по кредиту вы все равно будете из расчета 100 тысяч. И те, кто взял кредит год назад, пребывают сейчас в очень хорошем настроении, потому как тех денег, которые у них были год назад, сегодня не хватило бы даже на первоначальный взнос.

Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья:

– За первый квартал цены в Москве выросли на 21%, а процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам с начала года у крупнейших игроков, таких как Сбербанк и АИЖК, снизились на 1 – 2%. В этих условиях ипотечный кредит очень выгоден. Те, кто взял кредит весной прошлого года, это уже реально ощутили, так как стоимость купленных квартир выросла на 50%. Поэтому, кому действительно нужно улучшить свои жилищные условия, пусть покупает сейчас, а не ждет, когда цены «устаканятся».

Валерий Ледер, вице-президент холдинга «Мономахъ»:

– При такой высокой инфляции и законодательных огрехах, сдерживающих развитие строительной отрасли в стране, вряд ли можно говорить об «устаканивании» цен на жилье. Скорее – о снижении лихорадочных темпов их роста.

«Устаканивание» на новом, более высоком уровне, то есть достижение приблизительного паритета между спросом и предложением жилья на рынке возможно в случае, когда будет достигнут «запредельный» уровень цен, которые обрушат платежеспособный спрос (этого еще не произошло!); либо когда существенно увеличится предложение (это может произойти спустя полгода – год после устранения законодательных плюх); или если существенно возрастет благосостояние народа (на что я надеюсь, но это случится очень нескоро).

Поэтому решать жилищную проблему нужно сейчас. Не говорю: вы должны немедленно пойти в банк или в ипотечный кооператив за кредитом, но в ближайшее время это следует сделать, потому как ждать нет смысла. К сожалению, не вижу пока движения к разумному равновесию спроса и предложения.

Светлана Зайцева, начальник отдела Департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:

– Это решение каждый принимает сам, исходя из своей ситуации. Например, кто-то снимает квартиру и платит ежемесячные арендные платежи, сопоставимые с выплатами по кредиту. Конечно, в этом случае лучше купить квартиру, используя ипотечный кредит, и те же суммы отдавать за жилье, которое уже находится в вашей собственности. Даже если ситуация на рынке недвижимости изменится, и наступит период стагнации, такой человек ничего не потеряет. Потери возможны только в случае резкого падения цен на квартиры, а этого аналитики пока не ожидают.

Павел Комолов, андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования»:

– Специалисты рынка сегодня единогласно сходятся во мнении: покупать сейчас и без промедления. Ставки в долларах вряд ли сильно упадут в ближайшие два года, потому что средства для выдачи ипотечных кредитов наши банки привлекают на Западе, а это по ставке LIBOR+ % (ставка межбанковских кредитов, определяемая на Лондонской бирже). Самым дешевым кредитом был недавний синдицированный кредит, взятый ГазПромБанком, по ставке LIBOR+0,5%. Банки же поменьше на столь низкую ставку пока претендовать не могут.

Учитывая процент прибыльности, который закладывает банк в процентную ставку для потребителя, плюс расходы на обслуживание кредита, можно предположить, что ниже 8% эти ставки вряд ли упадут, пока не появятся у нас свои собственные «длинные» деньги.

Стоит ли ждать снижения общерыночной ставки на 1 – 2%, когда цены на недвижимость растут на 40 – 50% в год? Определенно, нет. Обвал рынка недвижимости, и соответственно, цен – ситуация из области фантастики. Возможно снижение темпа роста цен, но не их падение. Только если не будут перевыполнены все мыслимые и немыслимые планы по вводу в эксплуатацию и строительству нового жилья. Новые поправки к закону об участии в долевом строительстве № 214, конечно, стали стимулом для застройщиков, но на темпах строительства это отразится все-таки не скоро.

Покупать именно сегодня рекомендую не только тем, кто хочет решить квартирный вопрос, но и тем, кто рассматривает недвижимость как область инвестирования. С учетом уже упомянутого роста цен в 40 – 50% в год и кредитных ставок в 10% ипотека получается просто дешевым источником средств. А расходы на получение кредита и его обслуживание окупятся менее чем за год.

Александр Слета, аналитик бюро недвижимости «Агент 002»:

– Какой бы высокой ни казалась цена недвижимости сегодня, завтра она будет еще выше. «Устаканивание», которого многие ждут, коснется лишь темпов роста цен на отдельные виды жилья, падать они в любом случае не будут. Покупка квартиры в кредит дает возможность зафиксировать цену. Даже с учетом набежавших за все годы процентов и некоторых дополнительных расходов сумма, которую заемщик отдаст банку, все равно будет меньше, чем стоимость квартиры на момент погашения кредита. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру по ипотеке, лучше это не откладывать.

Но если речь идет об альтернативной сделке (продаже имеющейся недвижимости и покупки новой), то в этой ситуации действительно решение квартирного вопроса лучше отложить на год-полтора. К этому времени ажиотаж у участников рынка спадет, и цены на отдельные виды жилья будут соответствовать их истинной стоимости. Но для того, чтобы спал этот ажиотаж, объем вводимого жилья должен, как минимум, сохраниться на уровне прошлых лет.

Петр Стрешнев, генеральный директор агентства недвижимости «Стратегия Партнерства»:

– Конечно, кредит – брать, пока заемщик удовлетворяет банк по платежеспособности. С быстрым ростом цен на жилье можно и лишиться такой возможности, поскольку уровень зарплаты может перестать соответствовать стоимости жилья.

Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
– Квартиру по ипотеке нужно брать и как можно быстрее. Если даже цены и «устаканятся», то на приличной высоте – эту планку вам просто не взять. Один мой знакомый купил в том году квартиру в престижном районе, сделал приличный ремонт и сейчас сдает ее в аренду. Так вот, денег, которые он получает от квартирантов, ему хватает на погашение кредита, оплату коммуналки в обеих квартирах, и на карманные расходы всегда остается долларов двести.
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
– Ждать – штука бесполезная. Если есть деньги на первоначальный взнос, лучше купить квартиру с использованием ипотечного кредита в ближайшее время. Потому что, по прогнозам аналитиков, в ближайший год цены еще вырастут приблизительно на 30% (плюс-минус 10%). И если вы будете ждать, то эти 30% набрать будет еще сложнее. Замечу, что при таком потоке нефтедолларов квартиры в цене не упадут еще долго.
Владимир Лопатин, председатель комитета по ипотеке МАГР:
– Смотря, что больше интересует клиента: экономическая эффективность его действий или сугубо потребительский результат.
Если первое, то покупать надо сейчас, и как можно скорее. Иначе можно просто не угнаться за ценами. Или сильно прогадать, если в ваши дальнейшие планы входит продажа квартиры с целью получения выгоды. Ведь ипотека – это не только способ решить личные жилищные проблемы, но и отличный способ заработать. Это только кажется, что возможный заработок в ипотеке составляет разницу между удорожанием жилья на рынке (скажем, 20 – 25 процентов годовых) и платежами по кредиту (10 – 12%). В действительности, эффективность операции, связанной с приобретением жилья в кредит и последующей его продажей, несоизмеримо выше. И зависит эффективность операции в первую очередь от соотношения собственных средств и кредита, потраченных при покупке жилья. Чем больше доля средств банка, тем выше эффективность операции в целом. Потому что если стоимость кредита меньше темпов удорожания жилья, то собственные средства заемщика прирастают еще и за счет средств банка. Можно, например, потратить 30 тысяч долларов своих и 120 тысяч банковских, а через полгода продать эту квартиру по новой цене, рассчитаться с банком и получить в качестве остатка сумму, примерно втрое превышающую первоначальный взнос. Это называется финансовый рычаг.
Так что людям, которым это интересно, рекомендую поторопиться. А также тем, у кого завтра просто не хватит средств на покупку нужного жилья, даже с учетом возможного кредита.
Тем, кого экономика вопроса интересует меньше, нежели качество жилья и хлопоты, связанные с его приобретением, пожалуй, лучше подождать. Предложение на рынке сейчас во много раз отстает от спроса. В таких условиях трудно выбрать идеальный вариант. А если даже повезет, и вариант отыщется, не исключено, что придется столкнуться с серьезными проблемами – на этапе подготовки сделки и даже при ее осуществлении. Диктат продавца – это ненормально, к тому же он всегда неприятен для покупателя. Будем надеяться, что это не надолго.
Вадим Мартыненко, директор Департамента вторичного рынка жилья и ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:
– Если квартира вам нужна для жизни, то покупать лучше сегодня. И предъявлять к своему будущему жилью минимальные требования – не привередничать. Квартиры дорожают стремительно, а деньги обесцениваются. И пока вы будете искать, выбирать или торговаться (правда, сегодня это практически невозможно), то и терять будете на этом ежедневно. Ну, к примеру, долларов двести.
Бывает, сидит человек на диване, просматривает журналы и нафантазирует такого, чего на рынке уже давно нет. А время-то идет, и вместе с ним обесцениваются его сбережения. Мой совет: если у вас есть деньги на первоначальный взнос, выбирайте из того, что сегодня есть на рынке. Всегда потом можно поменять с минимальной доплатой. Ведь цены на вашу квартиру и на ту, которую вы захотите приобрести в дальнейшем, будут примерно одинаковы. А если вы деньги никуда не вложите, то потом сможете на них купить квартиру только в Подмосковье.
Еще совет: не заморачивайтесь по вопросу цены. Если квартира, как вам кажется, на 2–3 тысячи дороже, чем должна быть, все равно берите, если, конечно, квартира вас устраивает. Потому как со временем эта переплата сойдет на нет, а вы будете жить в своей квартире и радоваться.
Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании «Новая Площадь»:
– Ждать-то, в общем, бесполезно. Можно дождаться еще одного скачка цен. Советуем брать кредит и покупать квартиру. Впросак попадает тот, кто ждет. В этом уже убедились те, кто ждал весь 2005-й год.
Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга инвестиционной компании «Кvаrtirа.ru»:
– В условиях роста цен и потери покупательной способности доллара ипотека даже при таких значительных процентных ставках является выгодной. Другое дело, что совершать покупку, когда на рынке ажиотаж – крайне непросто, тем более что на ипотечных покупателей хозяева квартир продолжают смотреть искоса. Тем не менее, игра стоит свеч, если жилищный вопрос назрел.
Константин Манченко, генеральный директор АН «Теремок» (г. Пушкино):
– Что значит цены «устаканятся»? Ниже они уже не будут, если не повторится дефолт 1998 года.
Кроме того, сокращение строительства нового жилья только подстегивает их рост. Думаю, что в этих условиях любой разумный человек будет брать кредит на приобретение жилья и не пожалеет об этом в дальнейшем.
Ирина Забродина, исполнительный директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс» (С-Петербург):
– Давайте подумаем: выиграли или проиграли те, кто купил квартиру в кредит под 18% годовых в валюте 3 года назад? Ответ однозначен: конечно, выиграли. Рост цен за эти три года окупил самые высокие процентные ставки. Примерно в такой же ситуации окажутся через несколько лет и сегодняшние заемщики. Цены на недвижимость постоянно растут – иногда быстрее, иногда медленнее, но постепенный и неуклонный их рост наблюдается все время!
Это одна сторона вопроса. Но так же немаловажен и тот фактор, что уже сегодня некоторые банки, чтобы удержать у себя клиентов, разрешают перекредитование своих заемщиков, то есть выдачу кредита по существующим сегодня процентным ставкам для погашения более раннего и дорогого кредита. Экономия от рефинансирования кредита при средней сумме долга в 50 тыс. долларов США и разнице в процентной ставке 3% за 10 лет может составить более 10 тысяч долларов США.
Поэтому, как показала жизнь, выплачивать кредит проще, чем накопить такую же сумму, ведь погашать его надо обязательно, и если знать об этом, деньги найдутся всегда, а для того, чтобы копить их, а не тратить, нужно определенное усилие воли.
Александр Скобкин, ведущий аналитик Департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI:
– Однозначно ответить, что делать, трудно. Российская экономика по-прежнему отличается непредсказуемостью, да и прогнозы нередко противоречат друг другу. Одни предсказывают дальнейший рост цен на жилье, а другие – обвал рынка недвижимости. В условиях неопределенности важно знать, что именно вы хотите.
Если ваши жилищные условия оставляют желать лучшего (ветхое здание, в двухкомнатной квартире живет пять человек, ожидается «прибавление семейства», до работы приходится добираться два часа и т. п.), то в таком случае решение квартирного вопроса лучше не затягивать.
Если особых проблем с жильем нет, то спешить с ипотекой не стоит. Во-первых, ставки по ипотечным кредитам сейчас пока высоки – 10 – 12% и даже 20% годовых и более. Из-за усиления межбанковской конкуренции, а также государственного влияния ставки по ипотечным кредитам постепенно должны сократиться до уровня западных стран. Вопрос – когда?
К тому же, пока вы наблюдаете за рынками ипотеки и недвижимости, можно поднакопить первоначальный взнос, а также подыскать подходящее жилье. Ведь чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет кредитное обременение (долг, проценты, комиссии и др.).
Так что решать вам, стоит ли «хватать» кредит сейчас или переждать, пока цены «устаканятся».
Ирина Черняева, руководитель отдела агентства «Кутузовский проспект»:
– В настоящее время сложно говорить о том, что цены «устаканятся». Спрос не падает, а предложения квартир больше не становится. Поэтому покупать жилье лучше сейчас, но при условии, что у вас есть возможность взять кредит, то есть вы имеете стабильный и достаточно высокий доход.
Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город»:
– Людям, у которых есть деньги на первоначальный взнос, я бы советовала покупать немедленно. Доллар (именно в них сейчас хранится большинство накоплений), мягко говоря, нестабилен. Переводить деньги в евро? Тоже не известно, как себя поведет эта валюта, не исключаю снижение ее курса. А цены на квартиры продолжают повышаться…