Лучше коммуналка сегодня, чем дворец неизвестно когда
Кто не хочет жить лучше и просторнее?! И вот мечта близка – остается только продать свою старую тесную квартирку и купить другую в новостройке – большую, удобную… Однако имеется препятствие – надо получить разрешение у органов опеки. В том случае, если у вас есть дети, а у детей – собственность в прежней квартире. О позиции опекунских советов в этой ситуации рассказывает руководитель муниципалитета муниципального образования Дорогомилово Елена Пушкина.Как было, что стало
До 2005 года у большинства родителей отношение к опекунским советам было не очень хорошее. Родителям казалось, что функция органов опеки и попечительства свелась к выдаче разрешения на продажу квартиры, в которой зарегистрирован или является собственником ребенок. После того, как была изменена статья 292 Гражданского кодекса РФ, ситуация стала другой.
Теперь, если ребенок не является собственником продаваемой квартиры и не находится под опекой, разрешение опекунского совета на продажу жилья не требуется. Но все же многие родители вынуждены обращаться в органы опеки. Например, когда продается квартира, в которой ребенок – один из собственников, и есть намерение приобрести жилье в новостройке.
Дом должен быть сдан, регистрация открыта
Во многих семьях квартира или доля в квартире оформлена в собственность ребенка. Задача органа опеки и попечительства сделать так, чтобы дети в результате этой операции с недвижимостью не оказались на улице.
Поэтому разрешение о покупке жилья в новостройке возможно только в том случае, если:
– право собственности уже установлено, дом сдан и в нем открыта регистрация;
– родители гарантируют предоставление правоустанавливающих документов на новое жилье в органы опеки в течение месяца.
Опекунский совет всегда на стороне ребенка, всегда «за», если реально улучшаются условия его жизни. И получить разрешение органов опеки вполне реально.
Но что получается на деле? Не будем далеко ходить за примерами. У нас, в районе Дорогомилово нет массового строительства, потому что архитектурный облик района давно сложился. Но то тут, то там появляются новые здания, возведенные точечно. На площади Победы несколько лет назад был возведен новый дом. Строительство закончено три года назад. Все это время в доме живут люди, которые заплатили за покупку квартиры деньги, но документы не получили. До сих пор в этом доме продаются квартиры, а те, кто приобретает их, документы, подтверждающие право собственности, также не получают. Происходит это потому, что до сих пор дом не принят госкомиссией.
И если люди захотят продать квартиру, в которой ребенок наделен долей, и купить жилье в этом доме, опекунский совет разрешения не выдаст. Потому что в новом доме до оформления квартиры в собственность ребенок будет жить на птичьих правах. А мы все знаем случаи, когда квартиры перепродаются по три раза. Органы опеки категорически против того, чтобы дети и их родители пополняли ряды обманутых дольщиков. Ведь нечистоплотным инвесторам, застройщикам все равно, откуда взяты покупателем деньги на новую квартиру, есть ли у него дети и не останутся ли они на улице.
Есть другие варианты
Сплошь и рядом – живые иллюстрации недобросовестного отношения инвесторов к соинвесторам. Строительство дома может остановиться на любом этапе: начальном, почти конечном. Дом может быть построен, но документация по нему не подготовлена.
Поэтому органы опеки и попечительства не допустят, чтобы для покупки эфемерной новостройки продавалось реальное жилье.
У работы с детьми есть своя специфика. Взрослый человек отвечает за свои действия и поступки. За ребенка отвечают и родители, и в силу закона, – опекунские советы. Мы работаем с родителями, объясняем, что сегодня на рынке недвижимости возможностей решить жилищный вопрос много, они не ограничиваются покупкой квартиры в новостройке. И после таких бесед люди задумываются и начинают искать другие варианты.
Когда разрешить невозможно
Существуют четкие правила, когда разрешение на продажу квартиры мы выдать не можем.
Например, квартира на Кутузовском проспекте меняется на меньшую по метражу квартиру в Московской или соседних областях. Разрешение на продажу квартиры на Кутузовском мы дать не можем, потому что ухудшаются права несовершеннолетнего по метражу и по стоимости недвижимости, которой он владеет.
Мы смотрим, чтобы отчуждаемая жилплощадь по стоимости и метражу соответствовала приобретаемой. Если родителями соблюдаются данные условия, мы даем разрешение. Нарушений законодательства в нашем районе не было.
Если условия не соблюдаются, мы даже документы на рассмотрение принять не можем.
Новостройка по ипотеке – двойная угроза
Квартиры в новостройке часто приобретают с помощью ипотечных кредитов. Об отношении органа опеки и попечительства к приобретению жилья с помощью ипотеки мы уже говорили. (См. «Квартирный ряд» № 8 от 23 февраля 2006 года).
Ипотека – дело новое. В законодательной базе много пробелов. Так же, как в случае с покупкой новостройки, непонятно, куда поедет ребенок, если семья не сможет выплатить кредит.
Что делать, если старая квартира продана, взят кредит в банке, и все деньги вложены в приобретение жилья в новостройке, а дом еще не сдан?
Справка на совести родителей
Если ребенок просто зарегистрирован в квартире (неважно, приватизированной или нет), то есть не является собственником, то разрешение опекунских советов не требуется. Правда, банки для получения кредита часто просят справку о том, что ребенок не является опекаемым. Но никто из родителей ни разу открыто не говорил, что собирается покупать жилье по ипотеке или квартиру в новостройке. Обычная просьба: дайте справку о том, что наш ребенок не является опекаемым. Куда пойдут родители с этой справкой – это на их совести. Справка дает возможность родителям, в квартире у которых зарегистрирован ребенок, делать со своим жильем все, что угодно.