Как прибавить этажи «сталинскому» дому
«Сталинские» дома и сегодня в почете у народа. Их ценят за простор и комфорт, высокие потолки и толстые стены. Расставаться с таким жильем, даже если оно в конец обветшало, у москвичей, как правило, нет ни малейшего желания. Особенно, если речь идет о переезде в панельные дома, да еще из обжитого района — в кварталы новостроек. Наилучший, оптимальный выход в подобной ситуации – не снос, а реконструкция дома с надстройкой нескольких этажей. Тем более что Жилищный кодекс дает собственникам такое право.В Савеловском районе (Северный округ столицы) этим правом решили воспользоваться на практике. Управа вместе с жителями разработала пилотный проект проведения капремонта и реконструкции жилых домов на средства собственников, объединившихся в ТСЖ. Первое жилое здание, которое вошло в проект, – дом 32 по улице Мишина. Этот адрес «КР» уже упоминал в третьем номере газеты от 27 января 2005 года. Но тогда работа над проектом только начиналась. А на днях вышло распоряжение правительства Москвы № 171 «О разработке проектной документации на капитальный ремонт и реконструкцию с надстройкой дома по адресу: ул. Мишина, 32».
Жилое здание, о котором идет речь, построено в 1958-м. Капитальный ремонт ни разу не проводился. «Коробка» крепкая, кирпичная, 4 этажа, 16 квартир. Но коммуникации изношены, оконные блоки и балконы требуют основательного ремонта или замены.
За полвека в 32-м доме подросло уже третье поколение, места стало не хватать – требуются дополнительные метры. Покупать жилье на рынке недвижимости, как известно, удовольствие не дешевое. А реконструировав здание и надстроив несколько этажей, можно не только получить дополнительные квадратные метры по себестоимости работ, но и привести дом в полный порядок. Это позволит увеличить срок его службы как минимум еще на полвека.
Пилотный проект получил одобрение на всех уровнях. Сейчас он находится на особом контроле у депутата Госдумы С. Осадчего и депутата Мосгордумы И. Антонова. Кроме того, партия «Единая Россия» рассматривает проект как один из вариантов реализации государственной программы «Доступное жилье». Проявляют интерес к новому начинанию и жители столицы: в управу Савеловского района наведываются делегации москвичей, задумавших провести реконструкцию своих домов.
Работа идет по трем направлениям, трем вариантам организации ремонта и реконструкции таких домов.
Первый вариант. Собственники многоквартирного дома на общем собрании принимают решение – провести капитальный ремонт здания. И предоставляют право организации-инвестору, которая будет заниматься ремонтом, надстроить дом.
Префектура округа на основе конкурса подбирает подходящего инвестора. По инвестиционному контракту определяется доля города в надстраиваемых помещениях и доля инвестора, которая по окончании работ переходит в его собственность. При этом во всех квартирах, независимо от форм собственности, обновляются все коммуникации, электрооборудование, радиаторы отопления. На окна ставят стеклопакеты. Утепляют стены здания. Монтируют лифты, проводят ремонт подъездов, благоустраивают территорию, а также по согласованию с домовым комитетом проводят другие работы. В данном варианте организация ТСЖ не обязательна, достаточно домового комитета, который в меру своих полномочий будет следить за проведением работ и соблюдением договоренностей.
Второй вариант. В доме живут собственники, которые хотят улучшить свои жилищные условия и одновременно провести капитальный ремонт, но их материальных возможностей недостаточно для полного финансирования проекта реконструкции. В таком случае собственники объединяются в ТСЖ и обращаются в местные органы власти с предложением организовать конкурс – подобрать соинвестора по финансированию части работ. Распределение надстроенных помещений происходит в соответствии с финансовым участием сторон, что и фиксируется в инвестиционном контракте. Доля города распространяется только на долю соинвестора.
Третий вариант. Все работы проводятся на средства собственников, объединившихся в ТСЖ. В данном случае надстроенные помещения будут принадлежать собственникам, вложившим свои средства, в соответствии с договорами, которые заключены между ними и ТСЖ.
ТСЖ выступает здесь инвестором-застройщиком. Доля города определяется в инвестиционном контракте и одновременно передается ТСЖ в счет компенсации за проведение капитального ремонта на средства собственников.
Сейчас мы находимся в начале пути, и будем надеяться, он не окажется тернистым.