Если считать по головам…
Снова о нежилых помещениях? Но ведь тема, кажется, «отыграна»: не получат их граждане – вопреки всем федеральным и городским нормативам. Писала наша газета об этом не раз, зачем же возвращаться снова? Впрочем, резон есть. Раньше мы ломали копья, защищая товарищества (а это всего лишь полторы тыс. домов), сейчас речь идет о куда большем количестве: если не обо всех многоквартирных домах, то о значительной их части. По закону они не принадлежат собственникам, но как нужны! Может, нужны другие законы?Простой, он же надежный
Зачем нежилые помещения собственникам? ( В скобках заметим – сами собственники составляют в домах до 70 – 80 проц., так что речь идет о большинстве москвичей.) Ответ простой: увеличив доходную часть дома, тем самым уменьшить квартплаты (в платежках вот-вот должна появиться новая строчка: «отчисления на капремонт»). Найти средства на этот ремонт. Либеральные мотивы нынешнего кодекса, который отдал в общую долевую собственность чердачные помещения и даже технические подвалы, уже помог жильцам: пустующие площади отданы в аренду под склады, технические помещения Интернет-компаний. Все это вселяет надежды: может быть, удастся еще как-то заработать? Квартплаты-то растут.
Членам ТСЖ Жилищный кодекс позволяет многое. Это и использование части просторных холлов, торцевых стен домов, фасада для рекламы, и надстройка мансарды… Но, боюсь, с кодексом получится та же история, что с законом о ТСЖ: съесть-то он съест, да кто ж ему даст?! Сколько крови и пота надо потратить, чтобы получить узкую полоску земли, прилегающую к дому, дабы пристроить еще одну секцию или вертикальный гараж? На всю Москву – три – четыре примера. Да и то, земля отдана в аренду, а не в собственность.
Винить ли жильцов в инертности? Вряд ли справедливо. У нас ведь речь идет о существующей застройке, а в этом случае – даже в шибко рыночных странах – передел между городом и гражданами дается непросто.
Нежилые помещения – наиболее понятный и доступный способ заработка. Самый примитивный бизнес. Пассивный. Но в тоже время и самый надежный. Сдал (продал) – и никаких хлопот. Бюджет дома сразу возрастет. Вот когда найдутся средства на капремонт! И вот почему мы о них говорим.
Мечты, мечты…
То, что такой ремонт одна из острейших проблем для Москвы, факт известный. Долгие годы им не занимались вообще. Приступили лишь несколько лет назад. На сей счет существует даже специальная программа города. Но капитально ремонтируют примерно 15 проц. домов, которым нужен такой ремонт.
Первый заместитель руководителя Департамента ЖКХиБ Сергей Розанов называет другие цифры: «Начиная с 2003 – 2004 годов, мы ремонтируем ежегодно примерно до 500 тысяч кв. метров. Хотя, по нашей оценке, жилищный фонд ежегодно стареет в объеме 1 млн. кв. метров». Почти, как в сказке: вместо одной отрубленной головы у Змея Горыныча вырастают две новые. Мы и живем, как в сказке: чем дальше – тем страшнее. Останавливаются лифты, осыпается фасад, выходят из строя инженерные системы…
Кто займется «капиталкой»? Сами жильцы. Факт не очень приятный, но смириться с ним надо. Ведь не идем мы в префектуру с просьбой отремонтировать свою «тачку»? Наша собственность – сами и заботимся о ней. Разве не так? (В давнем «Законе о приватизации» сказано, что перед тем, как отдать жилые помещения в собственность, государство обязалось привести их в полный порядок. Но об этом уже изрядно подзабылось.) Одним словом, согласно и Гражданскому, и Жилищному кодексам капремонтом должны заниматься сами собственники. Ну, а той частью, что принадлежат нанимателям, так и быть, займется город. Только не будут ли это все те же 15 проц.?
Не знаю почему, но люди все же надеются. Отними у них эту надежду (не всякие законы действуют, но что касается капремонта – будьте уверены! – эти будут исполнены неукоснительно) – социального взрыва не избежать.
Так вот, нежилые помещения… Невольно возникла фантастическая мысль: а может быть, каким-то образом обязать строителей заведомо предусматривать в доме и их? Пусть небольшие, которые впоследствии собственники могли бы «использовать в мирных целях». Кстати, при советской власти 5 проц. помещений всегда отдавали под «социалку». Но можно ограничиться куда меньшей цифрой. Жертва со стороны строителей? Конечно. Но и решение социальной проблемы!
Теперь о кооперативах. В свое время в квитках у пайщиков была графа: «Капремонт». И она работала! Недаром ЖК и ЖСК до сих пор находятся в лучшем состоянии, чем остальные дома. До сих пор их называют «золотым фондом Москвы»! Как долго останется у них этот почетный титул? Отложенные когда-то деньги превратились в пыль, а возобновлять эту графу кооперативы не спешат. И потому так же старятся, как остальные дома в Москве.
В дом… со двора
Право преимущественного выкупа нежилых помещений, как известно, принадлежит собственникам (в тех же ТСЖ). Но едва разносится слух, что жильцы готовы их приобрести, помещения продаются (до этого они сдавались в аренду). Отчуждаются даже те «закутки» в доме, которые используются для технических целей и без которых невозможна нормальная эксплуатация зданий. Можно привести случай, когда ювелирному магазину продали… подъезд (кстати, это случилось в доме на Тверской, где когда-то жила Пугачева). И жильцы вынуждены были ходить в свои квартиры с черного хода.
Сдаются электрощитовые. Или так: отдали традиционно принадлежащий дому подвал, где располагалась его бойлерная… под мастерские знаменитого скульптора. Жильцы подали в суд. Понятно, что проиграли. Решение – в пользу автора бессмертных шедевров…
Почему же недоступны для граждан им же принадлежащие площади? «Мы пополняем казну города». Аргумент вроде бы убедительный, не подлежащий критике (бюджет – дело святое). Если, конечно, не учесть одного момента: вся выгода, которую приносит бюджету города аренда и продажа нежилых помещений, не превышает… полутора процентов! Между тем, только на эксплуатацию зданий уходит пять. А уж на отложенный капремонт да снос пришедших в негодность домов город выкладывает суммы, в сотни раз превышающие эту цифру. Не перекрывает ли сиюминутная выгода долгосрочных потерь?
Делиться надо!
Возможно, тезис «передать все нежилые помещения собственникам многоквартирных домов» не вполне корректен. Не соответствует нынешнему законодательству. Откроем ЖК РФ, ст. 36: «Собственникам… в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы…» Нежилых помещений в этом перечне нет.
Зато они фигурируют в статье, где речь идет о ТСЖ, правда, названы не прямо: «В собственности товарищества собственников жилья может находиться… недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома». Понятно, что нежилые помещения были обещаны (но так и не получены) ТСЖ с тем, чтобы сделать сами товарищества более привлекательными для жильцов.
Впрочем, обычным многоквартирным домам такие площади нужны не меньше, чем товариществам. Но законы для тех и других разные. Вот тут и встает вопрос о совершенствовании законодательства. Почему бы в число общего долевого имущества многоквартирных домов не включить нежилые помещения? И не прописать такую норму в ЖК РФ? Возможно, не всем стоит давать такие привилегии, а только наиболее нуждающимся (каким – определят местные власти).
Наверное, первыми в список должны попасть дома, близкие к ветхому состоянию и требующие неотложного капремонта. Для них и нужен тот финансовый резерв, о котором идет речь. Это, понятное дело, на первых порах. В дальнейшем фонд капитального ремонта будет пополняться также за счет нежилых помещений – уже для всех домов. Ибо, боюсь, в обозримом будущем ни у граждан, ни у бюджета денег на него не найдется.
Кто распорядится этим фондом? Кто возьмется за восстановление зданий? Вопрос не праздный, а ответ такой: та же управляющая компания, которую выбрал дом. От централизованного ремонта, как показала практика, толку мало. Но если организация, которая эксплуатирует строение, возьмется кардинально его отремонтировать, возможно, что-то получится. Ведь как никакая другая она заинтересована, чтобы все конструктивные части строения были в порядке. Тогда и обслуживать легче.
Китайский вариант
Недавно прочитал: совместно со специалистами из Германии готовится пилотный проект на проспекте Вернадского – в четырех домах предполагается сделать надстройку двух – трех этажей. Тем самым будет обеспечена инвестиционная составляющая для их модернизации. Дальше предлагается передать первые этажи обновленных домов под нежилые помещения, а жильцов поселить в надстроенные этажи.
Можно вспомнить опыт Китая. Главным источником пополнения ЖКХ здесь являются коммерческие структуры. На территории района их, как правило, немало – рынки, рестораны, магазины. Кроме общих, единых для всех отчислений, у всех этих предприятий есть специальный «жилищный» налог. Он составляет небольшую величину – порядка 1%, но расходуется исключительно на ремонтные и эксплуатационные дела. Кроме того, плата за аренду помещений также поступает в районы, и часть ее направляют в дома.
Вернемся к Москве. То, что делиться надо, – вопросов нет. Возможно, даже создать целевой консолидированный фонд из таких средств – чтобы не обидно было тем строениям, где нет ни магазинов, ни ресторанов. В общем, капремонт надо вытягивать общими силами. Положение более чем серьезное: каждый год, как уже было сказано, ветшает вдвое больше, чем обновляется. И если не справляется государство, неужели будем рассчитывать на жителей?