21:00:18
18 июля 2024 г.

Дмитрий Катаев: «Сносить ли дом, решают собственники»

ЖКХДмитрий Катаев – старинный друг «Квартирного ряда». У него большой опыт законодателя – три депутатских созыва в Московской городской Думе. Сейчас Дмитрий Иванович – координатор экспертного совета по жилищному самоуправлению при фракции «Яблоко – объединенные демократы» в городском парламенте.Безусловно, все, что происходит в жилищной и коммунальной сфере в последнее время – выбор управляющих компаний, приход в эту сферу частного бизнеса, подготовка нового закона о переселении, – так или иначе касается самоуправления. И начали мы беседу с самого «горячего» – выбора управляющих.
– Дмитрий Иванович, почему перенесли с 1 марта 2006 года до 1 января 2007 года срок, когда собственники жилья должны определиться со способом управления домом?
– Что греха таить, прежде всего, потому, что занимающиеся этим чиновники оказались не готовы выполнять обязанности, которые бы возникли после 1 марта нынешнего года. Потому и отодвинули.
Но уточню, что на этом с самого начала еще очень требовательно настаивали сами собственники жилья. И не только московские, но и всей страны. Видимо, общая воля и здравый смысл победили.
Теперь у заинтересованных сторон достаточно времени для того, чтобы процесс не лихорадило, появилась дополнительная возможность провести без спешки и нервотрепки собрания собственников, вместе определить способ управления, подготовить необходимые документы и выбрать управляющую организацию. В этом деле Москва, как ни странно, отстает от других городов страны. Например, в Петербурге постановление правительства о порядке передачи жилых домов в управление было принято еще 1 марта 2005 года, в один день со вступлением в силу Жилищного кодекса. А в Москве аналогичное решение правительство приняло только 17 января уже года текущего.
– Не поздно?
– Конечно, поздно. Но лучше, чем никогда. Опять же в Петербурге за это время создали 839 ТСЖ, которые взяли под свою опеку 892 дома. Я не знаю, сколько таких товариществ образовано в Москве, но, думаю, гораздо меньше.
Кстати, процесс управления домами – не только создание ТСЖ. По новому Жилищному кодексу это совершенно не обязательно. Можно на общем собрании обычного дома принять решение об управляющей компании. Это может быть и «родной» ДЕЗ. Но разница со старыми временами в том, что теперь нужно заключать договор. Он – самое главное звено в данном процессе. Так вот, этого примерного договора в Москве нет до сих пор. Известно, что он почти готов, но выход такой нужной всем официальной бумаги затягивается. А было бы неплохо нам посмотреть на него заранее, чтобы посоветоваться, что нужно убрать, что добавить для пользы всех, кто этот договор будет заключать.
Благодаря заключению этого договора отношения между собственниками и управляющими организациями встанут на нормальную юридическую основу. В договоре будут перечислены все права и обязанности партнеров, механизмы контроля, отчетность и все нужное и важное, чего так не хватает сейчас в коммунальном хозяйстве.
– Недавно принят федеральный закон о местном самоуправлении. Что он даст Москве?
– Он мало касается Москвы, потому что столице дано право самой решать основные вопросы местного самоуправления. Поэтому в данном вопросе нужно обращаться к столичным нормативным актам. А они в настоящее время изменяются, и, на мой взгляд, далеко не в лучшую сторону. К примеру, довольно серьезные права у муниципальных собраний есть в области градостроительства. Немного упрощая, можно сказать, что они имеют право согласовывать градостроительные проекты. Если с их стороны согласования нет, проект стопорится. Сейчас такую возможность пытаются аннулировать. Если это произойдет, и муниципальные собрания лишатся подобных полномочий, то жители останутся один на один со строительным комплексом, и оспорить позицию строителей без законного основания будет некому. Задача, в том числе и нашего экспертного совета, сделать так, чтобы это право не ликвидировали.
– За счет чего можно сделать привлекательной для частника сферу ЖКХ, может быть, понизить НДС?
– Понизить НДС для бизнеса всегда полезно. Мне кажется, это будет не такая уж потеря для бюджетов. Но не это главное. Должен, наконец, появиться, действительно рынок, а не что-то вроде него. Десятки лет существует, по сути, монополия государства на ЖКХ. Хотя некоторые ДЕЗы и все РЭПы формально акционерные общества, на самом деле ими правит администрация. Но и сразу обрывать права чиновников было бы неправильным, потому что жилищное хозяйство – дело жизненно важное, и любой сбой будет очень даже болезненным. Ведь, согласитесь, до сих пор в системе ЖКХ многое решается не на правовой основе и взаимной выгоде, а чисто административным ресурсом. То есть указаниями префекта, главы управы, их заместителей, руководителей департаментов. И любое повеление, как бы оно ни противоречило интересам ДЕЗа, худо-бедно выполняется. Никто же не хочет портить отношения с властью.
И получается, что в новом примерном договоре необходимо предусмотреть положения таким образом, чтобы стороны все меньше зависели от воли государства или вмешательства случайных структур, которые им могут навязать, стали действительно самостоятельными в процессах самоуправления, но при этом не избавились от каких-нибудь жизненно важных для людей обязанностей.
– Удастся ли уйти от монополизма ДЕЗов с 1 января 2007 года, когда намечено проведение открытых конкурсов по управлению многоквартирными домами?
– От монополизма ДЕЗов нужно постепенно, по мере укрепления состоявшихся товариществ и договоров, уходить уже сейчас, не дожидаясь назначенной даты. Если граждане нашли надежную, хорошо зарекомендовавшую себя компанию – то ради Бога, пусть узаконивают с ней взаимоотношения. К сожалению, пока рынок этих организаций весьма ограничен. И если от безвыходности все-таки придется обратиться за управлением к ДЕЗу, то наш совет: обязательно нужно составить во всех смыслах полезный для собственников, грамотный договор. Тогда монополизм ДЕЗов строго ограничится подписанными условиями.
А с 1 января 2007 года он, монополизм, начнет снова укрепляться. Потому что тому дому, который самостоятельно так и не выберет себе к этому сроку управляющую компанию, ее предложит управа. Она будет проводить конкурсы и заключать договоры. Можете догадаться, кто эти конкурсы выиграет. Однозначно – подконтрольные ДЕЗы. И процесс пойдет в обратном направлении, по формуле: кто не успел, тот опоздал.
– На заседании Мосгордумы 18 января депутаты приняли в первом чтении проект закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Вам, как эксперту, было предоставлено слово, и вы с трибуны МГД высказали свои замечания к этому проекту. В чем их суть?
– Главное замечание следующее: по новому Жилищному кодексу (часть 3 статьи 36 и ч. 1 статьи 44) решение о сносе или какой-либо реконструкции дома теперь принимает общее собрание собственников. Любого, а не только ЖСК или ТСЖ. Отныне без этого согласия никакие постановления правительства не работают. Исключение составляют аварийные дома и случаи государственной или муниципальной нужды, довольно узкий перечень которых имеется в статье 49 Земельного кодекса.
Значит, будущий закон должен быть построен на том, как с общим собранием взаимодействовать, как к нему готовить обращение, с чем на него выходить. Также, – на какой стадии проектирования заключать с ним договор, каким он должен быть, что туда необходимо включить, а что ни в коем случае нельзя. Как увязать между собой решения собраний отдельных домов с планами реконструкции микрорайона в целом, когда она целесообразна. Подобные требования записать в закон или в приложение к нему, тогда он станет по-настоящему полноценным и полезным для горожан.
Другой существенный момент в моих пожеланиях – земельные отношения. Новый закон, конечно, не о них, но без них здесь никак не обойтись. В земельном департаменте отговариваются огромным объемом работы по формированию земельных участков. Но городским депутатам тоже нужно учитывать новации федерального законодательства, и решение вопроса, по моему мнению, может быть довольно простым. Думаю, в обсуждаемый проект или в действующее земельное законодательство Москвы нужно внести следующее. Как только власти приступают к рассмотрению проекта строительства, сноса или реконструкции хотя бы одного дома, нужно одновременно проводить формирование и регистрацию земельных участков во всем микрорайоне, причем, согласовывать их с жителями и с органами местного самоуправления. Получится вовсе не такой уж большой объем работы. Фактически этого уже требует и нынешнее московское законодательство, надо только это требование более четко сформулировать. Если это станет обязанностью земельного департамента, то снимет многие проблемы, с которыми сейчас сталкиваются в жилищных комплексах. Уточню еще раз: в каждом случае сначала нужно обозначить земельные участки, а потом проектировать и строить.
Надеюсь, что, поправки нашего экспертного совета, как было при позапрошлогоднем изменении закона о гарантиях, войдут в исправленную редакцию проекта, и на следующих заседаниях МГД депутаты примут во втором и третьем чтениях действительно нужный, социально значимый для москвичей закон, обеспечивающий в полной мере жилищные права горожан лучше, чем требует Жилищный кодекс.

Беседу вел Олег Паденко

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация