Судьба дома в ваших руках
На сайте km.ru прошла всероссийская Интернет-конференция с заместителем председателя комитета Госдумы по собственности, доктором экономических наук Евгением Богомольным. Тема виртуальной беседы: «Какую форму управления домом выбрать?» интересует и наших читателей. Публикуем Интернет-диалоги с некоторыми сокращениями.– Какую форму управления домом лучше выбрать, если исходить из того, что все проживающие в нем не очень состоятельны?
– Лучшая форма – это товарищество собственников жилья, потому что это, во-первых, выбор самих жильцов. Во-вторых, в руководстве ТСЖ будут сами же жильцы, которые друг друга знают, и они уже решат, что делать дальше.
– О каком ТСЖ может идти речь в 30 – 40 квартирном 4 – 5 этажном доме старой постройки, где более трети квартир не приватизированы, и где жильцы сидят на субсидиях? Ни у жильцов, ни у муниципальных эксплуатационных служб нашего города Видное Московской области нет и не будет денег на капитальный ремонт внутридомовых сетей. Государство делает ловкий фортель. Вместо того чтобы произвести капремонт и после этого передать дом в управление ТСЖ, оно пытается свалить с себя груз забот, требуя от жильцов выбрать компанию для передачи ей в управление дома. Каков путь решения этой проблемы?
– В Москве есть примеры, когда управляющие компании по просьбе жильцов-собственников проводят реконструкцию тех же пятиэтажек, увеличивают их этажность за счет средств, которые компания заработала на этом доме. На жилом здании можно зарабатывать, даже если оно – 30 – 40-летнее, потому что сейчас есть тысячи компаний, которые хотят, чтобы читали их рекламу. Пусть они платят деньги за то, что кладут свои рекламные листовки в почтовые ящики. Поместить рекламу на крыше, на стене тоже стоит денег. Поэтому просто надо зарабатывать.
– Мы прекрасно знаем, сколько стоит сегодня привести жилье в порядок, и будем рады, если наши дома отремонтируют. Но на это в целом по стране надо больше трех триллионов рублей. Понятно, что этого никто не сделает, понятно и то, что сегодня (не надо этого скрывать!) государство действует с жильцами «по умолчанию»: мол, мы ваши денежки потратили, а вы уж, если взяли жилье в собственность, нас не трогайте.
– Есть три выхода из ситуации. Нужно найти нормального управляющего. Такие управляющие появятся, это бизнес, на нем можно зарабатывать. В том же Ижевске или Саратове ТСЖ поставили сами на входе в дом водомерные счетчики. Плата за воду снижается на 30 – 40%. А если поставить их в каждую квартиру, экономия будет еще больше.
Мы с вами прекрасно знаем: есть граждане, которые два раза в день принимают душ, а иная бабушка раз в неделю моется в ванне – на большее у нее просто сил нет, а платят они одинаково. С другой стороны, если в доме проживают граждане, в основном, по социальному найму, то тогда за капремонт жилого здания должен платить муниципалитет. А депутаты, которых мы выбираем, должны добиться, чтобы в бюджете муниципального образования были предусмотрены деньги на капитальный ремонт. И еще гражданин может расприватизировать свою квартиру, если он видит, что капремонт ему не потянуть. И может, не беспокоясь о взносах на капитальный ремонт, проживать по договору социального найма.
– Дом введен в эксплуатацию в 1969 году, капитальный ремонт не проводился. По новому ЖК мы должны делать отчисления на такой ремонт. Кто вернет дому средства, ранее отчисленные на капитальные ремонты? Не развалится ли наш дом, пока мы будем копить средства на проведение ремонта?
– Никто ничего не вернет, к сожалению. Деньги ушли как бы на ремонт другого дома. А способов, чтобы набрать деньги на капитальный ремонт, существует несколько. Во-первых, взносы собственников жилья. Во-вторых, доходы от использования в коммерческих целях стен, дверей дома, крыши, подсобных помещений и придомовой территории. В-третьих, можно взять кредит в банке, чтобы сделать ремонт и потом рассчитаться.
– Мне как собственнику вручили бумаги об инициации общего собрания собственников в заочной форме (инициатор МУП ЖКХ нашего города). Предложено в десятидневный срок дать согласие, воздержаться или отвергнуть способ управления нашим многоквартирным домом – управляющая организация в лице того же МУП ЖКХ.
Как известно, срок перехода к новым формам управления домами передвинут до 1 января 2007 г. Насколько обоснована эта спешка (10 дней)? Можно ли отодвинуть решение этого вопроса на конец года, чтобы как-то сориентироваться? К тому же предлагают вместе с решением о форме управления подписать договор на обслуживание сразу на 5 лет. А если меня этот срок не устраивает? А что будет, если я через какое-то время захочу перейти к другой управляющей компании?
Если не будет достигнуто большинства в этом заочном голосовании, каковы дальнейшие варианты управления? Если домом будут управлять сами собственники, то кто должен заключать договоры на обслуживание всеми видами услуг? Каждый персонально? Или возможно только коллективное управление? И тогда меньшинство подчиняется большинству? Наконец, кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги?
– То, что муниципалитет спешит и хочет быстрее провести собрание – понятно: чтобы жильцы что-то выбрали, и у него уже голова не болела. 10-дневный срок прописан в законе. За 10 дней до собрания нужно уведомить всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, тут уж никуда не денешься.
Но если сегодня жильцы не готовы принять решение, то лучше собрание… сорвать. И затем просто собраться, поговорить, подумать, прийти к какому-то конкретному решению, а потом, как положено по закону, провести общее собрание жильцов. И там уже решать, какую форму выбрать. То ли самим управлять, то ли через ТСЖ, то ли приглашать управляющую компанию.
Пять лет – тоже не догма. В момент, когда управляющие компании набирают силу и проверяются жизнью, нужно заключать договор на год с тем, чтобы можно было посмотреть за управляющей компанией и через год принять решение – или оставить ее, или перейти к другой. Кроме того, когда будет заключаться договор, его надо хорошо проработать с юристами, чтобы у собственников жилищного фонда была возможность даже в течение года расторгнуть этот договор, если управляющая компания не будет выполнять взятые на себя обязательства.
Что касается тарифов, то они как формировались, так и формируются. Т. е. часть тарифов утверждается федеральными энергетическими комиссиями, часть – территориальными энергетическими комиссиями, и часть утверждают местные органы самоуправления. Нормы на оплату будет определять уже товарищество собственников жилья или собственники.
– Какой уровень образования должен быть у руководителя ТСЖ? Знания в каких областях необходимы в первую очередь?
– Сложно сказать… Конечно, желательно, чтобы это был человек с высшим образованием, лучше с экономическим. Нужно, чтобы он понимал структуру ЖКХ, четко знал, какие деньги необходимо платить за те или иные работы по дому, как происходит тарифообразование и т. д. Но это в идеале, на практике такое, конечно, встречается не часто. Поэтому считаю, что человек, имеющий высшее образование, сталкивавшийся с теми или иными проблемами экономики и имеющий достаточный жизненный опыт, вполне подойдет на роль, о которой идет речь.
– Не станут ли ТСЖ своего рода жилищными колхозами? Если ТСЖ необходимо регистрировать во всех инстанциях, заключать договоры, заниматься всеми вопросами жилищно-коммунального хозяйства, то чем оно отличается от управляющей компании?
– Отличия только в одном: ТСЖ выбирает руководство из собственников жилья, а управляющая компания уже имеет свой персонал управляющих, т. е. это немного разные вещи. А не превратиться ли ТСЖ в колхоз – зависит опять-таки от нас. Если мы захотим жить в нормальных условиях, то не превратится. А если каждый раз на собрании будем принимать сто противоречащих одно другому решений, то вполне может превратиться…