Когда денег немного, все равно есть выбор
Программы, о которых мы расскажем сегодня, интересны людям, у которых денег на первоначальный взнос всего 10 процентов от стоимости квартиры. Имея на руках средства даже столь небольшие, можно получить ипотечный кредит. Банков, предлагающих заемщикам участвовать в ипотечных программах с низким первоначальным взносом, в столице всего пять. то: «Газпромбанк», «Международный Московский банк», «Банк Москвы», «Городской ипотечный банк» и «Фора банк».
Где и что купить и как долго платить…
Практически все банки, работающие по ипотечным программам с низким первоначальным взносом, кредитуют приобретение жилья лишь на вторичном рынке. Исключение – «Газпромбанк». По его ипотечной программе квартиру можно приобрести как на «вторичке», так и на рынке новостроек.
Все банки за исключением «Городского ипотечного» разрешают заемщику покупать жилье и в столице, и в Подмосковье. «Городской ипотечный банк» (ГИБ) кредитует только покупку московской квартиры.
У заемщика, имеющего на руках всего 10 процентов от стоимости квартиры, есть возможность выбирать срок, на который он хотел бы взять кредит. Например, «Газпромбанк» предоставляет подобные кредиты на 15 лет. «Международный Московский банк» (ММБ) подходит гибко, предлагая сроки ипотеки от 10 до 20 лет. Срок погашения кредита в ГИБе – 10 лет. На самое продолжительное время – 25 лет – кредитует «Фора банк»». А «Банк Москвы» предлагает принять участие в программе, рассчитанной на 15 лет.
Выбирая, определимся
Для того чтобы разобраться, в программе какого из банков выгоднее принять участие, важно понять, к какой категории заемщиков вас отнесет банк.
Как правило, банки делят потенциальных заемщиков на 4 категории. К первой категории, вызывающей у банков наибольшее доверие, относятся наемные сотрудники, доходы которых подтверждаются официально по справке 2-НДФЛ.
Вторая категория – это наемные сотрудники с доходами, подтвержденными справкой в свободной форме, подписанной работодателем.
К третьей категории банки относят наемных сотрудников, доходы которых подтверждаются в устной форме работодателем.
Есть и четвертая категория заемщиков – собственники бизнеса. Те люди, чьи доходы подтверждаются анализом деятельности компании и не отражены в балансовых отчетах как налогооблагаемая прибыль.
Кроме того, принимая решение о выдаче кредита, банки по-разному относятся к таким моментам, как:
– небольшой стаж на последнем месте работы,
– перерывы в стаже,
– к иждивенцам в семье заемщика,
– к соотношению уровня доходов и величины компании,
– к отсутствию информации о компании-работодателе в Интернете и справочниках,
– к тому, что у заемщика нет постоянной или временной регистрации.
То, к какой категории отнесет потенциального клиента банк, влияет, прежде всего, на процентные ставки. Сравним процентные ставки банков при кредитовании покупки жилья на вторичном рынке.
Если доходы белые (Категория 1)
Наиболее дешевым вариантом для «белого» заемщика с 10% взносом будет «Газпромбанк». В этом банке в отличие от других не предусмотрено повышение ставки при низком размере первоначального взноса. Но в «Газпромбанк» могут обратиться далеко не все. Обязательное требование банка – постоянная регистрация в тех регионах, где находятся его филиалы. Следующие варианты с оптимальной ставкой выдачи – «Банк Москвы» и «Международный Московский банк». Первый работает только с гражданами РФ, второй готов кредитовать и граждан других государств.
Правда, в «Банке Москвы» первоначальный 10%-й взнос возможен только при приобретении квартир в кирпичных и монолитных домах. Для покупки жилья в панельных домах, заемщик минимально должен заплатить первоначальный взнос – 15%. У «Международного Московского банка» нет никаких ограничений, привязанных к материалу стен приобретаемой заемщиком квартиры.
Заемщику с «белой» зарплатой, выбирающему банк-кредитор, стоит обращать внимание и на процентную ставку, которую он получит при выплате большей доли в стоимости квартиры.
Если срок кредитования короткий – 10 лет, то первое место у «Международного Московского банка» со ставкой 9,9% годовых. Она ждет заемщика, начиная с девятнадцатого месяца погашения кредита.
Второе место у «Банка Москвы» со ставкой 10% после выплаты 30% первого взноса. При внесении платежей без опережения графика – это седьмой год выплат при 15-летнем кредите и четвертый при 10-летнем.
На третьем месте – «Городской ипотечный банк». В этом банке интересна заемщику усовершенствованная методика расчета, позволяющая получить большую сумму кредита, несмотря на высокую процентную ставку первого периода. Процентная ставка по кредиту снижается до 10,5% после выплаты 30% от стоимости квартиры.
По более длинным кредитам лидер дешевизны – «Банк Москвы». Ставка 10% распространяется на 15 лет, но действует только после погашения 30% от стоимости квартиры. Второе место у «Газпромбанка». Принимая участие в ипотечной программе, рассчитанной на 15 лет, заемщики этого банка с первого дня получения кредита выплачивают 10,5% в год.
Когда доходы «серые», но подтверждены письменно. (категория 2)
У заемщика с «серой» зарплатой выбор не так велик, как у людей, готовых подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ. Но если директор с бухгалтером готовы подписать необходимые банку бумаги, то позиции «серого» заемщика не так уж плохи.
Для этой категории «серых» заемщиков лидер по процентной ставке при первоначальной выдаче кредита – «Газпромбанк». У «Банка Москвы» самая дешевая программа по процентной ставке, которую заемщик получит при выплате большей доли в стоимости квартиры. «Серые» доходы «Банк Москвы» принимает, но они должны быть подтверждены справкой по форме банка. Этот документ должен быть подписан директором и главным бухгалтером компании-работодателя. Минимальный срок подтверждения дохода – 6 месяцев. Надо помнить, что 10%-й взнос в ипотечной программе «Банка Москвы» распространяется только на квартиры в кирпичных и монолитных домах, а они, как правило, и стоят дороже, чем в панельных.
Когда доходы подтверждены устно, а также владельцам «серого» бизнеса (Категории 3 и 4)
Кредиты с 10%-м первоначальным взносом под устное подтверждение руководства предоставляет только «Фора банк». Правда, у этого банка и ставка довольно высокая – 15% годовых. Даже если первый взнос заемщики готовы увеличить, процентная ставка по кредиту не снижается.
Заемщики из «серого» бизнеса (Категория 4), скорее всего, получат одобрение также в «Форе». Заявляют о готовности рассматривать такой бизнес и другие банки. Но они, как правило, ожидают увидеть компанию:
– со значительной численностью сотрудников,
– с большим сроком работы на рынке,
– со значительными оборотами по счетам.
Если бизнес заемщика соответствует ожиданиям банка, то человек фактически приравнивается к Категории 2.
| Эффективная ставка (ставка, рассчитанная как среднее между первым и вторым вариантом, скорректированная на период выплат) | |||
|---|---|---|---|
| Банк | Эффективная ставка для категории 1 | ||
| Срок (лет) |
10
|
15
|
20
|
| «Газпромбанк» |
10,5%
|
10,5%
|
—
|
| «Международный Московский банк» |
10,2%
|
11,46%
|
12,05%
|
| «Городской ипотечный банк» |
11,8%
|
—
|
—
|
| «Фора банк» |
11%
|
12%
|
12%
|
| «Банк Москвы» |
10,35%
|
10,47%
|
—
|
| Банк | Эффективная ставка для категории 2 | ||
|---|---|---|---|
| Срок (лет) |
10
|
15
|
20
|
| «Газпромбанк» |
11,5%
|
11,5%
|
—
|
| «Международный Московский банк» |
—
|
—
|
—
|
| «Городской ипотечный банк» |
13,3%
|
—
|
—
|
| «Фора банк» |
12%
|
13%
|
13%
|
| «Банк Москвы» |
11,35%
|
11,46%
|
—
|
| Банк | Эффективная ставка для категории 3 | Эффективная ставка для категории 4 (бизнес) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Срок (лет) |
10
|
15
|
20
|
20
|
15
|
20
|
| «Газпромбанк» |
—
|
—
|
—
|
11,5%
|
11,5%
|
—
|
| «Международный Московский банк» |
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
| «Городской ипотечный банк» |
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
| «Фора банк» |
15%
|
15%
|
15%
|
15%
|
15%
|
15%
|
| «Банк Москвы» |
—
|
—
|
—
|
11,35%
|
11,46%
|
—
|
Какой из банков даст денег больше…
Для многих «белых» заемщиков на выбор банка влияет та сумма, которую они могут получить, исходя из своих доходов. Сравним суммы кредита, предоставляемые различными банками, для заемщика без семьи с зарплатой в $1 100, подтвержденной справкой по форме 2-НДФЛ.
Чем больше кредит, тем больше платеж. Максимальный кредит заемщик с такой зарплатой сможет получить в «Банке Москвы». Он составит $52 301. Ежемесячный платеж заемщика в этом случае будет $594, а это больше половины его зарплаты.
Покупка жилья при первоначальном 10%-м взносе от стоимости квартиры доступна лишь хорошо зарабатывающим людям. Эксперты из центра кредитования «Бест – ипотека» приводят расчеты ежемесячных выплат на примере. Допустим, перед заемщиком задача – купить квартиру в Москве. Такая квартира, помня требования «Банка Москвы» о кредитовании с первоначальным взносом 10% должна располагаться в кирпичном или монолитном доме. Стоить минимально такое жилье будет $70 000.
Для покупки квартиры заемщику понадобятся собственные средства – $7 000 – плюс дополнительные средства на сопутствующие расходы, в среднем, $1 300, на оплату риэлторских услуг, в среднем, 4 – 5% от стоимости квартиры.
Из таблицы видно, что минимально необходимый доход для получения такого кредита $1 400. При этом ежемесячный платеж составит половину от зарплаты. То есть на жизнь останется лишь $700.
| Сравнение банков по суммам кредитов | |||
|---|---|---|---|
|
10 лет
|
15 лет
|
20 лет
|
|
| «Газпромбанк» |
$40 760
|
$49 756
|
—
|
| «Международный Московский банк» |
$24 055
|
$29 195
|
$30 161
|
| «Городской ипотечный банк» |
$32 608
|
—
|
—
|
| «Фора банк» |
$31 942
|
$36 662
|
$39 961
|
| «Банк Москвы» |
$44 000
|
$52 301
|
—
|
| Требования к доходам заемщиков | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 лет | 15 лет | 20 лет | ||||
| Категория 1 | Категория 2 | Категория 1 | Категория 2 | Категория 1 | Категория 2 | |
| «Газпромбанк» |
1 700
|
1 770
|
1 390
|
1 470
|
—
|
—
|
| «Международный Московский банк» |
3 000
|
—
|
2 640
|
—
|
2 600
|
—
|
| «Городской ипотечный банк» |
2 120
|
—
|
2 220
|
—
|
—
|
—
|
| «Фора банк» |
2 170
|
2 260
|
1 890
|
1 990
|
1 730
|
1 850
|
| «Банк Москвы» |
1 580
|
1 650
|
1 330
|
1 400
|
—
|
—
|
О сопутствующих расходах
На выбор банка часто влияет и размер так называемых сопутствующих оформлению кредита расходов. Желающие воспользоваться ипотечным кредитом должны помнить, что банк обязательно попросит их застраховаться. К сопутствующим расходам относятся банковские сборы за выдачу кредита, включая комиссию за снятие наличных денежных средств. Заемщику придется оплатить расходы по оценке его кредитоспособности, аренду банковской ячейки, а также расходы при регистрации сделки.
| Сравнение банков по сопутствующим | ||||
|---|---|---|---|---|
| Абсолютное значение (округленное) | Надбавка к эффективной ставке при учете расходов | |||
| Срок |
10 лет
|
15 лет
|
20 лет
|
|
| «Газпромбанк» | $800 + страхование |
1,21%
|
1,207%
|
—
|
| «Международный Московский банк» | $1 430 + страхование |
1,2189%
|
1,2126%
|
1,20094%
|
| «Городской ипотечный банк» | $1 300 + страхование |
1,2172%
|
—
|
—
|
| «Фора банк» | $1 490 + страхование |
1,219%
|
1,213%
|
1,2098%
|
| «Банк Москвы» | $1 050 + страхование |
1,0139%
|
1,0092%
|
—
|
О досрочном погашении
Пожалуй, любому нормальному человеку не хочется долгое время жить в долг. Поэтому при выборе банка потенциальным клиентам важны условия досрочного погашения кредита. Например, в «Газпромбанке» существует шестимесячный мораторий на досрочное погашение. Потом расплачиваться с банком можно без штрафных санкций. В «Международном Московском банке» решившему досрочно расплатиться с банком заемщику придется заплатить 1% от суммы досрочного погашения в течение первых 12 месяцев. По истечении года за досрочное погашение кредита штрафы не берутся. Преимущество «Городского ипотечного банка» – в досрочном погашении с первого месяца без всяких штрафных санкций. Взяв кредит в «Форе», досрочно расплатиться без штрафов с банком можно будет через 6 месяцев. В «Банке Москвы» условия похожи. Если рассчитаться с банком захочется в первые полгода, то придется заплатить штраф в размере 2% от суммы кредита. Зато потом погашать кредит досрочно можно без штрафных санкций.
Комментарий специалиста
Заместитель директора центра кредитования «Бест – ипотека» Ирина Минвалеева:
– У программ всех банков, кредитующих заемщиков с первоначальным взносом 10 процентов от стоимости квартиры, есть и положительные, и отрицательные стороны. Начнем с плюсов.
+ Плюсы «Газпромбанка» – самая низкая ставка на рынке для минимального первоначального взноса, а также самые низкие на рынке расходы по оформлению кредита.
+ Плюс «Международного Московского банка» в том, что ставка для заемщиков, подтверждающих доходы по справке 2-НДФЛ, самая низкая на рынке – 9,9% годовых. Правда, это касается тех, у кого первоначальный взнос более высокий – 20%.
+ Преимущества «Городского Ипотечного банка» – в ускоренной процедуре принятия решения о выдаче кредита. К тому же, досрочное погашение в этом банке возможно с первого дня без штрафных санкций.
+ «Фора банк» лоялен к клиентам. При выдаче кредита учитывает устное подтверждение дохода.
+ В «Банке Москвы» можно получить максимально высокий кредит. Плюсы ипотечной программы этого банка и в том, что доход можно подтвердить справкой по форме банка.
Теперь о минусах.
– В программах «Банка Москвы» и «Газпрома», пожалуй, главный минус в том, что они кредитуют только клиентов с постоянной регистрацией в регионах, в которых имеются представительства банка.
– Основной минус ипотечной программы «Городского ипотечного банка» в коротком сроке кредитования – 10 лет. Это значит, что сумма кредита будет относительно небольшой.
– Минус для заемщика программы «Фора банка» в том, что процентная ставка по кредиту остается высокой на весь срок погашения.
Мнение редакции
Хорошо, что выбор есть даже у тех людей, у которых денег на первоначальный взнос немного. И понятно, что банки к этим людям относятся по-разному. Если у заемщика «белая» зарплата, то он может выбрать банк с более низкой процентной ставкой, сэкономить на сопутствующих расходах. Такой заемщик, безусловно, самый желанный во всех банках.
Ну, а если зарплату руководители готовы подтвердить только устно, а квартиру человеку купить очень хочется, ему остается одно: принять условия банка, работающего с такими заемщиками, даже если проценты по кредиту будут высоки.
Наталья Агафонова
Таблицы предоставлены центром «Бест-Ипотека»