Надежда КОСАРЕВА: Москва догоняет Париж. Жилье в кредит становится доступнее
Кто тот москвич, который сегодня может приобрести жилье с помощью ипотечного кредита?» – такой вопрос мы задали президенту фонда «Институт экономики города», кандидату экономических наук Надежде Косаревой.– Наверное, удивлю вас, если скажу: сегодня любая московская семья со средним уровнем доходов может позволить себе приобрести жилье в кредит. При этом доступность или недоступность кредита определяется несколькими условиями. Во-первых, финансовыми – теми требованиями, которые предъявляют сейчас банки к заемщикам; во-вторых, психологическими.
Поясню. Но прежде замечу, что сегодня в Москве единственным крупным игроком на этом рынке является ипотечный банк «DeltaCredit», который реализует программу американского правительства в России. Кредитов, выданных с использованием этих денег, сегодня более 1000 на сумму свыше 30 млн. долларов – цифра для Москвы маленькая, но показывающая, что процесс идет! Число же банков, работающих с «DeltaCredit», – более десятка. Есть на ипотечном рынке и несколько банков, работающих не в связке с «DeltaCredit», а на собственных ресурсах – это Сбербанк России, Собинбанк.
«DeltaCredit» устанавливает требования к банкам-партнерам, которым он предоставляет средства для выдачи ипотечных кредитов населению. Условия такие: кредит дается на 10 лет под 15% годовых в валюте. При этом есть еще два требования, которые банк предъявляет к заемщикам: максимальная доля платежа не должна превышать 30–40% совокупного дохода семьи – первое требование, и второе – вы должны внести первоначальный взнос. Исходя из этих требований, и определяется финансовая возможность московской семьи получить квартиру.
А теперь считаем: по данным Госкомстата, в Москве в мае 2002 года доход на одну душу составил в среднем 11688 рублей, то есть 377 долларов. Значит, совокупный доход семьи из трех человек составляет 1131 доллар. Предположим, этой семье нужна квартира 70 квадратных метров, где квадратный метр стоит 700 долларов. Стоимость квартиры составит, округленно, 50 тысяч долларов. И если эта семья сегодня обратится в банки-партнеры «DeltaCredit», то ее могут кредитовать на 28 тысяч долларов. Исходя из дохода семьи – подчеркиваю! – это составит 57% от стоимости квартиры. Значит, 43% стоимости она должна будет внести сама. Где она возьмет эти деньги? Если мы рассматриваем типичный случай, то должны принять во внимание, что объем приватизированного жилья в Москве приближается к 70%, поэтому в поле нашего зрения соответствующее количество москвичей, – значит, у этой семьи должна быть по крайней мере однокомнатная квартира, которую можно продать и покрыть первый взнос на новую квартиру.
Как видите, цифры подтверждают мое предварительное заявление – ситуация не так уж плоха…
– Надежда Борисовна, цифры-то подтверждают, но не кажется ли вам, что мы сталкиваемся с классическим случаем: есть ложь, есть большая ложь и есть статистика. Среднедушевой доход, на который вы ссылаетесь в своих подсчетах, получен простым сложением доходов москвичей, в том числе очень богатых и нищих. 377 долларов на одну душу москвича – не есть ли это «художественный свист»?
– Видите ли, есть ряд исследований на тему: насколько точно отражает статистика состояние душевых доходов в условиях их сокрытия. Исследователи приходят к двум противоположным выводам. Одни считают эти данные заниженными из-за сокрытия реальных доходов. Другие считают завышенными именно в связи с группой населения, получающей так называемые сверхдоходы.
Мы не занимаемся анализом доходов, но я согласна с теми исследованиями, которые говорят, что данные занижены. И вот почему: доля населения с доходами выше средних составляет где-то порядка 30%; при этом только 5% из них – люди со сверхдоходами, но 25% теоретически можно отнести к категории среднего класса, который имеет уже какое-то приватизированное жилье. И эти люди хотели бы купить жилье получше. Доход у них выше среднего, и достаточно стабильный. Они работают в крупных рыночных структурах: банковские клерки, юристы и прочие наемные работники. Эта категория формирующегося среднего класса, на мой взгляд, потенциально и представляет собой ту группу населения, которая могла бы стать клиентами ипотечного рынка, если бы решены были проблемы, о которых я начала говорить. С финансовыми мы разобрались, поговорим о психологических.
Опросы показывают, что люди в ситуации, когда нестабильна зарплата и место работы, принимать долгосрочные решения и брать на себя долгосрочные обязательства не готовы. Наши граждане пока не готовы жить в кредит!
Второй психологический фактор – недоверие к банковской системе в целом. Несмотря на то, что трудно представить, как может банк «кинуть» заемщика – потому что заемщик у него деньги взял! – результаты опросов показывают высокую степень недоверия к банковской системе. Это очень серьезный фактор, преодолеть который сразу невозможно.
Еще один фактор состоит, к сожалению, в сокрытии доходов. Банк не может выдавать кредит, полагаясь на ваши теневые доходы, он может работать только с «чистыми» доходами после налогообложения. Этот фактор оказывает едва ли не главное отрицательное влияние на процесс внедрения ипотеки в жизньѕ
Если на проблему смотреть шире, то, конечно, следовало бы назвать факторы, которые не зависят от выбора человека. В частности, макроэкономическая ситуация – стабилизация экономики, снижение инфляции – серьезно влияет на развитие ипотеки. Скажем, при инфляции 15% заимствованные «длинные» деньги будут очень дороги, потому что надо покрыть инфляцию и риск. При инфляции же 2–3% в год кредит может быть предоставлен совсем по другой цене – под 7–8% годовых. Поэтому, по гамбургскому счету, макроэкономическая стабилизация – фактор основной!
– Логика названных вами условий подводит к выводу: революционной поступи ипотеки в России не будет.
– И это естественно. Вообще, что такое ипотека? У нее есть две основные характеристики: первая – обеспечение гарантий, вторая – «длинные» деньги. Обеспечение гарантий без законодательства немыслимо. Поэтому законодательство – это необходимое условие, но не достаточное. Проблема «длинных» денег, которые можно было бы предоставить в кредит населению на приобретение жилья, – это вопрос доверия того же населения и других инвесторов к финансово-кредитной системе. Доверие приходит не в один день. И стабилизация макроэкономической ситуации – далеко не революционный процесс. Банковский опыт накапливается постепенно. Я уже не говорю о том, что люди не вдруг привыкают к новым реалиям, постигают новые понятия, способы существования.
Но, на мой взгляд, у нас сложились вполне объективные условия для успешного вхождения ипотеки в быт. Взгляните на данные комиссии ООН за 1996 год о доступности жилья в различных городах мира, взятые из журнала Всемирного банка «Эра городов». Здесь основной параметр – отношение цены жилья к доходу. Вычисляется он так: средняя цена стандартной квартиры делится на среднегодовой доход семьи, при условии, что все деньги, которые она зарабатывает за год, пойдут на покупку квартиры. Полученный коэффициент показывает, сколько лет надо этот доход иметь, чтобы купить квартиру. Например, в боливийском городе Ла-Пас, чтобы купить среднюю квартиру, семье надо не есть и не пить всего один год. В Париже – 4,3 года. В Сиэтле – 4,7 года.
По такой же методике мы рассчитали цифру по России для 2001 года – она составила 4,52 года. Как видите, мы между Парижем и Сиэтлом. То есть, мы на самом деле по этому показателю не отличаемся от цивилизованного мира. Хотя у нас и слышны крики: «доходы маленькие – поэтому ипотека недоступна», но цифры показывают иное. Проблема другая: человек не может 4,5 года не есть и не пить. Срок оплаты приобретенного жилья должен быть растянут во времени, и такую возможность дает кредит. Во всем мире жилье – дорогой товар длительного пользования. И за счет текущих доходов ни в одной стране мира нормальный человек не покупает жилье. Он, основываясь на уже имеющихся материальных ценностях и доходах, берет кредит.
Если мы движемся в том же направлении, то, уверена, идем абсолютно правильным путем. И нет у нас другой дороги, кроме ипотеки. Не может, в конце концов, быть так: во всем мире есть, а у нас – отсутствует. Думаю, что, по самым оптимистическим оценкам, лет через 7–10 ипотека будет массовым, привычным явлением: тот же опыт соседа и родственника сыграет свою роль; ипотека внедрится в сознание, как внедрились в сознание многие ценности последнего десятилетия – обилие товаров на прилавках магазинов, иная культура обслуживания…
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Косарева Надежда Борисовна. Родилась в Москве. Окончила отделение экономической кибернетики экономического факультета МГУ. Работала в АН СССР. С 1992 года работала консультантом по программе международной технической помощи, консультантом в Urban Institute (США). В 1995 году стала одним из инициаторов создания «Института экономики города» и возглавила одноименный фонд. Область профессиональных интересов: жилищная политика и жилищное финансирование, политика в сфере жилья, земли и недвижимости.