Частник или ДЕЗ. Может, сами попробуем?
Всего полтора месяца осталось на то, чтобы с чувством, с толком, с расстановкой выбрать для своего дома управляющую компанию. Что это будет – ДЕЗ, государственная или частная компания или же жители возьмут управление в свои руки, – мы узнаем после 1 марта. Немного проще уже созданным товариществам собственников жилья. Выбирать между частником и ГУПом им не впервой. Многие, «накушавшись» и того, и другого, начинают подумывать о самообслуживании. Как ТСЖ создать собственную управляющую компанию, и на какие нюансы при этом стоит обратить внимание, рассказывает председатель правления ТСЖ «Синяя птица», заместитель главы Управы Академического района по вопросам строительства и реконструкции Геннадий Токанов.
– Геннадий Владимирович, ваше мнение: товариществу лучше отдать себя в руки управляющей компании или все-таки остановиться на самообслуживании?
– Я глубоко убежден в том, что развивать свою эксплуатирующую организацию на базе одного жилого дома – это нерентабельно и нецелесообразно. Ведь необходимо содержать целый штат обслуживающего персонала: диспетчеров, электрика, сантехника, дворников. Это достаточно дорогое удовольствие. Поэтому если уж создавать собственную эксплуатирующую компанию, то лучше всего делать это на базе нескольких жилых домов.
– И их минимальное количество должно быть…
– Не менее четырех. И лучше всего брать группу домов, которые имеют общую территорию. Причем, вовсе не обязательно, что это будет одно товарищество. В каждом доме может быть свое ТСЖ, но жители договариваются между собой и создают одну управляющую компанию на всех. При этом только не надо забывать о содержании самого товарищества.
И при таких условиях лучше всего, конечно, создать свою службу эксплуатации, чем нанимать со стороны частника. Потому что, какой бы он ни был хороший, в его тарифах, так или иначе, заложена собственная прибыль. А это экономия не менее 25% ставки.
Но тем не менее, если уж товарищество заключило договор со сторонней управляющей компанией, то люди должны знать, что они могут контролировать всю финансовую деятельность этой организации, связанной с эксплуатацией своих домов.
И естественно, надо понимать, что организовывать ТСЖ лучше всего в новостройках, так как их первоначальное содержание, в любом случае дешевле, чем латание старых дыр в ветхом доме.
Многие ТСЖ сейчас заключают договоры с районным ДЕЗом, поскольку часто это оказывается ближайшая к их дому управляющая компания. А вы понимаете, что такое – нанимать организацию, которая базируется на другом конце Москвы? Совершенно нерентабельно: переезды персонала станут в копеечку, да и в случае серьезной аварии ждать помощи придется долго.
Это тоже правильный выбор, потому что ДЕЗ имеет достаточно рычагов и возможностей эксплуатировать жилищный фонд. К тому же, это достаточно опытная организация в жилищной эксплуатации.
– Какими дополнительными знаниями должны обладать ТСЖ, выбирая тот или иной способ управления собственным домом?
– Я бы сказал, что они сперва должны разобраться в тех проблемах, которые, на мой взгляд, характерны для всех столичных товариществ.
Первое – ТСЖ (по новому Жилищному кодексу – собственники многоквартирных жилых домов) имеют право на оформление земельных участков в собственность. Но сегодня этот механизм передачи, к сожалению, не отработан. Взять хотя бы старый дом: если бы земля была в собственности жителей, то они смогли бы найти инвестора на реконструкцию дома. Ведь собрать деньги с жителей достаточно сложно, к тому же, на восстановление фонда требуются приличные суммы.
Второе – возможность иметь нежилые помещения в собственности или хотя бы в аренде. Допустим, вы хотите заниматься самообслуживанием и создали управляющую компанию. Но где ее разместить? Ведь сегодня новые дома продаются так, что у ТСЖ в собственности оказываются только лестничные клетки да подвалы. В такой ситуации создавать собственную эксплуатирующую организацию крайне сложно.
Поэтому надо просить город, а городу не бояться передавать свою собственность (нежилые помещения) в управление товариществу. Часть арендной платы будет идти в доход городу, а часть – на содержание данного дома. Помимо того, что снижаются затраты на эксплуатацию, собственники смогут сами выбирать арендаторов. То есть смотря в чем нуждаются жители: в продуктовом магазине или в парикмахерской.
В этом случае, конечно, есть смысл создавать свою эксплуатирующую организацию. Тем более, что ТСЖ сможет получать дополнительный доход, обслуживая своих арендаторов.
Но это все хорошо в теории. На практике же у ТСЖ не такой уж и большой выбор: либо частник, либо ДЕЗ. На организацию собственной управляющей компании не идут по тем причинам, которые я назвал выше. К тому же это, конечно, колоссальный труд.
– Какие шишки могут набить ТСЖ на первых порах создания собственной эксплуатирующей организации?
– Первое и главное – сложно убедить самих жильцов в том, что это действительно необходимо и выгодно.
Второе – тарифные ставки, которые по сравнению с тем же ДЕЗом достаточно высоки, пока организация поначалу оказывает те услуги, которые стоят гораздо выше ставок, по которым оплачивают жители.
Отсюда, конечно, проблемы с закупкой техники, потому что экономить придется буквально на всем. Да и подбор персонала – дело не простое. Никогда не получится так, что вы с первого раза наймете идеального, например, сантехника. Ведь люди, которые приходят работать из РЭПов, не понимают, что пойти в квартиру выполнять заявку в грязной одежде, выпивши или с перегаром, они не могут. Здесь требования совсем другие, и оплата их труда соответствующая.