11:07:37
21 июля 2024 г.

Нам от этого не спрятаться

Жилищные программыИдеи овладевают массами — в Москве не стихает бум приватизации. Правда, по стародавней советской наивности, многие страждущие не беспокоятся о том, что, став собственниками квадратных метров, «в нагрузку» они получают часть общедомового имущества. Если, конечно, речь не идет об отдельно стоящем особняке или коттедже. Само собой, привычнее и лучше без нагрузки, но дом – это не только квартиры. Куда ни глянь, кругом еще и нежилые помещения – чердаки и подвалы, коридоры и холлы, лестницы и шахты лифтов… А выглянешь в окно, там еще и двор с песочницами, гостевые карманы для парковки автомобилей… Кому принадлежит все это непростое хозяйство? Кто должен его содержать? Давайте выясним.
Заблуждения, рассейтесь!
Распространенное заблуждение: я квартиру не покупал, мне бесплатно дали, так почему же я должен что-то содержать и за что-то платить?
Гражданский кодекс РФ в ст. 289 дает прямой ответ на этот вопрос: собственнику квартиры (хочет он того или нет) наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит еще и доля в праве собственности на общее имущество дома. Если вы приобретаете жилье, то, во-первых, вместе с другими владельцами квартир становитесь совладельцами всех без исключения нежилых помещений, объектов и всего инженерного оборудования дома. Но все это «хозяйство» находится не в единоличной, а в общей, долевой собственности.
Во-вторых, по незыблемому правилу, закрепленному в Гражданском кодексе РФ, собственник любого имущества несет бремя его содержания в надлежащем состоянии. То есть, перво-наперво платит деньги. Ведь если он имеет собственную квартиру в большом доме, то неизбежно пользуется общим имуществом – подъездом, лифтом, лестницами, мусоропроводом и т. д. Так почему он должен перекладывать на кого-то свое бремя? Особенно сейчас, когда рыночная экономика стала нормой.
Итак, повторим пройденное. Собственники несут расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно их доле в праве общей собственности. А еще они несут точно такую же ответственность за состояние общего имущества, как и за состояние принадлежащих им квартир.
Что у нас общее?
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме считаются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Часть. 1 ст. 36 ЖК РФ определяет перечень общего имущества. Прежде всего, это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, межквартирные коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры в доме. К общему имуществу относятся также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме.
Таким образом, многоквартирный дом – комплексный объект, и он состоит из:
а) жилых помещений,
б) нежилых помещений,
в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним.
Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности, а вспомогательное имущество – только в общей долевой.
Единая и, чаще всего, неделимая
Земельный участок, на котором расположен дом, тоже общее имущество – вместе с деревьями, кустами, качелями, стоянками для машин… Его границы и размер определяются в соответствии с требованиями Земельного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Следует, однако, знать, что участок, входящий в состав общего имущества, чаще всего неделим. В общую долевую собственность владельцев квартир он поступает только в том случае, если все без исключения квартиры в доме приватизированы и принадлежат гражданам и (или) юридическим лицам (например, жилищному кооперативу) на правах собственности.
Если дом не кооперативный, организуется товарищество собственников жилья, оно, как собственник здания, автоматически получает право на приватизацию земельного участка и объектов на нем (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ). Порядок формирования земельного участка и его бесплатной передачи в общедолевую собственность описан в законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Как быть, если часть квартир приватизирована, а часть остается в государственной собственности и предоставляется по договорам социального найма? Тогда земельный участок передается в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду множеству лиц на стороне арендатора. Участком сообща пользуются владельцы приватизированных квартир и организации жилищно-коммунального хозяйства, которым государство как собственник передает часть здания на праве хозяйственного владения.
Незнакомец сервитут
Как шутят знающие люди, сервитут – он и в Африке сервитут. А для незнающих сообщаем: сервитут – это установленное в определенном законодательством порядке право ограниченно пользоваться чужим недвижимым имуществом (к примеру, право проезда). Одновременно сервитут является обременением для используемой недвижимости.
Земельный участок, на котором стоит дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Сервитут устанавливается, в частности, для обеспечения прохода через участок или проведения на нем ремонта коммуникаций, дренажных работ и т. п. Такое обременение возможно либо по соглашению с собственником, либо по решению органа государственной власти или местного самоуправления. При этом собственник не имеет права запретить ограниченное пользование участком третьими лицами. Кроме случая, когда сервитут был установлен для проезда или прохода к объектам коммунального хозяйства на земельном участке до введения в действие нового ЖК.
Молекулу жалко…
У каждого собственника есть доля в общем имуществе дома. Некоторые спрашивают: «Чем же реально мы владеем? Покажите этот кусочек чердака, подвала, крыши, стены или назовите, сколько это стоит». Дело в том, что доля в праве – это вещь не вполне осязаемая (она еще называется идеальной долей).
В ст. 37 ЖК сказано, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Нельзя, например, требовать предоставления в пользование не половины межквартирного коридора, прилегающего к двум квартирам, а двух третей, на том основании, что общая площадь одной квартиры в два раза больше общей площади другой квартиры. И, соответственно, доля в общем имуществе больше. Она на самом деле больше, но требовать выделения ее в натуре закон не разрешает.
Капитальная стена в квартире – тоже общее имущество. Каждый атом или молекула в этом доме принадлежит всем. Нельзя выделить – этот кирпичик твой, а этот – мой. Нельзя также продать или подарить соседу часть межквартирного коридора или лестничной площадки. Каждый собственник владеет и пользуется всем этим имуществом, несет равную ответственность и имеет на него равные права.
Совсем простая арифметика
Включим фантазию и попробуем представить, будто каждый собственник отгородил от остальных «свой» участочек лестничной клетки на этаже. Оказывается, размер такой (пусть и фантастической) доли имеет вполне реальное числовое выражение: он пропорционален размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (п. 1 ст. 37 ЖК).
Пример. В доме две квартиры – 40 и 60 квадратных метров общей площади. Доля собственника первой квартиры в общем имуществе – 40%, второй – 60%. На самом деле, неважно, сколько квартир в доме – 20, 50 или 100. Распределение долей аналогично.
На перекрестках судеб
Пункт 2 ст. 37 ЖК гласит, что доля в общей собственности на общее имущество дома собственника жилого помещения следует судьбе права собственности на это помещение. То есть если вы, собственник, продали или подарили квартиру, или она досталась вашим родственникам по наследству, то приобретатель автоматически получает право на ту же долю общего имущества многоквартирного дома, что и предыдущий владелец квартиры. Доля в общем имуществе переходит вместе с самой квартирой к новому собственнику. Более того, если, например, в договоре купли-продажи квартиры указать, что доля общей собственности не переходит к новому владельцу, то такое условие договора ничтожно, то есть недействительно.
Сам себе пограничник
Принципиальное правило записано в п. 3 ст. 36 ЖК. Если изменение границ нежилых помещений влечет за собой уменьшение общего имущества дома, то такое уменьшение возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и только путем его реконструкции.
Когда общее имущество не уменьшается, а изменение границ помещений необходимо одному или нескольким собственникам квартир, вступает в действие правило ст. 40 ЖК. Им предусмотрено, что если собственник приобрел помещение, смежное с тем, которое ему уже принадлежит, он вправе объединить их в одно (порядок такой же, как при перепланировках).
Границы между смежными помещениями могут быть изменены, или помещение может быть разделено, если подобные переделки не изменяют границ не только других жилых и нежилых помещений, но и границ и размеров общего имущества, а также доли в праве общей собственности. Если же реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме, то на это должно быть получено согласие всех собственников.
Эх ты, доля моя, доля чердачная и подвальная…
Зачем она определяется, эта доля, если мы все равно не можем продать (или подарить) часть «своего» подвала, чтобы купить кусочек соседского чердака? А затем, чтобы выяснить, сколько мы должны платить за нее. Ведь в зависимости от размера своей доли в общем имуществе собственник несет и долю расходов на его содержание (ст. 39 ЖК).
Кроме того, количество голосов, которым обладает собственник при голосовании на общем собрании в многоквартирном доме, пропорционально его доле в общем имуществе (ст. 48 ЖК). Больше доля – больше голосов при принятии стратегически важных решений. Так что собственники помещений в многоквартирном доме должны договориться, как пользоваться общим хозяйством и как его оплачивать. Причем, договориться сами – государство не вправе вмешиваться в эти вопросы. Закон гласит: если собственники не договорились, следующий этап – только суд.
Раздача слонов в коммуналке
Правила, касающиеся общего имущества собственников отдельных квартир, во многом распространяются и на собственников коммуналок. Правда, у них получается два уровня общего имущества: общедомовое и коммунальное.
К общему имуществу коммунальной квартиры относятся только нежилые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (кухни, ванные, гардеробные, туалеты, чуланы, кладовки, антресоли и т. п.). Инженерное оборудование коммунальной квартиры и объекты недвижимости на придомовом земельном участке относятся к общему имуществу всего дома, а не коммунальных квартир, даже если все квартиры в доме коммунальные.
Изменение размера общего имущества при перепланировке в коммуналке возможно только с согласия всех собственников.
Принцип определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире все тот же: доля пропорциональна размеру общей площади комнаты. А доля в общей собственности во всем многоквартирном доме пропорциональна сумме, состоящей из квадратных метров комнаты плюс части площади помещений общего пользования коммунальной квартиры.
Ищите деньги в подвале
Общее имущество многоквартирного дома – это не только бремя его содержания, но также определенная польза или доходы. Например, в столице есть многоквартирные дома, где жильцы в подвалах хранят картошку, садовый и спортивный инвентарь, всевозможный домашний скарб. У каждого в подвале есть свой чуланчик и ключ от него.
При известных талантах из общего имущества можно извлекать еще и деньги. Закон это позволяет. Для того чтобы использовать общее имущество в коммерческих целях, уже не нужно создавать малое предприятие, как было 10 – 15 лет назад. Жилищный кодекс дает право собственникам жилья использовать эти помещения, чердаки, технические подвалы (в кодексе записано, что они являются общим имуществом в случае, если в них расположены коммуникации, инженерное и техническое оборудование) и стены дома в коммерческих целях. Нежилые помещения могут быть переданы иным лицам, например, в аренду. Но в законе есть оговорка: если это не нарушает прав и законных интересов жильцов.
Допустим, холодильное оборудование расположенного на первом этаже магазинчика не должно тарахтеть, нарушая тем самым покой живущих по соседству граждан.
Любое решение, связанное с использованием общего имущества, принимается общим собранием, если за него проголосовали собственники, обладающие не менее чем двумя третями голосов. Воздержавшиеся или проголосовавшие «против» должны подчиниться решению общего собрания.
Взявшись за гуж, понял, что не дюж
Если бремя оказалось не по силам, выход может быть самый простой – расприватизация и последующая передача жилья в собственность городу. Квартиру можно «вернуть» и перейти к договору социального найма. Тогда за спиной у вас будет государство, и платить придется только за найм жилплощади.


ВОПРОС ОТВЕТ

…И будет вам палитра
«В нашем доме на первом этаже есть довольно большое нежилое помещение. Раньше там хранились детские коляски и санки жильцов (помещение так и называлось: «колясочная»). Потом его занимала какая-то жилищная организация, теперь оно пустует. Все квартиры у нас приватизированы, но товарищество собственников пока не создано. Один из жильцов, художник, преподаватель художественного училища, предлагает использовать это помещение для занятий с детьми рисованием. Как правильно это оформить?
Семья Трубниковых».

– Согласно п. 4 ст. 36 ЖК, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты домового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Так что, пока не создано ТСЖ, решение о «колясочной» принимается органом управления многоквартирным домом. Таким органом является общее собрание жильцов – собственников помещений.
Кому убирать туалет?
«В нашей трехкомнатной коммунальной квартире все комнаты приватизированы. Между жильцами то и дело возникают разногласия по поводу содержания, уборки и текущего ремонта мест общего пользования. А что на сей счет говорит закон?
Колпаковы».

– Он говорит, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов по содержанию общего имущества, к которому относятся и места общего пользования (ст. 43 ЖК). У каждого собственника своя доля, пропорциональная размеру общей площади его комнаты. Если собственников комнаты несколько, для расходов каждого из них по содержанию общего имущества квартиры делится по соглашению между ними. Если соглашение не достигнуто, расходы делятся в равных долях.
Что касается уборки мест общего пользования, то и здесь доля участия каждого собственника пропорциональна его доле в общем имуществе, а значит, пропорциональна площади комнаты. Жильцы могут договориться между собой и заключить соглашение, определив дни уборки, либо возложив ее на кого-нибудь одного за определенную плату, опять же пропорционально их долям в общей собственности. На практике, к примеру, уборка мест общего пользования в квартире устанавливается по соглашению не только собственников комнат, но и всех проживающих в данной квартире. Если не удается преодолеть разногласия, то их разрешает суд.
Первый этаж равняется на последний
«Скажите, обязаны ли жильцы первого этажа вносить плату за пользование и ремонт лифта?
П. Голубкина».

– Да, согласно новому жилищному законодательству, обязаны.
Не стройте персональный «тамбур»
«Наши предприимчивые соседи по лестничной площадке выделили себе дополнительный «тамбур», установив там железную дверь. А также устроили деревянные лари для хранения домашнего скарба и хозяйственного инвентаря. Допустима ли такая самодеятельность?
Т. Смолякова».

– Нет, не допустима. Заняв часть площади межквартирного коридора, ваши соседи нарушили п. 4 ст. 37 ЖК. Даже если все соседи по лестничной площадке согласны на такую «перепланировку», этого недостаточно. Нужно согласие всех собственников дома, потому что площадь коридора – общее имущество, принадлежащее всем жильцам дома.

На вопросы читателей отвечал кандидат юридических наук Юрий Жуков

Подготовила Галина Писарчик

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация