Дмитрий Гордеев: «Льдом монополизма скована система ЖКХ Москвы»
Продолжаем обсуждать проект постановления правительства Москвы «Об упорядочении организации управления многоквартирными домами в городе Москве», подготовленный Департаментом жилищной политики. На этот раз слово Дмитрию Гордееву, старшему юрисконсульту Фонда «Институт экономики города», одному из участников группы по разработке ЖК РФ, именно тех его разделов, где говорится о выборе управляющих компаний.– Приближается 1 марта 2006 года – конечный срок, к которому жильцы должны выбрать управляющую компанию.
– Разрешите сразу уточнить. Собственники могут выбрать способ управления многоквартирным домом в любое удобное для них время – в том числе и за пределами этого сакрального 1 марта 2006 года.
– Ну, как же – в ЖК говорится, что на это дается год со дня принятия самого кодекса.
– В ч. 4 ст. 161 кодекса и в ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» есть положение, что если спустя год – а это, согласен, 1 марта 2006 года – граждане не выбрали способ управления, органы местного самоуправления должны провести открытые конкурсы. На них и будет выбрана управляющая организация. Но из этого не следует, что после этого собственники не смогут пригласить любую другую. В ч. 3 ст. 161 ЖК сказано, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения». Вот на что бы надо обратить внимание.
– Все же вернемся к необходимости выбора. Сейчас одинаково плохо обслуживаются все дома. Впервые люди смогут пригласить более эффективную управляющую компанию. Вы бы не смогли коротко обрисовать существующий стандарт? Чтобы понять, от чего хотим уйти.
– Почему все – «одинаково плохо»? «Средние» дома существуют только на бумаге. У каждого своя конструкция, износ и т. д. «Хорошо», «плохо» – таких однозначных категорий нет. Обслуживают ровно на ту сумму, которую платят люди. Нынешний уровень обслуживания не соответствует тем деньгам, которые люди платят. Люди получают примерно половину необходимых услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту домов.
– Как же найти хорошего управляющего?
– На этот счет иллюзий немного: над Москвой, образно говоря, навис многокилометровый лед жилищно-коммунальных монополий. Не только муниципальные ДЕЗы, но и частные компании. Доступ на рынок ЖКХ реально имеют те, кто вошел в контакт с местной администрацией. Пробиться через этот лед не так-то просто.
В Москве больше сотни районов, на каждый – всего одна дирекция. А почему не пять? Одним начальником руководить легче, чем тремя – четырьмя. Из-за этого альтернативные управляющие организации в районы и не пускают. Сейчас кодекс дал возможность выбора. Но из кого? Частные компании не рвутся. Если придет конкурент, местные власти сделают все, чтобы победила «нужная» организация.
– Зачем тогда вообще положение о праве собственников решать, кому доверять управление недвижимостью? Жилищный кодекс как раз и вводит конкуренцию.
– Глубокое заблуждение. ЖК не вводит ничего принципиально нового. С июня 1996 года действует закон «О ТСЖ». В нем те же самые три способа управления, которые прописаны в новом кодексе: непосредственное управление собственниками, ТСЖ и управляющая организация. Ее еще называют «Служба заказчика». Никто не мешал ввести такое управление раньше. На деле же собрания собственников, которые должны были выбирать способ управления многоквартирным домом, практически не проводились, но «служба заказчика» все же назначалась. Как правило, это были те же бессмертные ДЕЗы. Делали это префектуры. Вот и вся конкуренция. Пример с ТСЖ я привел потому, что там явно видно: 100 проц. собственников.
– А в других не видно?
– К сожалению, нет. Обычно говорят: в Москве 60 – 70 проц. собственников. Но это не так! В каждом доме – 100 проц. собственников, при этом одна часть собственников – это жильцы, а другая – город. Когда представители города участвовали в каких-либо собраниях, предъявляли претензии обслуживающим организациям? Не было такого.
– Недавно в Департаменте жилищной политики появились «Методические рекомендации по проведению общих собраний».
– На это понадобилось шесть месяцев… И все же утверждаю: сегодня город не готов допустить конкуренцию в сферу ЖКХ. И ДЕЗ – мощная монопольная структура, где вращаются немалые деньги – так просто не отступит. Потому и переложили ответственность на людей: собирайтесь, мол, выбирайте… Знают, что это слабая сила.
Районные управы вряд ли помогут им найти помещение для собрания, подготовить бланки, проекты решений. Да и соберутся ли? У каждого своя работа, все заняты, возвращаются поздно вечером. Конечно, необходимо инициировать людей. Но никто этим, по сути, не занимается. Все делается для того, чтобы оставить у власти те же ДЕЗы.
Да и рекомендации, о которых вы сказали, содержат некоторые сомнительные предложения. Например, в них допускается смешанный «очно-заочный» способ проведения собраний. Но статьи 45, 47 и 48 кодекса допускают проведение собрания либо в форме совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений, либо путем проведения заочного голосования, т. е. без очного обсуждения и принятия решений.
На первом этапе, по-моему, надо сделать другой шаг: дать возможность жильцам командовать той организацией, которая в настоящее время «у руля», заказывать то, что необходимо дому.
– Пример?
– Пожалуйста. Наниматели не могут позволить себе высокий уровень сервиса. Их устраивает тот минимум, который они получали и готовы получать в будущем. И даже меньше. Но и платить хотят меньше. Необходимо дифференцировать заказ. Но и в этом случае им надо дать право спросить с исполнителя, все ли услуги они получили за свои деньги. И если убедятся, что не все, – пусть еще больше снизят плату. Интересы же их защитит город. Ведь он же обязан содержать свое имущество. И потому именно он должен вести все переговоры с управляющей компанией. Наниматели – только его помощники.
– Собственников в домах становится все больше. Они обладают и большей площадью. И решают все – цены на услуги, их набор. Как быть нанимателям, если они с этим не согласны? В одном из своих выступлений вы предложили выход: пусть город подыскивает им дом, где обслуживание дешевле, и туда их переселяет.
– Не отказываюсь от своей идеи. Город должен нести ответственность за своих нанимателей. Он обязан обеспечить для них приемлемые условия проживания. Способы могут быть разные. Я назвал только один из них.
– Есть и другие?
– Жилье бывает, как известно, коммерческое и социальное. У города могут быть разные приоритеты: либо обеспечить возможность доступного проживания для малоимущих, либо получить большую прибыль от использования жилья по договорам коммерческого найма, которую направить на поддержку тех же социально незащищенных людей. Однако прямой связи между платежами собственников и нанимателей одного дома может и не быть. Предположим, первые приняли решение платить за обслуживание одного кв. метра 30 руб.
– А наниматели – с учетом дотаций – сейчас платят 3 руб. 70 коп.
– Да. Но решение, принятое на общем собрании, должны выполнять все собственники. Наниматели могут по решению наймодателя вносить управляющему плату меньшего размера. Оставшуюся сумму (разницу между платой, установленной в договоре, и платой нанимателей городских квартир) пусть возместит город.
– Разбежался…
– Но таково требование Жилищного кодекса. Я понимаю: выполнение законов не самая сильная наша черта. Граждане в этом смысле более обязательны: в целом по России неплательщиков всего 15 проц. Кто за них вносит деньги? Их соседи. Думаю, что в случае с нанимателями возникнет сходная ситуация: собственники будут платить и за них. В нашем случае, скажем, не 30 руб., а 33 руб. На 10 проц. больше.
– Чудно. А не захотят собственники вносить деньги «за того парня»?
– Тогда будут получать обслуживание в том объеме, который фактически ими оплачен. В любом случае в договоре с компанией должен быть предусмотрен пункт, учитывающий ситуацию, когда та получит не 100 проц. предусмотренных платежей, а меньше. А жильцы должны знать, что ждет их в случае недоплаты, какие услуги останутся, какие нет. И добиться того, чтобы качество обслуживания не сказалось на функционировании жизнеобеспечивающих систем дома.
– Ваше отношение к проекту, подготовленному Департаментом жилищной политики?
– В нем очень много спорных пунктов. Это относится к компетенции города регулировать гражданские договорные правоотношения, к процедуре «передачи» товариществу многоквартирного дома для управления (хотя этот дом уже много лет не «муниципальный», а общее имущество в этом доме принадлежит всем собственникам, а не префектуре). Город не вправе требовать предоставления ТСЖ каких-либо документов (устава, свидетельства о регистрации, протокола собрания, реестра членов, схемы распределения долей и др.). Это незаконно. Кодекс прямо говорит, что условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников.
Я полагаю, что нельзя поручать управление строящимся многоквартирным домом «временной» управляющей организации. Лучше – в соответствии с ЖК – содействовать созданию ТСЖ, как это говорится в статье 139 кодекса. Жилищный кодекс предусматривает, что управляющие организации выбираются на общих собраниях или определяются по результатам открытого конкурса. Но в проекте, о котором я сейчас говорю, управляющий назначается префектурой… Очень сомнительным выглядит пассаж о «передаче прав по выбору управляющей организации городу». По сути, это добровольно-принудительные «договоры о взаимодействии», заключаемые префектурой или управой… Все это явно диссонирует
с законодательством Российской Федерации: решать вопросы, касающиеся каждого отдельного дома, необходимо самим собственникам. Слишком много времени граждан отваживали от управления тем, что является их правом. Хочется думать, что этому придет конец.
Дмитрий Павлович Гордеев окончил Московскую государственную юридическую академию. Работал в Институте экономики жилищно-коммунального хозяйства. Эксперт по юридическим вопросам в области социальных проблем в жилищной сфере, регулирования договорных отношений в ЖКХ, управления жилищным фондом. В Фонде «Институт экономики города» занимается вопросами правового обеспечения реформирования ЖКХ.