«Помидорная» революция на Ленинградском проспекте
В этом году в Северном округе в конкурсе «Улучшаем свое жилище» первое место заняло товарищество собственников жилья «Ленинградский проспект, 52» – за лучший проект ТСЖ по эффективному управлению и содержанию жилищного фонда. Находятся победители в районе Аэропорт, куда и отправились наши корреспонденты.За красной оградой
Кроме почтового адреса – Ленинградский проспект, 52, есть у этого дома еще имя. Знакомьтесь, шестилетнего красавца зовут «Помидор». Так назвал 15-этажный монолит его застройщик – ООО «Гранд 52». Оказывается, раньше на этом месте был ресторан «Помидор». Но об этом мы не знали, поэтому очень удивились, увидев ярко красную металлическую ограду, которая установлена между арками и вокруг дворовой территории. Подступиться к высотке – задачка не из простых, поскольку никаких калиток или видимых замков на ограде нет. Поэтому для непосвященных происходит чудо, когда ворота-невидимки неожиданно распахиваются. На самом деле это означает, что мы прошли фэйс-контроль у доблестной охраны. Но и этого мало, положительный имидж придется подтвердить еще и документально. Такие меры безопасности объясняются просто: строение находится на одном из самых оживленных проспектов столицы, а два первых этажа дома заняты магазинами.
Построена многоэтажка в стиле хай-тек, ее аксессуары сделаны из стекла и металла. К примеру, перила на лестнице – нержавеющая сталь, входные двери подъездов – стеклянные. Ко всему прочему, фасад дома облицован специальной плиткой, которая делает его вентилируемым. Для удобства жильцов устроен двухэтажный подземный гараж, вмещающий 64 автомобиля. А во дворе разбиты газоны, также огражденные модными штучками, есть детская площадка, клумбы и фонтан. Короче, жители въехали в замечательную, вернее, почти замечательную новостройку.
Зияющие дыры
– Перечень недоделок, с которыми сдали дом в эксплуатацию, состоял из 90(!) пунктов, – рассказывает председатель ТСЖ Татьяна Грекова. – Самая крупная недоработка строителей – это зияющие дыры в стенах третьего этажа вместо установленной в них системы виброзащиты. Под домом проходит метро, поэтому без такого устройства здесь не обойтись. Но застройщик, видимо, решил на нем сэкономить, в отличие от собственников квартир, которые с этим не согласны. В результате сейчас по этому поводу идет судебное разбирательство: все-таки 9,5 млн. рублей, столько стоит виброзащита, сумма немалая. Хотя с остальным, менее дорогостоящим оборудованием жители разобрались самостоятельно. Установили систему дымоудаления и противопожарную автоматику, заменили лифты, так как прежние были в плохом состоянии и часто ломались. Кроме того, пришлось купить специальную машину для чистки канализации.
Но это далеко не все обиды на застройщика. Ему принадлежит воплощенная идея о продаже третьего этажа, который является техническим. А в придачу и теплоцентра – отдельно стоящего двухэтажного здания, которое по проекту относилось к жилому комплексу и предназначалось для обслуживания многоквартирного дома. Все тот же «Гранд 52» в 2001 году создал ТСЖ во главе со своим председателем и заключил договор на обслуживание с ООО «Тепло-центр». С этого момента интересы двух обществ и жителей разошлись.
Совсем другой расклад
Чашу терпения жильцов переполнило сообщение о повышение платы за техническое обслуживание дома – до 48 рублей за квадратный метр. Тогда, в 2002-м, и появилась инициативная группа товарищества, которая объединила все 112 квартир. Провели собрание, избрали нового председателя ТСЖ, теперь уже из числа собственников жилья, а инициативная группа отныне стала называться правлением. Кстати, все последующие заслуги, начиная от устранения недоделок в доме, принадлежат этим энтузиастам.
Для начала ТСЖ заключило договоры с подрядными организациями на обслуживание лифтов, противопожарных систем и т. д. А также сформировало штат сотрудников из 19 человек, в который вошли бухгалтер, электрик, уборщицы, дворники и другие специалисты, обслуживающие многоквартирный дом. Сейчас ежемесячные затраты жителей на эксплуатацию высотки составляют 32 руб. 20 коп. за один квадратный метр. Причем, этот тариф остается неизменным вот уже более полутора лет. Часть средств – 11 руб. 94 коп. – поступает в фонд оплаты труда персонала ТСЖ, расходуется на повышение квалификации тех же электриков и сантехников, которые ежегодно направляются на специальные курсы. Самые высокооплачиваемые услуги – охраны, на которую в месяц уходит 9 руб. 48 коп. с «квадрата», на обслуживание лифтов тратится 1 руб. 27 коп., на вывоз мусора – 92 коп.
Как сэкономить?
За все эти годы на Ленинградском проспекте, 52 научились многому. Даже экономить.
– Практически все сотрудники, обслуживающие многоэтажку, – поясняет управляющий ТСЖ Николай Максимов, – живут в соседних домах, поэтому при аварийных ситуациях они всегда рядом, что исключает затраты на вызов разных служб со стороны.
В доме стоят счетчики на холодную, горячую воду и отопление. Для товарищества это очень выгодно. К примеру, за отопление здесь платят на полтора рубля меньше общегородской ставки. Поэтому для пущей экономии в следующем году установят приборы учета в каждую квартиру. А счетчики, скажем, на электричество будут еще и двухтарифные.
В прошлом году бережливые хозяева приобрели для каждого этажа дома, а также подземного паркинга энергосберегающие выключатели, при которых включенный свет спустя пять минут гаснет автоматически. И еще. Представим такую ситуацию: один из стояков в подъезде неожиданно прорвало, в результате чего пострадала нижняя квартира. Кто в таком случае должен возместить ущерб ее хозяину? Очевидно, ТСЖ, поскольку стояк является общедомовой собственностью. Так вот, товарищество предусмотрело и это, застраховав свою ответственность перед третьими лицами в случае возникновения экстренных ситуаций.
Миллион на счету
Дому-«Помидору» повезло, поскольку здание расположено на одной из самых престижных трасс Москвы. Это преимущество владельцы собственности решили использовать. Год назад с компанией, имеющей сеть магазинов по всему городу, заключили договор о том, чтобы на крыше установить ее фирменный знак. Реклама стала приносить ТСЖ ежемесячную прибыль в размере 49 тыс. рублей. А еще раньше в холлах первых этажей повесили рекламные световые табло, за что стабильно получают каждый месяц 3 тыс. 600 руб. Так что сегодня хозяева могут похвастаться заработанным миллионом рублей, который положили на депозит для будущего капитального ремонта.
В этом году председателем ТСЖ стала Татьяна Грекова, которая продолжила полезные традиции коллег. После обращения в комитет по рекламе выяснилось, что некоторые фирмы прославляют себя на фасаде здания незаконно. Но прежде, чем демонтировать вывески, собственники предложили предпринимателям пойти на мировую и узаконить их рекламу, заключив договор. Оформляют документы и на несколько пустующих кладовых в доме, после чего их арендуют Интернет-компании. Теперь и магазинам, установившим ранее на крыше вентиляционное и охладительное оборудование, придется платить за аренду общедолевой собственности жильцов.
На что потратить
Заработанные деньги собственники потратят на оплату юридических услуг. Ведь остается много сложных вопросов, допустим, как правильно составить договор или смету. Поэтому в штат, наверняка, возьмут юриста. А поскольку идет судебное разбирательство, то ТСЖ требуется и адвокат. В следующем году отремонтируют подъезды, сейчас из 20 фирм выбирают лучшую. Думают обновить двор, так как за два года в доме родилось 24 малыша, а для подростков нужна спортивная площадка.
Вообще-то, к такому решению пришли не сразу. Дело в том, что в здании четыре нежилых помещения, занятых магазинами, что составляет 18 процентов общедолевой собственности. Поэтому их представители обязательно должны присутствовать на собраниях и наравне с другими собственниками участвовать в голосовании по разным вопросам. Но непросто переубедить коммерсантов, считающих, что до ремонта подъезда или двора им дела нет. Видимо, и на этот раз ТСЖ помог его дружелюбный девиз: «Всегда открытое к общению, всегда готовое к сотрудничеству».