Мы помогаем найти свою схему
– Максим Борисович, ваша организация первоначально была создана для оказания риэлторских услуг?
– Да, наша компания создана в ноябре 1999 года. Сначала занимались риэлторской деятельностью, затем начали вкладывать деньги в строительство жилья.
Разумеется, мы были заинтересованы в том, чтобы побыстрее продать готовые квартиры, а денег у наших клиентов не всегда хватало на покупку. Надо было им помочь найти средства, то есть взять ипотечный кредит.
Мы осуществляем помощь нашим клиентам в получении ипотечного кредита, рассказываем о разных ипотечных продуктах. Исходя из нашего опыта, из возможностей клиента рекомендуем, где выгоднее взять кредит. В Москве более 100 банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Есть банки, которые декларируют кредитные программы, но они не работают. Клиенту сложно разобраться в этом море информации.
Сегодня человек, который обращается к нам, получает весь набор услуг: от оформления ипотечного кредита до ключей от квартиры, таунхауса, коттеджа. Активно инвестируем гаражное строительство. Нашими партнерами являются крупнейшие российские банки – Сбербанк РФ, Дельта Кредит, Банк Москвы, Внешторгбанк и другие, а также крупные зарубежные банки.
– Кто ваши клиенты?
– Те, кто хочет купить квартиру. Люди разного возраста, хотя в последнее время чаще всего обращаются те, кому от 25 до 40 лет. Люди самых разных профессий – врачи, парикмахеры, чиновники, коммерсанты. Естественно, и материальное положение у них разное. Мы помогаем всем. Главное, чтобы у человека было желание купить квартиру или загородную недвижимость, какие-то средства для первоначального взноса и стабильный доход, то есть работа.
Первичные консультации у нас бесплатные, так что каждый может обратиться со своей проблемой. Лучше приходить к нам сразу с документами. Нужны: ксерокопия паспорта, пенсионное свидетельство, трудовая книжка или трудовой контракт, водительское удостоверение, справка о доходах, свидетельство о браке; необходимо сообщить, есть ли дети, иждивенцы.
У нас высококвалифицированные сотрудники. Они обязательно внимательно выслушают и посоветуют, как выйти из сложной ситуации. Важно помнить, что безвыходных ситуаций не бывает. Из любого самого трудного положения можно найти выход.
– Какие средства для первого взноса за квартиру должен иметь человек?
– Это определяет сам банк, который выдает кредит. Обычно это 20 – 30% от стоимости будущей квартиры. Некоторые банки выдают ипотечный кредит, даже если у клиента есть только 15% от требуемой суммы. Важно иметь ежемесячный стабильный доход.
– О каком доходе идет речь?
– Желательно, чтобы он был официально подтвержденный, тот, с которого человек платит налог. Но некоторые банки учитывают и неофициальный доход, если это можно подтвердить. Банки распоряжаются средствами своих акционеров, вкладчиков, они не могут необдуманно рисковать, поэтому нужно подтверждение. Представитель банка может приехать в вашу организацию, убедиться, что она существует, ведет тот бизнес, о котором сказал заемщик. Например, Сбербанк рассматривает только официальные доходы. Теоретически можно взять кредит, даже если ваш доход всего 50 долларов. На 15 лет при таком доходе вам дадут 2 600 долларов. Если доход 500 долларов, то Сбербанк даст кредит 26 тыс. долларов на 15 лет. Остальные банки рассматривают доходы от 500 долларов. Для сравнения: коммерческий банк, скажем, Национальная ипотечная компания (НИКОМ) начинает кредитовать, если зарплата 600 долларов.
Можно суммировать зарплаты супругов, если брак зарегистрирован, и получить кредит на совместный доход. Супруг всегда становится созаемщиком. При суммированном доходе супругов от 700 долларов кредит будет 20 – 25 тысяч долларов. Причем, ежемесячный платеж должен быть не более 40% от совокупного дохода семьи.
Заемщик должен помнить, что размер кредита зависит не только от дохода, но и от срока кредитования. Больше срок кредитования – больше сумма кредита. Выгоднее брать кредит на максимальный срок – от 10 до 20 лет. Если потом появятся деньги, можно досрочно погасить кредит без штрафных санкций. Сбербанк и большинство коммерческих банков, к примеру, Райффайзенбанк, идут на это. Правда, существует мораторий от 3 до 9 месяцев, когда банки не дают погашать кредиты. Но каждый год появляются новые, более гибкие схемы кредитования. Банки идут навстречу заемщикам.
– Есть ли для заемщика ограничения по возрасту?
– Вернуть кредит необходимо до наступления пенсионного возраста, это общее правило. Если человек предпенсионного возраста, банки могут предложить ему пройти медицинскую комиссию, чтобы выяснить, нет ли серьезных хронических заболеваний. Если есть заболевания, то страховые выплаты могут быть выше.
Мы имеем большой практический опыт работы с 13 банками. Окончательное слово всегда за кредитным комитетом банка, но, как правило, наши клиенты получают кредиты. Банки предпочитают кредитовать тех, чья сделка подготовлена риэлторской компанией – партнером банка.
Если кредитный комитет банка принял принципиальное решение выдать деньги, начинаем искать квартиру.
– Покупку каких квартир – на вторичном рынке или на рынке новостроек – охотнее кредитуют банки, и под какие проценты?
– Выдача денег – это риск, а выдача денег под непостроенный объект – еще больший риск. Сбербанк кредитует и новостройки, и вторичное жилье под 11%, но требует, чтобы заемщик имел двух поручителей. Коммерческие банки не требуют поручительства, но иногда кредитуют вторичное жилье под более низкий процент, чем новостройки. Проценты – от 10,5% до 16%. Не кредитуются дома аварийные и те, что идут под снос.
Подбирая квартиру, мы тщательно проверяем ее юридическую чистоту. Изучаем всю «биографию», кто, когда и на каком основании туда «прописался», почему «выписался». Самое главное: были ли ущемлены чьи-либо права (например, детей) во время приватизации и сделок с недвижимостью. Страховая компания, с которой работает банк, проверяет юридическую чистоту жилья вместе с нами.
Независимые оценщики определяют рыночную стоимость жилья, потому что квартира будет в залоге у банка до погашения долга. В случае, если заемщик не сможет выплатить кредит, банк будет вынужден реализовать залог (квартиру заемщика). Поэтому некоторые банки не слишком охотно дают деньги на покупку жилья в старых домах, с большим процентом износа, т. к. может быть увеличен процент страхового взноса (в среднем это 1,5% от размера кредита).
Когда речь идет о новостройке, важна репутация застройщика. Банки знают, кто есть кто на рынке новостроек. Есть фирмы, у которых высокая надежность, высокий рейтинг, им доверяют. Учитывается и степень готовности объекта. Это относится ко всему зданию, а не конкретно к квартире, которую вы хотите приобрести. Одни банки выдают деньги, когда дом готов на 70%, а другие, если построены хотя бы два – три этажа.
Кстати, мы сейчас продаем квартиры, строительство которых сами и инвестировали. В Москве строятся дома на Ломоносовском проспекте, улицах Кржижановского, Удальцова, Шумкина, М. Черкизовской, Чертановской, в Южном Тушине, Зюзине. Большой выбор квартир и в Подмосковье. Идет строительство панельных и монолитно-кирпичных домов в Красногорске, Балашихе, Подольске, Домодедове, Долгопрудном, городах Юбилейном, Щербинке, а также в Люберецком, Щелковском, Одинцовском районах. В фирмах, которые являются застройщиками по данным объектам, мы уверены. Хочу добавить, что при продаже квартир, которые проинвестировал «Московский ипотечный центр – МИЦ», мы не берем деньги за свои услуги.
– Какие случаи признаются страховыми?
– Страхуется сама квартира, жизнь и здоровье заемщика, риск потери права собственности (юридическая чистота сделки). Если кто-то будет оспаривать сделку, это страховой случай. Если дом частично или полностью разрушен, это тоже может стать страховым случаем. Если заемщик получил инвалидность (потерял трудоспособность), квартира остается его собственностью, а страховая компания погашает долг. Если человек, не дай Бог, умер, страховая компания выплачивает кредит, а семья остается жить в этой квартире.
– Предусмотрены ли льготы при покупке квартиры в кредит?
– Покупатель квартиры экономит на налогах. Все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в сумме 1 млн. рублей освобождаются от налога на доходы физических лиц.