Михаил Москвин-Тарханов: «Нам сейчас надо думать, что внукам оставить»
Почти 60% жилых зданий в Москве требуют капремонта. По новому ЖК собственники помещений на общем собрании должны сами решить, когда и как проводить ремонт. Но мало принять решение, как практически приступить к такому нелегкому делу? Этот вопрос мы задали депутату столичной городской Думы, сопредседателю комиссии Гордумы и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Михаилу Москвину-Тарханову.– Департамент жилищной политики выпустил распоряжение, что жильцы домов, где необходимо провести капремонт, могут сами, как и записано в кодексе, собраться и принять решение о надстройке собственного дома легко возводимыми конструкциями. Надстроить мансарды, пентхаусы, а все средства, полученные от продажи помещений, направить на ремонт дома.
Как это может выглядеть на практике? Если большинство собственников (не менее двух третей голосов) проголосовали за реконструкцию, то решение считается принятым. И тут у них возникают огромные проблемы. Может быть несколько вариантов. Один из жителей – состоятельный человек, все берет на себя. Такая ситуация редкость. Другой вариант: жители формируют ТСЖ. Нанимают управляющую компанию и поручают ей найти фирму, которая бы все сделала. Эта ситуация рискованная. Может случиться, что все средства уплывут, а жители останутся ни с чем. Лучше всего, если будет принято специальное постановление или закон города Москвы, по которому жители должны направить свое ходатайство правительству города. Город за минимальные отчисления или бесплатно берет на себя организацию всего процесса: находит инвестора, заключает договор, контролирует, принимает работу. В Центральном округе уже создан ГУП «Центр поддержки объединений жителей», куда они могут обращаться с такого рода вопросами.
– Какие дома можно надстраивать?
– Дома стиля «модерн» обычно нельзя надстраивать. Как правило, это памятники архитектуры, их облик важен для городской среды. Здания более раннего периода тоже нельзя трогать, потому что это исказит облик старой Москвы. Бывают, разумеется, исключения, но тогда требуется заключение специальных комиссий. Здания дореволюционной постройки можно перестраивать весьма ограниченно.
Много надстраивали зданий в 20– 30-е годы прошлого века. В то время существовал городской трест «Моснадстрой». Если пройтись по Большой Дмитровке, можно увидеть огромное количество домов с двумя карнизами. Присмотритесь, 2–3 этажа почти везде надстроены. И на многих улицах в центре огромное количество зданий, надстроенных не очень хорошо сделанными конструкциями. Надстраивать их во второй раз невозможно.
Дальше начинается период сталинского строительства. Здесь появляются огромные многоквартирные дома. И вот это главный объект надстройки.
– Почему?
– Они выполнены с гигантским запасом прочности. Поэтому надстройка сталинского дома, я считаю, это лучший выход для города, для таких магистралей как Ленинский проспект, проспект Мира. Мансарда не испортит внешний вид. И ничего практически не добавит к тяжести дома– всего несколько процентов. Но это позволит сделать нормальную крышу, отделать подъезды, заменить лифты и коммуникации. При необходимости придется закачать жидкое стекло, забить сваи в оседающий фундамент. Ремонт дорогой, возможно, потребуется привлечение и денег из городского бюджета.
Думаю, собственники, которые живут в этих домах, должны ухватиться за такую возможность. Их дом – на века, дом поколений, если за ним ухаживать. В противном случае дом может подвергнуться таким деформациям, что придется отселять жителей.
Можно надстраивать и девятиэтажки, и пятиэтажки несносимых серий. В Управлении экспериментальной застройки микрорайонов есть проекты, как модернизировать эти дома. Мой совет жителям: не надо медлить с капремонтом и реконструкцией. Сегодня в Москве есть закон о городских гарантиях при отселении. Семьи отселяют из ветхого дома, они получают новые квартиры в своем районе, правда, кроме жителей Центрального округа и Зеленограда, которые, тем не менее, должны получить квартиру в пределах своего административного округа. Не стоит забывать, что эти гарантии действуют в переходный период. Совершенно очевидно, что в развитом капиталистическом обществе будущего, через 10–15 лет, их не будет.
– А как этот вопрос решается в западных странах?
– Очень жестко. Там приходит инспектор и говорит: ваш дом в таком состоянии, что не может использоваться как жилой. Денег нет, где хотите, там и добывайте. Ремонт домов всюду лежит на собственнике. Например, в США дом простоял полсотни лет, и его сносят. Считают, что ремонтировать дорого, лучше новый построить, причем, модернизированный. Все старое они не любят. Немцы этим сильно заразились.
Нам надо сейчас думать, что внукам своим оставить. Дом в Москве – большая ценность. К сожалению, люди живут сегодняшним днем, надеются на «авось».
– Перейти к самоуправлению домами даже психологически не просто…
– Этому есть объяснение. Дореволюционное самоуправление было в Гражданскую войну уничтожено, коренного населения столицы осталось мало. На протяжении 20 – 30-х годов и 60 лет после войны каждый год по 100 тысяч человек приезжали в столицу в основном из малых городов и деревень. Да и в самом городе в советское время все было бюрократизировано, общественная активность была сведена к минимуму. Поэтому масштабного городского самоуправленческого сознания и нет. У большинства сегодняшних москвичей другая ментальность. Они не могут участвовать в самоуправлении даже на уровне района, потому что просто не умеют, не знают, что и как делать. Когда люди займутся реконструкцией домов, возьмут в управление целый квартал, тогда серьезно можно будет говорить о самоуправлении в районе. Сейчас же всем занимается орган государственного управления – управа района.
– Москва, как известно, город дорогой. И цены на квартиры будут расти и дальше. Значит, покупать жилье будут приезжие, у которых есть средства?
– Цены будут расти, потому что земельных участков в городе больше не становится, а спрос на жилье все увеличивается. Но это не значит, что москвичи не смогут приобретать квартиры. Нужна разумная демографическая политика.
Для того чтобы построить дом, требуется примерно столько же средств вложить в инфраструктуру. За нее платит город. Цена самого строительства 1 кв. метра с разными издержками в хорошем новом доме ориентировочно 700 долларов. Еще 500 городу надо получить, чтобы вложить в инфраструктуру. Получается цена метра – 1 200 долларов. Если появляется на рынке инвестор жилья, ему нужна прибыль – плюс 25–30% годовых, а то и больше. Поэтому цена жилья поднимается до 1 800–2 200 долларов за «квадрат».
Можно предложить такую схему приобретения жилья для москвичей. Минимальная цена метра – 700 долларов. По этой цене семья москвичей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, может купить квартиру. Рассуждаем так: перед очередником город в долгу, поэтому за инфраструктуру денег с него не берет. По ипотечной программе рассрочку, к примеру, дают на 10 лет, кредит в валюте процентов 7–8. Это вполне реально. В качестве первого взноса семья вносит безвозмездную жилищную субсидию, которая полагается очередникам. Это социальная ипотека. Но нужны и другие схемы.
Например, такая. Человек давно, более 10 лет, живет в городе, постоянно платит налоги. Он имеет право, заплатив полную стоимость, купить квартиру по цене 1 200 долларов за метр. Можно получить те же рассрочки по платежам.
Третья схема. Приезжает в Москву иногородний. Почему инвесторы, в том числе и городские, должны отказываться от прибыли? Пусть он покупает жилье по цене 1 800–2 200 долларов за метр. Вот это демографическая политика: москвич может купить квартиру в 1,5 раза дешевле, чем приезжий. Подобные предложения в различных инстанциях сейчас рассматриваются.
– В Думе началась осеннее-зимняя сессия. Какие основные вопросы предстоит решить?
– Работаем над Градостроительным кодексом Москвы, приводим наше городское законодательство в соответствие с федеральным. Создание основного правового поля завершено. Следующий этап – совершенствование законодательства.
Михаил Иванович Москвин-Тарханов – из семьи актеров МХАТа.
Первая профессия – биолог, работал в Институте молекулярной биологии АН СССР. Вторая – юрист. Три раза москвичи избирали его депутатом Гордумы.
Женат, имеет троих детей.