Пластическая операция для пятиэтажки
К 2009 году московские власти планируют завершить программу по сносу ветхих пятиэтажных домов. В основном, под «ликвидацию» попадают панельные пятиэтажки, а у кирпичных «хрущевок» – совсем другая судьба…Возможны варианты
Жители тусклых кирпичных «хрущевок» не первый год напряженно гадают: снесут – не снесут… А службы ЖКХ и местные власти улучшить их быт не торопятся: зачем зря деньги и силы тратить, может, не сегодня – завтра – под снос?
Однако городские власти намереваются кирпичные пятиэтажки обновлять. Конечно, с аварийными постройками вопрос будет решаться кардинально – такой дом дешевле снести, чем ремонтировать. Тем более, если он получил официальный статус аварийного, и жить в нем становится опасно.
Но состояние дома может быть признано неудовлетворительным или частично неудовлетворительным. Старые коммуникации, дырявая кровля, обветшавшие балконы – все это, по мнению специалистов, поправимо. Главное, чтобы стены, перекрытия были крепкие, и фундамент надежный. А если инженерные сети находятся в более или менее терпимом состоянии и не требуют полной замены, и в несущих конструкциях нет серьезных изъянов, то такую пятиэтажку можно привести в порядок, сделав хороший ремонт.
Если покрасить цоколь и оконные рамы, заменить обветшавшую обивку балконов, отремонтировать кровлю, то вид утопающего в зелени аккуратного строения не будет вызывать снисходительной жалости к его жильцам. В начале улицы Новороссийской (Юго-Восточный округ) одна из кирпичных пятиэтажек после незамысловатых фасадных работ значительно преобразилась по сравнению со своими серыми обветшавшими собратьями, стоящими неподалеку. Даже панельные «хрущевки», не подлежащие сносу в ближайшее время, после покраски фасада яркими разноцветными квадратами имеют вполне приличный вид.
Конечно, квартиры с пятиметровой кухней остались прежними, но отремонтированный подъезд, хороший кодовый замок на входной двери, новая утепленная кровля все-таки повышают жизненный тонус жильцов. Да и прохожим приятнее смотреть на невысокий опрятный домик, нежели погружаться вместе с обшарпанными строениями в состояние безысходности.
Почти как в Германии
В начале улицы Таганрогской (Юго-Восточный округ) стоят стильные пятиэтажные домики вполне европейского дизайна. Цветная шершавая штукатурка, светлые, легкие, абсолютно одинаковые лоджии (застекленные и облицованные балконы), современные стеклопакеты. В новеньких эффектных строениях узнать кирпичные серые «хрущевки» практически невозможно. Теперь эти дворы больше напоминают небольшой квартал где-нибудь на юге Германии.
Старушке, сидящей на лавочке около цветника, жизнь в обновленном доме нравится:
– Конечно, хорошо, чисто и красиво… Даже в подъезде плитку положили. Только к новым окнам никак не привыкну…
Ровно год назад, когда реновация зданий без отселения жильцов шла полным ходом, разговоры были совсем другие. Люди просто устали от неудобств. Да что неудобства, аммиачный смрад распространялся на несколько кварталов.
– С ребенком в сквер погулять не выйдешь, такое зловоние… Ведь все старые трубы и канализацию меняют… – сокрушались жительницы ремонтируемых и близлежащих домов.
Да, такой вариант реновации старого здания предусматривал капитальный ремонт с полной заменой основных стояков, труб, а также утепление и облицовку здания. В результате дом «обшили» пенополистироловыми пластинами и оштукатурили по специальной технологии. Установили новые стеклопакеты, батареи, застеклены и облицованы балконы, в местах общего пользования заменили линолеум. Некоторым жильцам поставили новую ванну. А собственникам квартир, желающим заменить сантехнику, сделать дополнительный ремонт тоже пошли навстречу, но уже не бесплатно.
Реконструкция бывает разной
Восемь лет назад в одном из микрорайонов подмосковного Лыткарина проводился эксперимент – ветхим домам надстраивали дополнительные этажи. Несколько проектных организаций предложили свои варианты обновления старых пятиэтажек и реализовали интересные авторские замыслы. Об этом рассказывает участник уникального «состязания», генеральный директор архитектурного проектно-исследовательского объединения ЗАО «Апио-центр» Владимир Коган:
– Первый проект по реконструкции ветхого здания с надстройкой мансарды двухуровневой этажности мы проводили на четырехэтажном доме, у которого несущая способность наружных стен практически подошла к нулю. Чтобы «усилить» стены, было решено установить прочные пилоны вдоль балконов. Это такие вертикальные бетонные конструкции, пронизанные арматурой. Пилоны стали надежной опорой при надстройке мансарды. Стены дома покрыли утеплителем и потом «обшили» сайдингом.
Еще один авторский проект был реализован в другом регионе при реконструкции пятиэтажки. Это был уникальный эксперимент, потому что модуль надстройки собирался на земле, а потом при помощи двух мощных подъемных кранов поднимался и укреплялся. Тогда же для утепления и облицовки стен мы применили панели из полиалпана – тонкого алюминия с полистироловым наполнителем. Очень практичная технология. В принципе, варианты реконструкции могут быть разные, это зависит от технических возможностей старой постройки и фантазии проектировщиков.
В Лыткарине наши коллеги использовали метод возведения новых несущих конструкций в виде дополнительного каркаса. Это опора для надстройки и в то же время увеличение жилых площадей в старых квартирах. Но далеко не всем жильцам это понравилось. Пенсионеры, например, были против повышения квартплаты за дополнительную площадь… В мансардных этажах квартиры получились просторные, в подъездах установили лифты. А в старых квартирах появились очень большие лоджии, напоминающие «холодные комнаты», когда стены почти нет, но много окон. Проект оказался чрезвычайно затратным и долгосрочным, около восьми лет велась эта реконструкция…
В Москве похожая технология использовалась при реконструкции пятиэтажного дома с надстройкой трех этажей по адресу: Химкинский бульвар, 4. Глобальное преобразование производилось в заранее расселенном доме.
А вот жители дома 16, корп. 3 по проспекту Маршала Жукова по сей день с содроганием вспоминают, как в течение трех лет терпели страшные неудобства ради того, чтобы несколько благополучных семей поселились в комфортных условиях на двух этажах мансардной надстройки. И сегодня довольных мало: в стенах появляются трещины, трубы подтекают, с установленным лифтом проблемы. Да и дом с облупившейся облицовкой надстроенных этажей выглядит довольно нелепо. Этот эксперимент практически сразу был признан чрезвычайно затратным и абсолютно невыгодным.
Если это выгодно
– Проводить реконструкцию невысокого здания имеет смысл только в том случае, если продажа новых квартир компенсирует все затраты, – считает опытный проектировщик Владимир Коган: – И потом, далеко не всякую пятиэтажку можно надстроить. Необходимо тщательное обследование технического состояния дома, несущих конструкций, надежности грунтов, оснований и прочих параметров. Бывают пятиэтажки с газовыми колонками. Такие здания реконструировать очень невыгодно, ведь надо прокладывать дополнительные коммуникации. А при наличии в старом доме деревянных перекрытий для реконструкции остается практически один каркас, и без отселения жильцов работать невозможно. Значит, всем надо предоставить квартиры…
Если ориентироваться на пятиэтажные дома в массовых районах застройки, то лучше с реконструкцией не связываться. Нецелесообразно. Это будут очень затратные проекты. Ведь далеко не все захотят, чтобы их дом надстраивали. А желание жителей застройщик обязан учитывать. Так, помимо полной замены инженерных коммуникаций, реновации здания, особо несговорчивым гражданам придется делать ремонт, менять сантехнику, ванны… И так в каждом доме. Затраты будут огромные, а новые квартиры расходов не окупят.
Но, если все-таки решиться на реконструкцию и, тем более, без отселения жильцов, то надо внедрять такие проекты, чтобы все работы производились в течение одного сезона. Зачем людей мучить, ведь им приходится терпеть страшные неудобства. Особенно тем, кто живет на последнем этаже…