Как очереднику приобрести жилье, не ожидая, пока подойдет очередь?

Ответ на этот вопрос дает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков. Решайте сами, какой из способов, о котором он рассказывает, вам больше подходит, а город вам поможет.
Еще недавно город предлагал очередникам всего два способа приобретения жилья в собственность на льготных условиях: с помощью субсидии или рассрочки платежа. Сегодня к ним добавилось еще два способа социальной ипотеки.
Первый способ: город строит жилье и продает по льготной стоимости – в 2–2,5 раза дешевле такого же, но коммерческого жилья. В два раза снижается и сумма ипотечного кредита. Снижаются и требования банков к необходимому уровню доходов заемщика.
Второй способ: можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней банковский ипотечный кредит, 10% личных средств и купить жилье на рынке недвижимости. Если человеку полагается сравнительно небольшая субсидия – 50–60%, но он не хочет ждать, а берет в банке кредит, субсидию он получит в первоочередном порядке.
Город поддерживает заемщиков
В обоих случаях город оказывает адресную поддержку очередникам. Подчеркиваю – адресную. Банки кредитуют заемщиков на своих, рыночных условиях, но благодаря двум нашим схемам обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки.
Сегодня минимальные рублевые процентные ставки по кредитам – 13% годовых. Однако у семьи очередников за счет финансовой поддержки города платежи по кредиту будут такие, как если бы банк выдавал кредит под 4–6% годовых в рублях!
Есть точка зрения: будет эффективным прямое дотирование процентной ставки за счет бюджета. Так ли это? Сейчас человек, который хочет купить квартиру, должен сразу заплатить минимум 30% от ее стоимости. При прямом дотировании банковской ставки первоначальный взнос не уменьшается, и человек, который не может собрать нужную сумму, лишается возможности решить жилищный вопрос. Вторая проблема – дополнительное налогообложение. В Налоговом кодексе записано: если вы получили материальную выгоду от экономии на процентах, должны заплатить налог. Значит, реально процентная ставка будет выше указанной в кредитном договоре.
Но и банку, который получит «бесплатные» деньги из бюджета, придется заплатить налог на прибыль. Для компенсации этих потерь он вынужден будет увеличить базовую процентную ставку. Это увеличение снова будет оплачивать заемщик.
Поскольку кредиты выдаются на 20–30 лет, банки учитывают возможные изменения в политике и экономике страны и перестраховываются: увеличивают опять же базовые процентные ставки и предусматривают в договоре, что в случае прекращения бюджетного дотирования, заемщик обязан погашать кредит по рыночной ставке. Если у человека не будет такой возможности, то банки должны будут обратить взыскание на заложенное имущество. Рискуют банк, заемщик и город. К тому же ежегодно нагрузка на бюджет по прямому дотированию ставки будет колоссально возрастать.
Еще вопрос: какие будут у города административные затраты по сопровождению дотирования ставки каждого заемщика в течение нескольких десятков лет? При том же результате дотирование процентной ставки обойдется городу и человеку значительно дороже, чем другие схемы. Вывод: схема прямого дотирования процентной ставки не эффективна и рискованна для всех ее участников.
Другое распространенное мнение: когда процентные ставки будут такими же, как на Западе, тогда ипотека станет массовой. Процентные ставки сегодня в нашей стране оптимальны, и они не сильно отличаются от реальной процентной ставки на Западе. Она представляет собой разницу между номинальной ставкой и уровнем инфляции. На Западе банковские процентные ставки 4–5–6% годовых, но там и уровень инфляции 2–3%. У нас же официальная инфляция почти 12% в год, а ипотечные кредиты можно взять под 13–15% годовых. Поэтому, на мой взгляд, главный тормоз на пути ипотеки – не размер ставок, а стоимость 1 кв. м жилья, несоизмеримая с уровнем доходов «средних» москвичей, который сегодня по официальной статистике равняется 700–750 долларам в месяц.
Итак, с помощью разработанных Департаментом жилищной политики схем социальной ипотеки достигается главная цель – радикальное снижение финансовых затрат заемщика при улучшении жилищных условий с использованием ипотечного кредитования.
Теперь жилье становится доступным для людей со средними доходами и даже ниже средних. Семьи очередников с доходами 500–700 долларов в месяц могут воспользоваться схемами, которые мы разработали, и улучшить жилищные условия. Сегодня ипотека доступнее, а жилье дешевле для тех, кто стоит в очереди, в два – два с половиной раза.
В этом году на экспериментальном этапе применения первой схемы планируется построить около 800 квартир. А из 1 млрд. 120 млн. рублей, выделяемых ежегодно из бюджета на субсидии очередникам, до 50–60% будет направлено на субсидирование первоначального взноса за квартиры, покупаемые по второй ипотечной схеме.
Куда можно обратиться
С 1 августа прием очередников по социальной ипотеке ведет подведомственное департаменту Агентство по реализации жилищных займов и субсидий.
Телефоны агентства: 229-47-17 и 229-69-50.
Что должен знать очередник
Необходимо иметь определенный уровень дохода, желательно официальный, подтвержденный справкой НДФЛ-2 (налог на доходы физических лиц). Но банки готовы рассмотреть и выдать кредит под неофициальные доходы: учитывая, где работает человек, какую должность занимает, есть ли у него активы – гараж, машина, дача и т. д.
На что можно рассчитывать
Первоначальные взносы за счет собственных средств должны составить минимум 30% при покупке жилья у города. Если же очередник покупает жилье на рынке с помощью субсидии, то первоначальный взнос снижается до 10%. Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», принадлежащий городу, – сегодня основной оператор, который будет оценивать платежеспособность заемщика и предоставлять кредиты. Процентная ставка по кредиту – 13,5% годовых в рублях.
Одно из требований: ежемесячные платежи в счет погашения кредита и процентов не должны превышать 30 – 50% от «чистого» дохода семьи заемщика. Кроме того, для москвичей коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» увеличил срок кредитования до 30 лет (можно взять кредит на 10, 15, 20, 30 лет). Необходимое условие – возраст заемщика на момент получения кредита должен быть такой, чтобы до выхода на пенсию он полностью рассчитался с банком. Разрешается досрочное погашение кредита через полгода со дня его получения и без штрафных санкций и оплаты оставшихся процентов.
Кто собственник квартиры
Когда город продает жилье с рассрочкой платежа, квартира находится в собственности города, пока человек полностью не рассчитается за нее.
При покупке квартиры с помощью ипотеки ситуация иная: квартира сразу
оформляется в собственность заемщика, но с обременением – государственной регистрацией залога (ипотеки) квартиры. Залогодержателем этого имущества становится кредитор, то есть банк. Человек – собственник квартиры, но не может ее продать, подарить, обменять без согласия банка. Он может ею пользоваться, прописывать туда членов своей семьи, а также завещать. Когда заемщик погасит кредит – обременение ипотекой снимается.
Что произойдет, если заемщик не сможет платить
Если заемщик не может платить по причинам, предусмотренным страховыми случаями: потерял трудоспособность, погиб один из основных созаемщиков и т. д., страховая компания погасит сумму страхового долга, предусмотренного договором, и обременение с квартиры будет снято. Квартира останется в собственности семьи заемщика.
Если случай не подпадает под страховой, – потерял работу или распалась семья, банк может пойти навстречу и реструктуризировать долг, дать отсрочку. Если ситуация критическая, банк обратит взыскание на объект залога – квартиру во внесудебном или судебном порядке. И в том, и в другом случае квартира продается на рыночных условиях. Отличие в том, что в первом случае банк и заемщик продают квартиру через риэлторские фирмы. Часть вырученных средств возвращается банку: остаток основного долга, проценты, которые заемщик все это время не платил, штрафные пени, упущенная выгода, а оставшуюся сумму отдают заемщику. На эти деньги он может купить квартиру меньшей площади. Если дело доходит до суда и продажи квартиры с торгов, то вряд ли стоит рассчитывать на получение высокой цены за квартиру. Поэтому до судебного разбирательства дело лучше не доводить.

Из памятки заемщику