Социальный наем: как договориться с государством, чтобы получить бесплатное жилье
Всех москвичей условно можно разделить по одному признаку на две категории — собственников и нанимателей. То есть на тех, кто живет в собственных квартирах, и тех, кто в государственных. Значительная часть жилья в столице риватизирована. Остальное юридически принадлежит городу или государству. Такое жилье азывают социальным. И по закону пользование им основывается преимущественно на договоре социального найма. Что нового предусмотрел законодатель в этой области отношений, кто может рассчитывать на получение бесплатного государственного жилья, на каких основаниях, каков порядок и правила постановки в очередь, что следует знать людям, которые надеются на помощь города и государства? На эти и другие вопросы ищите ответы в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Кто нуждается?
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, либо собственниками жилых помещений или членами их семей. Иными словами, это люди, не имеющие никакого жилья ни на праве собственности, ни на праве пользования, ни на каком-либо другом праве;
2) обеспеченные жилым помещением наниматели или собственники и члены их семей, если на одного человека приходится менее учетной нормы жилой площади (п. 4 ст. 50, 51 ЖК РФ);
3) проживающие в квартире, не отвечающей установленным для жилых помещений требованиям (т. е. если жилье является аварийным, не пригодным для проживания и т. п.);
4) если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, если эти больные не имеют другого жилья. Это могут быть такие заболевания, как активные формы туберкулеза, психические заболевания, органические поражения центральной нервной системы, тяжелая форма бронхиальной астмы, тяжелые, органические поражения почек, проказа и др. (Постановление правительства РФ от 21 декабря 2004 года № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»).
Если при постановке на учет выясняется, что у гражданина несколько жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или на праве собственности, учитывается их суммарная площадь.
«Халява» закончилась
Отныне, как бы вы ни старались отличиться ударным трудом и примерным моральным обликом строителя капитализма, бесплатное жилье вам не светит. Вернее, может, и повезти, если органы местного управления (в Москве это муниципалитеты, управы) признают вас одновременно нуждающимся в жилье и малоимущим (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).
Чтобы признать вас малоимущим, берется во внимание как ваш личный доход (зарплата, наследство, выигрыши и иные доходы), так и доходы каждого члена семьи. Так, если, к примеру, у вас как главы семейства маленький доход, а у супруги он гораздо выше, то претендовать на статус малоимущего вы не имеете права. Малоимущими признаются лица, имеющие в расчете на каждого члена семьи доходы ниже прожиточного уровня.
Кроме того, учитывается и имущество, которым семья владеет на правах собственности. Но не все, а только то, которое подлежит налогообложению. Согласно закону «О налогах на имущество физических лиц», ст. 2, к такому имуществу относятся: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. А по закону о транспортном налоге, это и транспортные средства. В Москве Департамент жилищной политики и жилищного фонда принял специальное распоряжение от 1 марта 2005 года № 66 «О временном порядке принятия граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях». Согласно этому документу при постановке на учет москвичей учитываются все жилые помещения, находящиеся в собственности или владении всех членов семьи, их совокупный (общий) доход и имеющиеся у них жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, иное недвижимое имущество. В том числе земельные участки, а также транспортные средства. Так что если ваш доход ниже прожиточного минимума, но вы владелец дорогого имущества, на получение бесплатного государственного жилья можете не рассчитывать.
Итак, ЖК РФ позволяет встать на очередь за бесплатным жильем только малоимущим. Порядок отнесения к этой категории каждый регион определяет своим законом. В Москве такой закон разрабатывается.
Перечень документов для постановки на учет
1. Заявление, подписанное заявителем и всеми совершеннолетними членами семьи, в котором отражено согласие на получение информации о заявителе и членах его семьи.
2. Документы, подтверждающие личность заявителя и членов его семьи (паспортные данные на всех проживающих в квартире).
3. Документы, подтверждающие родственные отношения членов семьи заявителя (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении (расторжении) брака).
4. Документы, подтверждающие жилищные льготы.
5. Иные документы, заслуживающие внимания.
Намеренно себе навредил – жди лишних пять лет
В ст. 53 ЖК есть норма о намеренном ухудшении своих жилищных условий. По этой статье можно получить пять лишних лет ожидания в очереди, если граждане намеренно совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилье. Например, продали, подарили свое жилье или совершили еще какие-то действия. Причем, при постановке гражданина на учет, а также при предоставлении очереднику жилья, соответствующие органы проверяют, что за сделки он совершил, которые привели к уменьшению жилой площади или к ее отчуждению (п. 8 ст. 57 ЖК РФ).
В постановке на учет отказано
В ст. 54 ЖК РФ перечислены причины, по которым можно получить отказ в постановке на учет в качестве нуждающихся в жилье. Вам могут отказать, если вы не представили необходимые документы. Или представили такие, которые не подтверждают право состоять на учете. Или еще не истек дополнительный срок ожидания (при искусственном ухудшении жилищных условий).
Решение об отказе должно быть мотивированным. Направляется гражданину не позднее, чем через три рабочих дня. Знайте: если вы не согласны с решением, то можете обжаловать его в суде.
Теща – тоже в счет
Квартира по договору социального найма предоставляется нанимателю и членам его семьи. Сейчас понятие «члены семьи» значительно усечено. Кто же относится к ним по определению ЖК РФ? Ими признаются лишь проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители. Заметим – только нанимателя. Теща тоже может стать законным членом семьи, при условии, что наниматель пропишет ее в качестве таковой на своей жилплощади, если, конечно, квадратные метры позволяют. Членами семьи могут быть признаны недееспособные родственники нанимателя, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях и только в судебном порядке членами семьи могут быть признаны иные лица, не являющиеся родственниками нанимателя, если они будут вселены собственником в качестве членов семьи. Например, прожившая с вами долгие годы домработница. Или кто угодно, при условии, что все совершеннолетние члены семейства дали на то письменное согласие, и жилплощадь позволяет. И если «член семьи» не страдает тяжелыми заболеваниями.
В порядке очереди
Сегодня жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, исходя из времени принятия на учет (ст. 57 ЖК РФ). В отличие от прежнего ЖК, теперь нет отдельной категории лиц, которым жилье может быть предоставлено в первую очередь. Всех очередников выстроили в общую очередь. Исключение из правила сделано лишь для немногочисленной категории людей, которым жилье предоставляется вне очереди.
К таковым относятся:
1) граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, по окончании службы в армии или по возвращении из исправительных учреждений;
3) граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Ордер – пережиток прошлого
Исчезло такое понятие, как ордер на жилое помещение, на основании которого ранее предоставлялось жилье социального фонда. Его заменяет решение органа местной власти. Схема простая: решение принято, в течение трех дней о нем человека информируют. И это решение является основанием для заключения договора социального найма. Он определяет порядок оплаты, содержания, ремонта помещения. В Москве такие договоры заключает Департамент жилищной политики на основании решения органа городской исполнительной власти о предоставлении жилого помещения.
Договор заключается в простой письменной форме. То есть его достаточно подписать. Оформляется на всех совершеннолетних, которые будут зарегистрированы в этом помещении, и они несут солидарную ответственность по договору социального найма.
Как завладеть освободившейся в коммуналке комнатой?
Усложнился порядок предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах. На их бесплатное получение могут претендовать:
в первую очередь – проживающие в коммунальной квартире граждане, которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
во вторую очередь – проживающие в коммунальной квартире граждане, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Если таких «соискателей» не обнаруживается, освободившаяся жилплощадь предоставляется по договору купли-продажи людям, которые обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. А при отсутствии таковых комната заселяется очередником района (округа) на основании договора социального найма. Таким образом, если проживающий в «коммуналке» не является нуждающимся и малоимущим, обеспечен достаточным количеством общей площади, но при этом имеет намерение выкупить у города свободную комнату и располагает необходимыми финансами, в этом ему может быть отказано (ст. 59 ЖК).
Комната или квартира?
ЖК РФ теперь позволяет очередникам по договору социального найма предоставлять не только отдельные квартиры, но и комнаты в коммуналках (п. 6. ст. 57). Если в коммунальной квартире освобождается комната, а проживающие в квартире не являются очередниками либо отказались от покупки освободившейся комнаты у государства, в таком случае освободившаяся комната может предоставляется по договору социального найма очереднику.
В Москве, правда, действует другое правило. Согласно ст. 9 закона «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» (от 9 сентября 1998 г. № 21 – 73) жилые помещения по договору социального найма предоставляются только в виде отдельных квартир с учетом соблюдения социальной нормы жилья на одного человека.
Изменение законодательства коснулось и вселения в комнату лиц разного пола: при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ). По договору социального найма может быть предоставлено и жилое помещение, превышающее норму, но не более чем в два раза, если оно представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру, либо предназначено для вселения человека, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Дальше своего города не сошлют
Согласно п. 5 ст. 57 ЖК, по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства, в черте населенного пункта. В Москве – в границах города. Правда, есть исключение для москвичей, живущих в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, модернизации, реконструкции при комплексной реконструкции районов. Им предоставляют жилье взамен изымаемого в границах административного района проживания. Только в Центральном и Зеленоградском округах переселение осуществляется в границах этих округов. Это правило закреплено в постановлении правительства Москвы от 15 июня 2004 г. № 404.
Согласие на брата
«Проживаю в однокомнатной неприватизированной квартире. Могу ли прописать к себе двоюродного брата? Могут ли быть какие–либо препятствия со стороны регистрирующего органа?
Светлана».
– Так как квартира не приватизирована (муниципальная), для регистрации вашего двоюродного брата необходимо соблюдение следующих требований ст. 70 ЖК РФ:
1. письменное согласие на регистрацию брата всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире;
2. письменное согласие наймодателя в лице начальника Управления Департамента в соответствующем округе;
3. соблюдение при вселении учетной нормы (для Москвы 10 квадратных метров общей площади для отдельных квартир).
Препятствий не будет
«Живу в муниципальной квартире уже 8 лет, но договор социального найма так и не оформлен. Чем мне это грозит? Должен ли я его оформить? Не возникнет каких-либо препятствий в приватизации моей квартиры ввиду отсутствия договора социального найма?
Владимир Николаевич».
– Ситуация, когда у москвичей, проживающих в неприватизированных жилых помещениях, отсутствует оформленный договор социального найма, встречается нередко. Однако ничего страшного в этом нет. Несмотря на отсутствие оформленного договора социального найма, сам договор фактически был заключен: одна сторона – Управление Департамента жилищной политики в округе – предоставило жилое помещение гражданину для проживания, а другая сторона, гражданин, приняла его, оплачивает квартиру и коммунальные услуги.
При приватизации сразу оформляется и договор. Отсутствие оформленного договора социального найма не препятствует приватизации квартиры гражданами, проживающими в ней на законных основаниях (ордер, выписка из распоряжения префекта о предоставлении жилого помещения).
«Бывшие» сохраняют свои права
«Слышал, что бывшие члены семьи нанимателя утрачивают право на жилое помещение. Так ли это?
Сергей».
– Скорее всего, вы слышали о прекращении права пользования жильем бывшими членами семьи собственника – гражданина. Действительно, в новом Жилищном кодексе есть такая норма. Однако на членов семьи нанимателя неприватизированного жилья она не распространяется. Согласно п. 4 ст. 69 ЖК РФ, при прекращении семейных отношений с нанимателем жилого помещения (к примеру, в случае развода супругов), бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в жилом помещении, сохраняют все права, какие имеются у самого нанимателя.
Приватизировать смогут и дети
«В сентябре 2004 года получил квартиру по договору социального найма. Сейчас хочу прописать к себе своих детей, проживающих в муниципальной квартире моих родителей. Скажите, не потеряют ли они в таком случае права на приватизацию в связи с пропиской после 1 марта?
Георгий Михайлович».
– Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой не расторжение, а лишь изменение соответствующего договора социального найма (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).
Таким образом, дети сохранят право на приватизацию вашего жилого помещения. Напоминаю, что приватизировать свое жилье вы можете только до 1 января 2007 года.